בניית תמהיל משכנתא

בעבר היה ניתן לקחת משכנתא במסלול אחד בלבד כאשר כל הסכום היה תחת אותה הריבית. הדבר הוביל לסיכונים מוגברים, הן לבנק והן לנוטל המשכנתא מכיוון שכל ההלוואה הייתה מושפעת מהשינויים במדד מסוים. כיום בנק ישראל מחייב את הלקוח והבנק בחלוקה של  המשכנתא למספר מסלולים, לרוב שלושה, כאשר אופן החלוקה בין המסלולים מכונה בניית תמהיל משכנתא כך שההלוואה תהיה בטוחה יותר.

מסלול הפריים

מסלול הפריים הוא מסלול בריבית המתבסס על מספר שנקבע באופן עקיף על ידי בנק ישראל והוא משתנה מעת לעת. ריבית הפריים נכון למועד כתיבת מאמר זה, נובמבר 2022 עומד על 4.75% שהוא תוספת של  1.5%. לריבית שנקבע על ידי בנק ישראל ל3.25%. בשנים האחרונות, הפריים נמוך יחסית בעקבות עליית מחירי הדירות והניסיון להוריד את מחירי הדיור.

כאשר מדובר על מסלול הפריים בעת בניית תמהיל משכנתא מרכיב הפריים עשוי להשתנות על ידי בנק ישראל, אך התוספת תישאר עבור המרכיב של אותו מסלול במשכנתא.

סיכון נמוך יחסית

במסלול הפריים ישנו סיכון מסוים שכן הפריים עשוי להשתנות בעתיד. מכיוון שהדבר לא צפוי לקרות לפני שמחירי הדירות בארץ ירדו באופן משמעותי, הסיכון למסלול הפריים נחשב לנמוך יחסית. על פי הנחיות בנק ישראל מסלול הפריים במשכנתא שלכם יהיה לכל היותר 33% מסך כל המשכנתא.

פירעון המסלול ללא עמלה או קנס

ההמלצה נכון להיום הוא כי בעת בניית תמהיל משכנתא, להשתמש במסלול הפריים בגובה המרבי המותר של שליש מסכום המשכנתא, תוך פריסת מסלול זה למשך זמן רב. הארכת מסלול נוח כמו הפריים, מאפשר במקביל לקצר את משך זמן ההחזר של המסלולים האחרים.

חשוב לציין כי על מסלול זה גם אין עמלת פירעון מוקדם כך שבמידה ועתיד להיכנס בעתיד סכום משמעותי מירושה או כתוצאה משחרור של חסכונות ארוכי טווח תוכלו לפרוע חלק זה של המשכנתא ללא עלויות מיוחדות.

מסלול ריבית משתנה צמודה למדד

מסלול זה של הלוואה ניתן בריבית הצמודה למדד בריבית שיכולה להשתנות בתום כל תקופה של 5 שנים. יש אפשרות לפרוע את המסלול כל 5 שנים בנקודות היציאה בהן גם הריבית תשתנה. המשמעות של העובדה שהלוואה זו צמודה למדד היא שאם המדד יעלה או ירד הסכום הנותר לתשלום כמו גם סכום ההחזרים החודשיים יעלו או ירדו, בהתאם למדד.

לרוב מומלץ בעת בניית תמהיל משכנתא לקחת מסלול זה למשך התקופה הקצרה ביותר האפשרית.

מסלול ריבית קבועה צמודה למדד

במסלול זה הריבית קבועה לאורך כל חיי ההלוואה דבר שמקנה יציבות יחסית בהחזרים. ההצמדה למדד המחירים לצרכן משפיעה לאורך הזמן, הן על גובה ההחזרים החודשיים והן על יתרת הסכום לתשלום. במסגרת בניית תמהיל משכנתא הבנק לרוב יציע על מסלול זה ריביות גבוהות ופחות משתלמות וחלק זה של ההלוואה פחות נתון לשינויים או לפירעון מוקדם.

