משכנתא גישור

הלוואת משכנתא גישור נועדה לגשר על פער תזרימי של נוטל המשכנתא לרוב בתקופה שבין קניית דירה חדשה ועד למכירתה של הדירה הנוכחית. תקופת ההלוואה של הלוואות מסוג זה הינה קצרה ובדרך כלל ללא יותר מ-3 שנים. כאשר נוטלים הלוואת גישור לרוב ניתן לשלם רק את הריבית וההצמדה כאשר עם סיום תקופת הגישור הקרן מוחזרת בתשלום אחד.

מגבלות במימון עבור משכנתא גישור

ניתן ליטול הלוואת משכנתא לגישור הן כנגד הדירה הנוכחית והן כנגד הדירה החדשה ובתנאים מסוימים ניתן גם לקחת שתי הלוואות גישור במקביל כאשר כל נכס ממושכן כנגד ההלוואה שבעבורה. מכיוון שמשכנתת גישור בדרך כלל ניתנת כמסלול מתוך תמהיל המשכנתא הכולל של הלווה, ההלוואה תהיה כפופה למגבלות בנק ישראל בכל הנוגע לשיעורי המימון.

עבור הדירה הנוכחית של הלווה יכול להינתן סכום כולל של משכנתא חדשה יחד עם הלוואת הגישור שאינו גבוה ביותר מ-50% מהערך של הדירה הממושכנת. שיעור זה נקבע בהתאם למגבלת המימון של הרגולטור על בעלי יותר מדירה יחידה.

עבור הדירה החדשה שהלווה רוכש יכול להינתן סכום כולל של הלוואות, לרבות עבור הלוואת הגישור, בסך שאינו גבוה מ-70% מערכה של הדירה החדשה הממושכנת בהתאם למגבלת המימון של הרגולטור על המבקשים לרכוש דירה חלופית.

המטרה של הלוואת גישור

הלוואת משכנתא גישור היא כלי פיננסי שמאפשר לרכוש דירה חדשה טרם שנמכרה הדירה הקיימת. נטילת ההלוואה נועדה לאפשר חיפוש של קונה במחיר מיטבי מבלי להתפשר על הסכום של העסקה עקב הלחץ לקבל את הסכום הנדרש למימון הדירה הבאה. הלוואה שכזו מומלץ לקחת כאשר המחירים בשוק במגמת עלייה ומתוך שאיפה שגם אם המכירה תתעכב ערך הנכס יעלה.

סוגים של הלוואת גישור

קיימים שני סוגים מרכזיים של הלוואות גישור משכנתא, גישור מלא וגישור חלקי. בהלוואת גישור מלא, הן הקרן והן הריבית והפרשי ההצמדה ייפרעו כולם בתשלום אחד עם השלמת העסקה או בתום תקופת ההלוואה.  בהלוואת גישור חלקי את הריבית ממשיכים לשלם בתשלומים חודשיים לצד הפרשי ההצמדה, במידה וישנם כאלה, ורק את הקרן פורעים בתשלום אחד עם תום תקופת ההלוואה. בכל סוג של הלוואה ניתן לקחת אותה במסלולי ריבית שונים.

מסלול ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ)

ניתן לקחת הלוואת משכנתא גישור במסלול של ריבית קבועה לא צמודה. מסלול זה מחשב לבעל סיכון נמוך והוא מאפשר ללווה ודאות גבוהה מפני שהריבית ידועה לו מראש והיא אינה משתנה לאורך תקופת ההלוואה. הריבית במסלול זה אינה מושפעת גם מהפרשי שער או מדד. החיסרון של מסלול ריבית זה הוא בגובה שלו וכמעט תמיד הוא יהיה יקר יותר ביחס למסלולי ריביות משתנות.

מסלול ריבית קבועה צמודה

מסלול ריבית קבועה צמודה על משכנתא לגישור מציע לרוב ריבית נמוכה יותר ביחס למסלול הקודם בו עסקנו אך הוא חושף את הלווה לעלייה במדד וגלום בו סיכון יחסית גבוה בהשוואה למסלול של ריבית קבועה לא צמודה. גם מסלול זה נחשב סולידי ומסלול ריבית קבועה צמודה יכול להיות אטרקטיבי במיוחד כאשר אנו מצויים בתקופה נמשכת של מדדים נמוכים.

