אנשים רבים כלל אינם מודעים לתחנות היציאה שהם יכולים לסדר להם במשכנתא. מעבר לעובדה איזה גובה ריבית תשלמו כל חודש וכמה זמן יקח לכם לשלם את המשכנתא במלואה תחנות יציאה יכולות להוות קריטריון חשוב בכדאיות המשכנתא. מה זה תחנות יציאה ולמה הן חשובות? הנה כל ה שאתם צריכים לדעת על תחנות יציאה במשכנתא.
איך יוצאים מהמשכנתא?
פעמים רבות אנו מתחילים משכנתא לשנים רבות אבל אננו לא יודעים כיצד יתקדמו התשלומים. אנו מתחילים לרוב את המשכנתא בגיל צעיר כאשר אנו מרוויחים מעט אך לאט לאט מרוויחים יותר ויכולים גם להחזיר את המשכנתא מהר יותר. לצורך כך בסלולים רבים הבנק מאפשר נקודת יציאה מהמשכנתא, קרי נקודות שבהן אתם יכולים להחזיר את כל המשכנתא בבת אחת או חלק נכבד מהמשכנתא בבת אחת.
הדבר מאפשר לכם לנצל את העובה שהצלחתם להכניס סכום כסף גדול ולהימנע מתשלומי ריבית מיותרים. לעיתים נקודות היציאה נקבעות מראש עם הבנק והן תלויות במסלול המשכנתא בו בחרתם (משכנתא צמודה או לא צמודה, ריבית משתנה או לא משתנה).
מומלץ מאוד להיוועץ עם יועץ משכנתאות כדי לדעת מה הן נקודות היציאה וכיצד ניתן להשיג אותן בקלות מהבנק. תכנון מראש של המשכנתא ובחירה במסלול המתאים עבורכם בהתאם לתכנונים הפיננסיים שלכם יכולה לאפשר לכם נקודות יציאה נוחות ובלי הרבה עמלות על פירעון מוקדם של המשכנתא.
מה הן תחנות היציאה?
כפי שכבר ציינו תחנות היציאה יכולות להשתנות מבנק לבנק וממשכנתא למשכנתא. בעיקרון מומלץ מאוד עוד לפני שלוקחים את המשכנתא לברר את תחנות היציאה משום שהן יכולות לעשות הבדל של עשרות אלפי שקלים בתשלומי הריבית. לבנקים יש נהלים מסוימים לגבי מתי אפשר לצאת מהמשכנתא אבל ניתן גם להתמקח עם הבנקים ולבקש מהן להוסיף נקודות יציאה נוספות מעבר למה שהנוהל המקובל שלהן אומר.
יש נקודות יציאה בהן תידרשו לשלם קנס כדי לצאת מהמשכנתא המכונה עמלת פירעון מוקדם ויש תחנות יציאה בהם תוכלו להימנע מהקנס הזה. כמובן עדיף שיהיו כמה שיותר תחנות יציאה לא עמלת פירעון וגם אם יש עמלת פירעון שהיא תהיה קטנה באופן יחסי.
למה הבנק גובה עמלת יציאה?
בתחילת המשכנתא התחייבתם לשלם לבנק ריבית עבור ההלוואה שהוא נתן לכם לצורך רכישת הדירה. הריבית נקבעת בין היתר לפי כמות הזמן לו תידרשו וכן רמת הסיכון שהבנק מייחס להלוואה עבורכם. אם הבנק חושב שיש סיכוי גבוה שלא תחזירו את הכסף במלואו בזמן הוא ידרוש כסף רב יותר בעבור הסיכון שהוא נוטל על עצמו (ככלל הבנק גובה את הכסף על הזמן שהוא פורס עבורכם ועבור הסיכון).
הריבית הזו שהבנק גובה היא הרווח שלו ולכן הוא רוצה לשמר כמה שיותר את האפשרות שלו להנות מהרווח הזה (דרך אגב, ריביות על המשכנתא הם מהרווחים המשמעותיים ביותר של הבנקים במיוחד בישראל בה הביקוש לדירות גבוה מאוד).
כדי להמנע מעמלות גבוהות מומלץ לבחור תמהיל משכנתא נכון. תמהיל משכנתא נכון מאפשר לכם נקודות יציאה טובות וכאלו שמשלמים בהן סכום נמוך באופן יחסי. המסלולים בהם ניתן לקבל נקודות יציאה רבות הן מסלולים בהם הריבית משתנה באופן תדיר יחסית (כל שנה או פחות). בסלוים אלו בנק ישראל מחייב את הבנקים לאפשר ללוקחי המשכנתאות לפרוע אותן ללא קנסות (ללא עמלת היוון).
שימו לב כי לא לכל אחד מתאימה משכנתא עם ריבית משתנה משום שהיא לא מאפשרת את הודאות שחשובה לזוגות רבים. לכן לעיתים הפתרון הנכון ביותר הוא לפזר את הסיכונים – לקחת חלק מן המשכנתא בריבית משתנה וחלק מהמשכנתא בריבית קבועה.