במסלולי הלוואה בריבית קבועה צמודה למדד, שיעור הריבית עשוי להשתנות בהתאם לשחרורים עתידיים של כספי ההלוואה. שיעור הריבית בכל שחרור ייקבע לפי השינוי בשיעור התשואה הראלי הממוצע של תשואות אגרות חוב ממשלתיות במגזר הצמוד, כפי שהוא מתפרסם על ידי בנק ישראל.

מסלולים נוספים

ישנם מסלולים נוספים שהם פחות נפוצים כגון, עוגן מק"מ עם ריבית שמשתנה כל שנה, מסלול ריבית שמשתנה כל שנתיים ומסלול ריבית משתנה כל 4 שנים. קיים גם מסלול הצמוד למטבע חוץ עם הצמדה ליורו או לדולר שיכול להיות רלוונטי בעיקר לכאלה שמקבלים את שכרם בדולרים או ביורו. כל תמהיל חייב להכיל לכל הפחות 33% של ריבית קבועה בין אם זו משתנה או לא.

התאמה של ההחזר החודשי ליכולת

אחד הנושאים החשובים ביותר בעת בניית תמהיל משכנתא הוא ההשפעה של התמהיל על גובה ההחזר החודשי. חשוב למצוא את נקודת האיזון שבה אתם יכולים לעמוד בהחזרים בלי להיכנס לחובות אך שההחזר לא יהיה נמוך מידי ולתקופה ממושכת במיוחד, מכיוון שאז הבנק נותן לכם ריביות לא אופטימליות ותשלמו על כלל ההלוואה יותר בטווח הרחוק.

מתי לבצע מחזור משכנתא

שינוי בתמהיל המשכנתא אינו רלוונטי רק בעת רכישת דירה ראשונה. ישנם מצבים רבים בהם כדאי לבצע מחזור משכנתא ולפרוע את המשכנתא הנוכחית שלכם, על מנת לקחת משכנתא חדשה בתנאים חדשים ובריביות חדשות.

הדבר מומלץ כאשר השינויים בריביות ובמסלולים מאפשר לקבל הלוואה בתנאים טובים יותר. יש לבצע איחוד הלוואות ולהפטר מהתמהיל הישן תמורת תמהיל חדש ומוצלח יותר. את הכדאיות של מחזור המשכנתא יש לבחון גם בהתאם לגובה של עמלות הפירעון המוקדם שיהיה צורך לשלם.

פירעון מוקדם או עמלת היוון

בחלק ממסלולי המשכנתא קיימת עמלת פירעון מוקדם או עמלת היוון שיכולה להקשות עליכם למחזר את המשכנתא או לפרוע אותה בעתיד. כפי שציינו, אחד היתרונות של מסלול הפריים הוא שהוא אינו כולל עלויות אלו אך חשוב לתכנן גם את המסלולים הנוספים כך שיתאפשר לכם לבצע שינויים עתידים ללא הפסד כלכלי משמעותי על פירעון ההלוואה.

תמהיל צופה לעתיד

כשאתם אתם לוקחים משכנתא כדאי לקחת בחשבון שינויים עתידיים צפויים. במידה ואתם יודעים כי בעוד זמן מוגדר תפתח קרן השלמות או צפויה הכנסה משמעותי מירושה, כדאי להתחשב בכך כאשר אתם בונים את תמהיל המשכנתא. ניתן במקרים רבים לבנות תמהיל שקל לשינוי ושיאפשר לכם למחזר את ההלוואה בעתיד כאשר מצבכם ישתנה.

בניית תמהיל משכנתא עם יועץ חיצוני

בכל הנוגע לבניית תמהיל חשוב להבין שיועץ המשכנתאות של הבנק אינו עובד אצלך אלא אצל הבנק שמעסיק אותו. כאשר היועץ של הבנק מציע תמהיל מסוים לא תמיד זה התמהיל האידיאלי עבורך. לכן במידה ואתם מעוניינים בליווי מקצועי מול הבנק צרו קשר עם אהד ויס – ייעוץ משכנתאות ויחד נבנה תמהיל אופטימלי ורק לאחר מכן נצא למשא ומתן מול הבנקים.

שאלות ותשובות בנושא בניית תמהיל משכנתא