מסלול פריים עבור משכנתא גישור

מסלול פריים מאפשר לקבל ריבית אטרקטיבית בשנים של ריבית נמוכה ביחס למסלולי הריבית האחרים. מכיוון שהקרן במסלול זה אינה צמודה למדד היא אינה מושפעת ממנו. בטווח הארוך למסלול פריים נלווים סיכונים אך מכיוון שהלוואת גישור הינה לזמן קצר אלו כמעט ולא קיימים. הסיכוי לעליות חדות בריבית הפריים בתוך 3 שנים אמנם קיים אך הוא אינו גבוה.

לא לפגוע בפיזור הסיכונים

את הלוואת משכנתא גישור ניתן לקחת במסלול ריבית יחיד כמו גם, לחלק אותה על פני מספר מסלולים. חשוב לשים לב ולבחון כיצד היא משתלבת בתוך התמהיל הכולל של המשכנתא בהתאם למגבלות הרגולטוריות ולוודא שתוספת ההלוואה החדשה אינה פוגעת בפיזור הסיכונים של סך ההלוואה. לא מומלץ לשלב בחלק זה ריבית במסלול הקבוע ואת הקרן בריבית משתנה למשל.

ביצוע איחוד הלוואות

הלוואת משכנתא גישור היא אכן הלוואה בה הנכס ממושכן אך מבחינה רגולטורית היא מוגדרת כמשכנתא לכל מטרה ולא כמשכנתא לדיור שעליה חלים הכללים הנוגעים לקניית דירה חדשה. כפי שציינו, ניתן למשכן את הדירה הנוכחית או את זו הנקנית כמו גם, לבצע איחוד הלוואות של המשכנתא הקודמת במידה והיא עומדת לקראת סיום, יחד עם הלוואת הגישור ובעת מכירת הדירה למעשה לפרוע את כלל החובות.

חוק הפריים ומשמעותו להלוואת גישור

הלוואת גישור למשכנתא ניתנת כאמור בריביות גבוהות ביחס לאלו של משכנתאות רגילות ולרוב סביב 3% או מעט יותר. יותר. חשוב להבין כי חוק הפריים לגבי ריבית בנק ישראל + 1.5% אינו  נוגע להלוואות גישור ולכן הבנק רשאי גם להגדיל את אחוזי הפריים על הסכום הכולל של כלל המשכנתא.

מכיוון שתנאי הפריים יכולים להשתנות בין הבנקים ואפילו בין שני סניפים של אותו בנק תמיד כדאי להיעזר בשירות ייעוץ משכנתאות ממומחה כגון זה של אהד ויס. היועץ המנוסה יבצע עבורכם את החישובים הנדרשים ויתמקח עם הבנקים השונים עד להשגת תנאי הריבית האופטימליים על ההלוואה.

עמלת פירעון מוקדם

דבר נוסף שיש לשים לב אליו טרם נטילת הלוואת גישור משכנתא הוא עמלת פירעון מוקדם. מכיוון שאתם עומדים לפרוע את הקרן עם השלמת העסקה במידה ותצליחו למכור מהר יותר יתכן ותרצו שלא להשלים את משך ההלוואה ולהמשיך לשלם  את הריביות בחודשים שנותרו. גם על גובה עמלת הפירעון המוקדם ניתן להתמקח עם הבנקים ובכל מקרה יש לוודא שהוא נמוך בהשוואה לריביות שתמשיכו לשלם במידה ולא תסגרו קודם את ההלוואה.

סיכום משכנתא גישור

לסיכום, במאמר זה עסקנו בהלוואת גישור משכנתא. מדובר בהלוואה לטווח קצר שניתן לקחת במסלולי ריבית שונים. ההמלצה המקצועית לרוב היא לקחת הלוואת גישור במסלול שאיננו צמוד מדד ככל שניתן על מנת שלא להיות חשופים למדד גבוה מידי שיעלה את גובה התשלום בעת התשלום של הקרן.

ליווי של יועץ מנוסה

לפני שאתם פונים לבנק על מנת לקחת הלוואת גישור משכנתא כדאי לכם להתייעץ עם יועץ משכנתאות מנוסה כמו אהד ויס – ייעוץ משכנתאות על מנת לבחון את כלל האפשרויות העומדות בפניכם ולקבל את ההחלטה הטובה ביותר. יועץ משכנתאות  יכול לחסוך לכם כסף רב על החזרי ההלוואה באמצעות הורדה של הריבית למינימום שניתן למצוא בשוק.