משכנתא הפוכה היא הלוואה המיועדת לגיל המבוגר יותר, לבני שישים ומעלה. יכול להיות שאתם בכושר גופני מעולה, אתם ממשיכים לעבוד ולהשתכר ב"ה, אבל מבחינת גופי המימון אתם כבר מבוגרים. מגיל שישים ומעלה, כבר לא ניתן לקבל הלוואת משכנתא רגילה ואם אתם מעוניינים ליטול הלוואה על הנכס שבבעלותכם, כדאי שתכירו את הלוואת משכנתא הפוכה. ריכזנו כאן מידע בנושא לאחר שקיבלנו פניות בנושא. על כל שאלה נוספת בנושא אתם מוזמנים לפנות אלינו. אנו במשרד אוהד ויס – יעוץ משכנתאות נשמח לספק לכם מענה מקצועי ויעיל.
מהי הלוואת משכנתא?
הלוואת משכנתא היא הלוואה הניתנת תמורת שיעבוד נכס. באמצעות הלוואה כזו אנשים רוכשים נכס, הם משעבדים את הנכס לטובת הבנק וכך בתמורה לשיעבוד הבנק מעניק להם הלוואה. כל עוד וההלוואה לא מסולקת, לבנק יש הערת אזהרה לטובתו ובעל הנכס לא יכול לבצע שינויים בבעלות הנכס הממושכן.
הלוואת משכנתא היא הלוואה שניתן ליטול גם על חשבון נכס בעלות. זה אומר שאם יש לכם נכס ללא משכנתא (או עם אחוזי משכנתא נמוכים ביחס לערכו בשוק), תוכלו למשכן את הנכס לבנק ולקבל תמורת זאת הלוואה. הלוואה כזו מכונה הלוואה כנגד נכס. הלוואות אלו ניתנות לטווח של עד 30 שנה ורק ללווים בני פחות מ-60. הגעתם לגיל 60? הבנק לא ירצה לאשר לכם הלוואה רגילה. וכאן נכנסת לתמונה משכנתא הפוכה.
הלוואות המשכנתא מוגבלות בזמן
את הלוואות המשכנתא ניתן לפרוס לטווח זמן של עד שלושים שנה. הממוצע הוא 25 שנים אבל בתור לווים, אתם אלו המחליטים מה טווח הזמן של ההלוואה. החישוב של גופי המימון הוא להגביל את תקופת ההלוואה עד שהלווה יגיע לגיל 75. ברגע שמגיע אדם בן 60, הוא לא יכול לפרוס את ההלוואה לתקופה ארוכה כל כך מבחינת הבנק ולכן פיתחו את הלוואת משכנתא הפוכה.
מהי הלוואת משכנתא הפוכה?
בשונה ממשכנתא רגילה הנלקחת לתקופת זמן מוגבלת, הלוואה זו לא מוגבלת בזמן במרבית המקרים. יחד עם זאת, היא גם לא מוחזרת על ידי הלווה עצמו כמו כל משכנתא רגילה אחרת. הלווה יכול לבחור אם לפרוע את ההלוואה בכוחות עצמו או שלאחר פטירתו, ההלוואה תסולק תוך1 12 חודשים. איך זה עובד?
במשכנתא הפוכה הלווה משעבד את הנכס שלו לטובת הבנק / כל גוף מימון אחר (כיום יש חברות ביטוח וקרנות מימון הנותנות משכנתאות הפוכות). גוף המימון מעניק הלוואת משכנתא הפוכה תמורת הנכס המשועבד. כל עוד והלווה חי אין גבייה של חוב המשכנתא. לאחר פטירת הלווה, יורשיו נדרשים להסדיר את חוב המשכנתא. בשלב זה הם יכולים לבחור אם לסלק את המשכנתא כמו שהיא או לבצע מחזור משכנתא ולהפוך את המשכנתא לגיל השלישי למשכנתא רגילה.
לאילו מטרות לוקחים משכנתא לגיל השלישי?
משכנתא הפוכה (המכונה גם משכנתא לגיל השלישי), לוקחים כאשר מתעורר צורך לממן מטרה מסוימת. ולא משנה מה המטרה. משכנתא כזו לא מוגבלת למטרה ספציפית של רכישת דירה או שיפוץ, היא יכולה להינתן גם למימון לימודים גבוהים לנכדים, עזרה לילדים במימון ההון העצמי לרכישת דירה, טיול משפחתי חובק עולם, מימון טיפול רפואי, איחוד הלוואות ועוד.
מהם התנאים לקבלת משכנתא הפוכה?
נכס מקרקעין פנוי לשיעבוד
משכנתא זו ניתנת אך ורק לבני 55 ומעלה. היא ניתנת למי שיש בבעלותו נכס לשעבד. שווי נכס המקרקעין צריך לעמוד על סכום מינימלי מסוים (בכל גוף מימון גובה הסכום המינימלי משתנה ולכן חשוב לבדוק זאת מול חברת המימון). כדי להעריך את ערך הנכס, תצטרכו להזמין שמאי מקרקעין מרשימת השמאים שתביא לכם חברת המימון. התשלום לשמאי הוא על חשבון הלווה. השמאי יעריך את שווי הנכס ועל פי הערכה זו יהיה ניתן לקבוע את גובה ההלוואה שניתן לקבל תמורתו.
כדי לקבל משכנתא הפוכה הלווה צריך להיות בבעלות מלאה על הנכס. לא יהיה ניתן לשעבד נכס שרק חלק מהזכויות בו הן של מבקש ההלוואה.
