משכנתא לבנייה עצמית

יש מי שאוהב לרכוש נכס מוכן ולהיכנס לדירה חדשה, ויש מי שמעדיף לרכוש נכס מקבלן. אבל יש גם מי שרוכש קרקע כדי לבנות בעצמו דירת מגורים. אם גם אתם החלטתם לבנות דירה על הקרקע שיש לכם, כדאי שתכירו את מאפייני משכנתא לבנייה עצמית. במדריך מקיף זה ריכזנו מידע על המשכנתא, למי היא מיועדת, מה גובה אחוז המימון שניתן לקבל בה ועוד. על כל שאלה שתרצו מענה בנושא, אתם מוזמנים לכתוב לנו, נשמח להנגיש לכם מידע נוסף. שלכם, צוות אהד ויס – ייעוץ משכנתאות.

מהי משכנתא לבניה עצמית?

על פי רוב, משכנתא היא הלוואה הנלקחת תמורת שיעבוד נכס לצורך רכישתו. אבל לא תמיד המשכנתא שתילקח תהיה דווקא משכנתא רגילה. הלוואת משכנתא יכולה להילקח למגוון מטרות גם עבור נכס שעדיין לא נבנה. משכנתא לבניה עצמית היא הלוואה הנלקחת תמורת שיעבוד הקרקע למימון הבניה העתידית. מדובר במשכנתא הנחשבת לבעלת סיכון גבוה יותר ולכן גם מחיר הריבית עליה יהיה גבוה יותר בדרך כלל. לא כל בניה עולה כמו שתיכננו שהיא תעלה וכך הבנק צופה סיכון להשלמת הבניה במועד ולעמידה בהתחייבויות ולכן הוא גם גובה מחיר על כך.

סוגי משכנתאות קיימות

יש לא מעט סוגי משכנתאות. לא כל הלוואות המשכנתא נלקחות עבור רכישת נכס. יש הלוואות משכנתא הנלקחות תמורת שיעבוד נכס קיים לצרכים שונים. נפרט כאן על סוגי משכנתאות נפוצים:

• משכנתא הפוכה – מדובר במשכנתא לגיל השלישי המיועדת לבני שישים ומעלה בעלי נכס נדל"ן משלהם אותו הם מעוניינים למשכן ולקבל תמורתו הלוואת משכנתא. הלוואת משכנתא הפוכה מוחזרת אך ורק לאחר פטירת הלווים ולכן היא נחשבת ליעילה במקרים מסוימים.
• משכנתא לכל מטרה – ניתן לשעבד נכס קיים ולקבל הלוואה המוחזרת כמו כל תשלום משכנתא, באופן חודשי, עבור כל מטרה שהיא. זה יכול להיות שיפוץ הבית, מימון לימודים גבוהים, הוצאת היתרים להרחבת הבית, סיוע לילדים ברכישת דירה משלהם ועוד.
• משכנתא לרכישת מגרש – משכנתא הנלקחת עבור רכישת קרקע למגורים. הרבה פעמים לצד משכנתא זו תילקח משכנתא נוספת למימון הבניה. אך לפעמים הלוואה זו נלקחת לאחר טווח זמן.

מי יכול לקבל משכנתא זו?

משכנתא כזו ניתנת כמו כל משכנתא אחרת  לבעלי יכולת החזר שמצליחים לעמוד בדרישות הבנק לקבלת המשכנתא. חשוב לציין כי משכנתא לבניה עצמית מאושרת אך ורק לאחר הצגת היתרי בניה תקפים ורלוונטיים. כאשר הלווה צעיר מידי (מתחת לגיל 21) הבנק ידרוש על פי רוב ערב למשכנתא. כאמור, מדובר בהלוואה הנחשבת למורכבת יותר להשגה, אך בסופו של דבר כל אחד שעונה לקריטריונים של גוף המימון, יכול לקבל אותה.

מה גובה אחוז המימון שניתן לקבל במשכנתא לבניה עצמית?

לעומת משכנתא חדשה בה ניתן לקבל משכנתא בגובה של עד 75% מערך הנכס, הרי שלא כל המשכנתאות מתאפיינות בכך. ככלל, אחוז המימון תלוי באופי העסקה. אם ללווה יש זכויות נדל"ן על שמו, הוא יקבל אחז מימון של 50% מערך הנכס מקסימום. מי שאין לו דירה משלו יוכל לקבל עד 75% מימון.