כאשר נגיע למצב שנרצה לפרוע את המשכנתא נוכל לפרוע בקלות ובלי עמלות גבוהות את החלק עם הריבית המשתנה ונצטרך לשקול את האפשרויות שלנו לגבי הפירעון של החלק עם הריבית הקבועה (האם שווה לנו לשלם את עמלת פירעון מוקדם או לא).
גם לגבי תמהיל המשכנתא המדויק מומלץ מאוד לפנות ליועץ משכנתאות. היועץ יאפשר לכם להבין מהם האחוזים שאתם צריכים לשים בכל מסלול, עד כמה הריבית צריכה להשתנות וכל איזו תקופה (נקודות היציאה הן הנקודות בהן הריבית משתנה) והאם המצב הפיננסי הנוכי והעתידי שלכם תאים למסלול המשכנתא שבחרתם. בנוסף, הוא יוכל לסייע לכם להחליט האם פירעון מוקדם של המשכנתא במידה ותדרשו לתשלום עמלה כדאי או לא.
אנו במשרד יועץ המשכנתאות אוהד וויס מייעצים כבר שנים רבות בתחום המשכנתא למאוד לקוחות מרוצים. אנו מזמינים אתכם לפנות אלינו בכל שאלה ובקשה ונעמוד לרשותכם במיטב המקצועיות והאדיבות.
מסלולים בהם יש קנס וגובה הקנס
המסלולים בהם תשלמו קנס הם מסלולים בריבית משתנה כל חמש שנים או מסלולים בריבית קבועה. אם הריבית לא משתנה כל פרק זמן קצר אלא משתנה בפרק זמן ארוך כמו חמש שנים ייתכן ותדרשו לשלם קנס אם תרצו לצאת לפני נקודת היציאה. חמש שנים הם המון זמן וייתכן כי תרצו לצאת מהמשכנתא עוד לפני.
במקרה כזה תשלמו קנס. ייתכן כי יהיה שווה לכם לחכות ליציאה הקרובה הקוראת כל חמש שנים – בנקודות היציאה הלו לא תצטרכו לשלם קנס. משכנתאות בריבית קבועה כמעט תמיד יהיו כורכים בקנס משום שאין להם נקודות יציאה כלל. חשוב לזכור שמצד שני ריבית קבועה מאפשרת יציבות החשובה לזוגות רבים בלקיחת המשכנתא.
גובה הקנס אינו קבוע וקשה לחזות אותו. הוא תלוי במסלול הספציפי שלכם ובריבית השוררת באותה העת בשוק. במידה והריבית במשק גבוהה יותר הבנק מבין שהוא יוכל למכור את כספכם ברווח גדול יותר ולכן הוא יחייב אתכם בקנס, אך ייתכנו מצבים בהם הקנס יהיה קטן יחסית.
עמלות נוספות
העמלה הגבוה ביותר היא עמלת הפירעון המוקדם הנובעת מהפסד של הבנק על הריביות שהיה אמור להרוויח שכעת בגלל שפרעתם את הכסף מוקדם הוא כבר לא ירוויח. ישנן עוד כמה עמלות קטנות יותר אך עדיין כדאי לשים לב אליהן ולהימנע מהן במידת האפשר. עמלה אחת כזו היא עמלה תפעולית – עמלה זו קשורה לתזמון של הפקדת הכסף והודעה מראש לבנק בדבר זה שאתם רוצים לפדות את המשכנתא.
אם תבצעו את כל הבירוקרטיות נכון תוכלו להימנע מהעמלה הזו (להודיע עשרה ימים מראש לבנק ולצרף את כל המסמכים הנדרשים). ייתכן ובמסלול הספציפי שבחרתם ישנן עמלות נוספות ולכן חשוב מאוד לשים לב אליהן כבר בעת מעמד סגירת המשכנתא. בזמן שהגעתם לתחנת יציאה חשוב לשים לב לכל הפרטים הקטנים כדי לצמצם ככל הניתן את העמלות השונות שהבנק גובה (בכל מקרה הן קטנות בהרבה מעמלת הפירעון המוקדם).
סיכום
לקיחת משכנתא היא לא דבר פשוט. בעוד שהרבה אנשים חושבים שהריבית היא הדבר היחיד שחשוב לבדוק אצל בנקים לתחנות יציאה מהמשכנתא יכולות להיות השפעות מרחיקות לכת על התשלומים שלנו ועל היכולת שלנו לצאת מהמשכנתא מהר יותר משחשבנו.
מומלץ לקחת תמהיל משכנתא נכון ומגוון שמאפשר לכם לשמור על ודאות פיננסית אבל גם לפרוע חלק מהמשכנתא מוקדן וללא עמלות. כדי לדעת מה התמהיל הנכון והאם פירעון מוקדם כדאי מומלץ מאוד לפנות ליועץ משכנתאות מקצועי. בהצלחה!
