משכנתא מסחרית

משכנתא מסחרית יכולה להיות הלוואה הנלקחת לרכישת נכס מסחרי, והיא יכולה להיות כזו הנלקחת עבור רכישת נכס למגורים, למטרת השקעה מסחרית ולא למטרת מגורים. מה ההבדל בין משכנתא כזו למשכנתא רגילה? על המאפיינים שלה ומה שכדאי לדעת עליה, ריכזנו לכם כאן מידע, שלכם, צוות אוהד וייס  – ייעוץ משכנתאות, איתכם בכל שלב.

מהי משכנתא מסחרית?

משכנתא מסחרית היא הלוואת משכנתא הניתנת תמורת מישכון הנכס לגוף המלווה עבור רכישת נכס מסחרי. חשוב לציין כי הלוואת משכנתא לנכס מסחרי היא בעלת מאפיינים שונים לחלוטין מהלוואת משכנתא חדשה המוכרת לנו כאשר זו"צ רוכש דירה למגורים…

מה מוגדר כנכס מסחרי?

נכס מסחרי הוא נכס המיועד לשימוש מסחרי. זה יכול להיות דירה המשמשת כמשרד. באופן כללי, נכס מסחרי המוכר לצורך משכנתא מסחרית הוא חנות או משרד. אם אתם מעוניינים לרכוש נכס מסחרי אחר כמו מרלו"ג, אולם כנסים וכדומה, הנכס לא יענה לדרישות משכנתא מסחרית וממילא לא יהיה ניתן לקבל עבורו נכס מסחרי. אין דבר, זה הזמן להתייעץ עם צוות אוהד ויס למציאת פתרון מימון אחר.

למה לרכוש נכס מסחרי?

על פני מחירי הדירות בישראל, מחיר נכס מסחרי הוא מחיר נגיש יותר. ניתן לרכוש משרד במחיר של הון עצמי לדירה… חשוב לציין כי אכן, לא בכל מחיר ישתלם לרכוש נכס מסחרי. לכל לווה תנאים אחרים וממילא, עדיפויות אחרות. משקיעי נדל"ן רבים המעוניינים להפחית מגובה המס המשולם על כל רכישת דירה נוספת להשקעה, בוחרים פעמים רבות להשקיע בנכס מסחרי שאמור להניב תשואה גבוהה משמעותית.

חסרונות רכישת נכס מסחרי

אין עסקה ללא חסרונות. החסרונות ברכישת נכס מסחרי ידועות:

• מחיר הנכס עלול להתייקר ולרדת כמו כל נכס נדל"ן. חשש המשקיעים הוא שהמחיר ירד והם יפסידו בגלל ההיצע ביעלה.
• על הכנסות משכר דירה צריך לשלם מס, אך על הכנסות משכר משרד המס הנדרש לתשלום הוא גבוה עוד יותר….
• אין פטור ממע"מ על רכישת נכס מסחרי.

חשוב לציין כי בחינת כדאיות העסקה חייבת להיעשות במתינות בליווי של אנשי מקצוע שידעו למפות היטב את הנתונים, בצורה מושכלת ומקצועית.

תנאי משכנתא מסחרית שונים מתנאי משכנתא רגילה

חשוב להבין כי משכנתא רגילה הנלקחת עבור מימון רכישת דירת מגורים, נלקחת תחת הגבלות בנק ישראל המפקח על הבנקים. כל הלוואת משכנתא רגילה במסגרת משכנתאות למגורים, מקבלת ריבית בתעריף נמוך יחסית, כיוון שמדובר בהלוואה למגורים. בנק ישראל הוא הבנק המפקח על הבנקים וכדי שהבנקים לא יקרסו ויתנהלו בצורה לא ממחושבת, הוא מגביל את סיכוני האשראי שהבנקים יכולים ליטול על עצמם. חלק מההגבלות הן על:

• גובה ההון העצמי שניתן לקבל – במשכנתא רגילה ההון העצמי המקסימלי יעמוד על 75% מערך הנכס.
• סוגי מסלולי המשכנתא שניתן לשלב בתמהיל המשכנתא – שלישי מגובה ההלוואה חייב להיות בריבית קבועה.

מה גובה ההון העצמי במשכנתא מסחרית

בשונה מיתר המשכנתאות. משכנתא מסחרית לא מוגבלת תחת נהלי בנק ישראל והבנקים עצמם הם אלו שמחליטים מה גובה אחוז המימון שיאושר. כך ניתן לקבל גם יותר מ75% אחוז מימון. לאמיתו של דבר, גם כאן יש בנקים "קשוחים" יותר ויש בנקים "מאפשרים" יותר. באופן כללי טווח אחוז המימון שניתן לקבל הוא לא מקובע ואף ניתן להגיע ל-100% מימון. בתור משקיעים, לא תמיד יהיה נכון ליטול הלוואה עם אחוז מימון גבוה כל כך. הרי ככל שאחוז המימון גבוה, גם הריבית מתייקרת בהתאם.