במשכנתא לבניה עצמית בנק ישראל מאפשר לבנקים לאשר אחוז מימון של 70% (גם למי שזו לו הדירה הראשונה), אך בפועל הם מאשרים סיכון בגלל הסיכון הנלווה למימון בניה. הם יודעים שעלות הבניה לא תמיד מוערכת בצורה מדויקת וכך במקום שהבניה תיתקע בהמשך מחוסר מימון, הם מעדיפים לתת מימון נמוך מלכתחילה ובמקרה של קושי במימון הבניה, לאשר בהמשך מימון נוסף.

מאפייני משכנתא כזו

ניתן לסכם את מאפייני משכנתא זו בנקודות קצרות:

גובה אחוז המימון –

אחוז המימון המקסימלי שניתן לקבל היא עד 70%, בשונה ממשכנתא חדשה בה ניתן לקבל עד 75% מימון.

הכסף מגיע ללווה ישירות –

בשונה ממשכנתא רגילה בה כספי ההלוואה מועברים ישירות למוכר אם הלווה לא ביקש אחרת, כאן הכסף מועבר ללווה עצמו המנהל א תהליך הבנייה.

תשלום בפעימות –

משכנתא לבניה עצמית משולמת בפעימות על פי התקדמות קצב הבניה. עם השלמת כל שלב, הלווה מקבל פעימה נוספת. הפעימות נועדו למנוע חלוקת תקציב לא נכונה למימון הבניה.

תמהיל משכנתא מוגבל –

הרכב מסלולי הריבית במשכנתא לבניה עצמית מגביל כיוון שעל פי נהלי בנק ישראל, הפעימה הראשונה של המשכנתא צריכה להיות בריבית קבועה (ולא משנה אם היא צמודה למדד או לא). ליתר פעימות המשכנתא ניתן לשלב מסלולי משכנתא אחרים בריבית משתנה. כך הפעימה הראשונה תעמוד בדרך כלל על שליש מהמשכנתא והיא תהיה בריבית קבועה.

תכנון משכנתא חייב יסודיות מקצועית

בגלל תקופת המשכנתא

משכנתא היא הלוואה הנלקחת לשלושים שנה ומשלמים עליה לא מעט ריביות. חשוב שההלוואה תהיה מותאמת ליכולת הכלכלית הקיימת ותכלול את כל העלויות הנלוות לבניה.

בגלל גובה המימון

כידוע, בכל פרויקט בניה ישנן הוצאות שצצות במהלך הבניה. חשוב לשים לב לכל ההוצאות הללו, ולהגיש בקשה להלוואה בסכום מתאים הכולל כל זאת. טעות נפוצה היא להתחיל לגייס מימון רק כאשר חסר כסף לבניה. לאמיתו של דבר, חשוב לפנות לגייס מימון עוד לפני תחילת תהליך הבניה, הרי אף אחד לא יודע כמה אחוז מימון הבנק יאשר לו בסופו של דבר ואם מתבססים על המימון הבנקאי, חשוב לדעת במדויק על מה ניתן להתבסס ועל מה לא…

כדי לקדם את בניה

לא מעט פרויקטים נעצרים מחוסר מימון מספק. מי שרוצה שהבניה לא תיפסק מחוסר מימון, חייב לתכנן את המימון בצורה נכונה עוד לפני התחלתה. לפעמים הבנקים לא מאשרים מימון בגלל היסטורית אשראי לא תקינה, לפעמים השמאי מעריך את הנכס בסכום נמוך מהמצופה וכך המימון עלול "להיתקע".

כדי להוזיל את המשכנתא

תכנון נכון ומותאם ליכולת הכלכלית מאפשר לבעלי המשכנתא להנות ממשכנתא זולה. שולחים את הבקשה לאישור עקרוני למספר בנקים ומנהלים משא ומתן להוזלת מחיר המשכנתא. פנו אל אוהד ויס – ייעוץ משכנתאות כדי להנות מהעבודה של צוות המומחים המנוסה בגיוס משכנתאות משתלמות ללקוחות.

שילוב מסלול גרייס במשכנתא לבניה עצמית

על פי רוב, בנית דירת מגורים אורכת תקופה של שנה לפחות וכך, רבים לוקחים משכנתא למימון הבניה, בינתיים הם גרים בדירה שכורה ונאלצים לשלם סכומים גבוהים מידי חודש לתשלומי המשכנתא והשכירות. כדאי לדעת שניתן לשלב במשכנתא זו מסלול גרייס לתקופה הראשונה כדי לאפשר עמידה בהתחייבויות בכבוד. לפני שילוב מסלול גרייס חשוב להכיר גם בהשלכותיו – הוא אומנם מקל על התשלום החודשי, אך הוא מייקר את הריבית על המשכנתא בסופו של דבר. לא בכל מקרה מומלץ שילוב כזה.

שאלות ותשובות בנושא משכנתא לבנייה עצמית