גיל מינימלי
הגיל ממנו ניתן להתחיל לקבל משכנתא הפוכה משתנה בהתאם לקריטריונים של הגוף המממן. יש חברות ביטוח המאפשרות הלוואה כזו רק בגיל 70. יש שכבר מגיל 55. אבל העיקרון הוא פשוט: ככל שהגיל גבוה יותר, מבחינת גוף המימון הסיכון הוא נמוך יותר, הוא יודע שהוא יראה יותר מהר את הכסף חזרה ולכן הוא גם יאשר יותר אחוזי מימון.
גובה ההלוואה
מרבית חברות המימון המציעות הלוואת משכנתא הפוכה קובעות את גובה ההלוואה המינימלי / המקסימלי. יש חברות ביטוח המאפשרות הלוואות משכנתא הפוכה של מינימום 250 אלף שקל, יש חברות שיסתפקו בפחות, אך חשוב לזכור כי יש רף מינימלי. גובה ההלוואה המקסימלי יגיע ל-60% מערך הנכס המשועבד. יש חברות שהמקסימום שיאשרו יהיה 50%, אך חשוב לזכור כי גובה ההלוואה כרוך גם בגיל הלווה. כל עוד ומדובר בלווה מבוגר, הסיכוי לקבל אחוזי מימון גבוהים, עולה בהתאם.
חוזה שכירות / הסכם ילדים
לווים שיש להם ילדים, יצטרכו כחלק מתהליך קבלת ההלוואה, להביא את אישור ילדיהם ללקיחת ההלוואה. הרי הילדים הם היורשים החוקיים וככאלו, הם צריכים לדעת על ההלוואה שיצטרכו לסלק תוך שנה מיום הפטירה. יש חברות ביטוח המתנות את אישור ההלוואה בערבות של חלק מילדי הלווה.
בנוסף, אם הנכס עצמו מושכר לשוכרים, צריך לציין בחוזה השכירות כי בהגיע יום הפירעון של המשכנתא, יהיה על השוכרים לעזוב את הנכס.
גובה הריבית על ההלוואה
משכנתא לגיל השלישי ידועה כיקרה מבחינת הריביות הנלוות לה. חשוב לזכור כי כל גוף מימון מציע הלוואה בריבית אחרת. אך באופן כללי, ריבית של משכנתא הפוכה תהיה זולה יותר מריבית על הלוואות כלליות אך יקרה יותר מריבית משכנתא רגילה. הריבית תהיה במסלול ריבית קבועה צמודה למדד. כל שינוי במדד ישפיע על החזר ההלוואה. כיום ריבית כזו עומדת על כ6%.
יכולת מנטאלית
לא ניתן ליטול הלוואת משכנתא הפוכה כל עוד והלווים לא כשירים מנטאלית. בהלוואה כזו, בה הלווים מבוגרים, תנאי זה יבחן לעומק במיוחד כאשר הלווים יכולים להגיע לגיל 80.
כמה עולה משכנתא כזו?
עלות משכנתא הפוכה היא יותר מעלות הריבית עצמה. כי לצד הריביות הנלוות להלוואה, יש עלויות נוספות שלפעמים נשכחות בחישוב הנתונים:
- עלות שמאות
- עלות ייעוץ משכנתאות
- שכר עו"ד מקרקעין
- דמי ביטוח מבנה
- עלויות הנפקת אישורי זכויות / טאבו
- עלות דמי פתיחת תיק משכנתא
- ריביות המשכנתא
- שכר רופא החותם על כשירות משפטית וכדומה.
תמיד כדאי לקחת בחשבון את העלויות הנלוות ולהגדיל אותן במעט כדי למנוע הפסדים בהמשך.
שאלות ותשובות בנושא משכנתא הפוכה
מדובר בהלוואת משכנתא הניתנת לבני שישים ומעלה תמורת שיעבוד נכס קיים. הלווה יכול לפרוע את ההלוואה בכל רגע שירצה או שהיא תיפרע על ידי היורשים שלו תוך שנה מיום הפטירה. לאורך תקופת ההלוואה הלווה לא נדרש להחזיר תשלומים חודשיים והוא נהנה מהלוואה כמעט ללא התחייבות מצידו.
משכנתא כזו היא בעלת יתרונות מובהקים:
- יכולת ההחזר לא נבדקת ואין החזר חודשי לתשלום
- אין הגבלת זמן על ההלוואה, ניתן לפרוע את ההלוואה בכל רגע נתון
- ללא צורך בערבויות וביטוח חיים.
- גם אם ערך הנכס יורד ביחס להלוואה, המלווה לא יכול לדרוש סכום נוסף.
- הלווה נהנה מהירושה שלו.
הלוואת משכנתא הפוכה היא הלוואה שכל אחד יכול ליטול אותה בכוחות עצמו כמו כל הלוואה אחרת. הבעיה היא שכאשר פונים ליטול הלוואה כזו ללא עזרה מקצועית, היא עולה הרבה יותר יקר וחבל. מי שמעוניין לבצע את התהליך בצורה יעילה ולצאת עם הלוואה משתלמת, פונה להיעזר ביועץ משכנתאות מומחה למשכנתאות הפוכות. צוות אוהד וייס- ייעוץ משכנתאות צבר מומחיות בנושא וכעת גם אתם יכולים להנות משיחת ייעוץ עם המובילים בתחום.