אילו מסלולי משכנתא ניתן לשלב במשכנתא מסחרית

משכנתא מסחרית תשלב מסלולי משכנתא של הלוואות רגילות עסקיות ולכן מסלולי המשכנתא הנפוצים בה יהיו מסלול בריבית קבועה ומסלול בריבית פריים מינוס 1.5%.

בשונה מיתר המשכנתאות בהן מסלולי משכנתא מסוימים מוגבלים לשליש מגובה ההלוואה, כאן מדובר בהלוואה ללא נהלים מחמירים וללא רגולציה בנושא. כך שמסלולי ההלוואה יותאמו לתנאים המתאימים ללווה.

מה אורך תקופת הלוואה זו?

משכנתא מסחרית היא לא הלוואה שניתן ליטול אותה לתקופה של שלושים שנה כמו יתר המשכנתאות המוכרות לנו. על פי רוב, משכנתא מסחרית תילקח לתקופה של עשר שנים.  ניתן למצוא הלוואות משכנתא מסחרית הנלקחות גם לתקופות ארוכות יותר של 14 שנים. ככל שיש ללווה יותר נכסים ויותר הון נזיל, כך הבנק יהיה גמיש יותר בתנאי ההלוואה שהוא מציע ללווה.

מה גובה הריבית המוצעת בהלוואת משכנתא מסחרית?

בשונה מכל הלוואות המשכנתא הרגילות בהן לא ניתן לדעת מראש מה יהיו גובה הריביות על ההלוואה, בהלוואת משכנתא מסחרית גובה הריבית נע בין 3 ל-6 אחוזים. את גובה הריבית הבנק יקבע בהתאם לאופי הלווים, יכולת המיקוח שלהם ויכולתם הפיננסית. בסופו של דבר, מי שרוצה לקבל הלוואה בתנאים נוחים לא מוותר על ייעוץ מקצועי של יועץ משכנתאות.

האם ניתן למחזר משכנתא מסחרית?

כמו כל הלוואת משכנתא אחרת, גם משכנתא מסחרית היא הלוואת הניתנת למחזור. מחזור משכנתא מדמה את פעולת המחזור ולכן הוא גם מכונה כך: הלווה נוטל משכנתא חדשה ובאמצעותה הוא מסלק את ההלוואה הקודמת. כך הוא נהנה מהלוואה חדשה ומותאמת ליכולות שלו.

איחוד הלוואות באמצעות משכנתא מסחרית

בעלי נכס מסחרי ללא הלוואות וללא שיעבוד יכולים ליטול הלוואה לאיחוד הלוואות. איחוד הלוואות מאפשר מקסום של היכולות הכלכליות של הלווה. במקום לשלם החזרים חודשיים המצטברים לסכום גבוה, הלווה יכול ליטול הלוואה על חשבון הנכס המסחרי שלו, ולסלק באמצעותה את כל ההלוואות הקטנות. כך הוא לא צריך לשלם מידי חודש החזרים חודשיים גבוהים להחזרי כל ההלוואות, הוא מתמודד על החזר הלוואה אחת – המשכנתא  המסחרית, וגם אותה הוא מתאים ליכולת הכלכלית שלו. כך שהיא לא אמורה להעיק עליו. בעלי עסקים רבים עושים זאת בכדי לשפר את דירוג האשראי שלהם והיכולת הכלכלית הקיימת.

האם גם בגיל השלישי ניתן ליטול הלוואה כזו?

באופן כללי, מגיל שישים ומעלה קיימת האופציה לקבל משכנתא לגיל השלישי והיא משכנתא הפוכה המוכרת לאחרונה יותר ויותר. מדובר בהלוואת משכנתא בה הלווה משעבד את הנכס שלו ותמורת הנכס, הוא מקבל הלוואה. את ההלוואה הוא לא נדרש להחזיר ורק לאחר פטירתו יורשיו מקבלים דרישה להסדרת החוב. לא מדובר בהלוואה מומלצת באופן גורף, אך היא יכולה להציע פתרון במקרים מסוימים. ההמלצה הגורפת היא לבדוק כל נתון לעומק ולפנות ליועץ משכנתאות מומחה לקבלת הכוונה מדויקת בתנאים הקיימים.

שאלות ותשובות בנושא משכנתא מסחרית