רבים אינם מודעים לכך שניתן לקבל משכנתא לא רק מהבנקים אלא גם מגופים פיננסים נוספים לרבות מחברות הביטוח. תהליך קבלת המשכנתא דומה כאשר ההלוואה נלקחת מהבנק או מחברת ביטוח ויש צורך לספק דוח שמאי לגבי הערך של הנכס שבעבורו נלקחת המשכנתא. במאמר זה נרחיב לגבי כלל משכנתא הן לגבי הלוואת משכנתא רגילה מחברת כלל והן על נטילת משכנתא הפוכה מהחברה.
הבדל משמעותי באחוזי המימון
כאשר נוטלים כלל משכנתא יש צורך להציג לחברה את ההון העצמי הזמין ואת יכולת ההחזר החודשית על מנת לקבוע את יחס המימון שהחברה תסכים לה ואת משך תקופת ההחזר. בניגוד למשכנתא הנלקחת מהבנקים בהם הרגולציה מאפשרת אחוזי מימון בגובה של עד 75% מהערך של הנכס, כפי שזה נקבע על ידי השמאי, כלל משכנתא ניתנת באחוז מימון של רק עד 60%.
המשמעות של הגבלה רגולטורית זו על משכנתא חדשה מחברת כלל ושאר חברות הביטוח הינה עצומה. אם כאשר תרצו לקחת משכנתא מהבנק במימון מקסימלי תדרשו להעמיד הון עצמי בשיעור של 25% בלבד עבור קבלת ההלוואה, הרי שבעת נטילת כלל משכנתא תדרשו להביא הון עצמי בשיעור של 40% מערך הדירה על מנת שהחברה תסכים למתן ההלוואה.
לא רלוונטי לאוכלוסיות מיוחדות
חשוב לדעת כי האפשרות של משכנתא מחברת כלל כמו גם, מחברות הבטוח האחרות אינה רלוונטית גם כאשר אתם מעוניינים בהטבות והנחות הנובעות מהגדרתכם כזכאי משרד השיכון. השתתפות בתוכניות של מחיר למשתכן או מחיר מטרה כמו גם, קבלת חלק מהמשכנתא במסלול זכאות בריביות מסובסדת של המדינה יכולה להיעשות רק דרך הבנקים ולא דרך חברות הביטוח.
למי כלל משכנתא מומלצת
הפיקוח והרגולציה על חברות הביטוח בכל הנוגע למתן ההלוואה הינו נוקשה יותר בהשוואה לבנקים וההלוואה מומלצת רק כאשר ברשותכם הון עצמי משמעותי ויכולות כלכלית משמעותית שתוכלו להציג לחברת הביטוח על מנת שזו תאשר את ההלוואה ללא חשש. חשוב לדעת כי כלל משכנתא ניתנת בתמהיל הכולל מסלולים שונים בדומה לאלו של הבנקים:
- מסלול בריבית קבועה וללא הצמדה
- מסלול בריבית קבוע הצמודה למדד
- מסלול בריבית פריים + % מסוים
- מסלול בריבית משתנה הצמודה למדד
-
למי כלל משכנתא מומלצת
השוואה מול הבנקים וחברות הביטוח האחרות
במידה ואתם יכולים להעמיד את ההון העצמי הנדרש להלוואת כלל משכנתא כדאי לכם להתקדם מול החברה רק במידה וזו מציעה את ההלוואה בתנאים טובים יותר מאלו של הבנקים למשכנתאות וחברות הביטוח האחרות. מכיוון שכל גוף פיננסי עשוי להציע עבור אותו סכום כולל של הלוואה חלוקה אחרת של התמהיל במסלולים, ההשוואה של ההצעות השונות עשויה להיות מאתגרת למרבית הלווים.
קבלת ליווי מיועץ משכנתאות
במידה ואתם בעלי הבנה פיננסית בסיסית בלבד כדאי לכם טרם נטילת כלל משכנתא לקבל ליווי מקצועי למשל מאת אהד ויס – ייעוץ משכנתאות המתמחה בתחום. ליועץ יש את הכלים והיכולות להבין אם ההצעה של חברת הביטוח אכן טובה יותר מההצעות של הבנקים והוא יכול גם לנהל עם החברה משא ומתן על הורדה נוספת של הריבות תוך הצגה של ההצעות המתחרות שקיבלתם מהגופים האחרים.
כלל משכנתא הפוכה
עד כה עסקנו בנושא של נטילת משכנתא רגילה ופירטנו את הדומה והשונה בין משכנתא מהבנק ומחברות הביטוח. חברות הביטוח לרבות כלל מציעות גם מה שמכונה משכנתא הפוכה. הלוואת משכנתא הפוכה של חברת כלל מיועדת לבני 60 ויותר אשר סיימו את תשלומי המשכנתא על דירתם וכאשר זו נקייה משעבודים אחרים.
-
כלל משכנתא הפוכה
הלוואה שניתן לפרוע בכל עת
משכנתא הפוכה של חברת כלל היא למעשה הלוואה לכל מטרה אשר פירעונה נדחה למועד מכירת הנכס בין אם על ידי הלווים או יורשיהם. ניתן לקבל את סכום ההלוואה במכה אחת או בתשלומים חודשיים קבועים לשם יצירת מקור הכנסה חודשי חיוני במידת הצורך.
על הדירה מתבצע רישום משכנתא בדרגה יחידה וראשונה והלווים אינם נדרשים בתשלומים חודשיים לשם ההחזר של ההלוואה. הריבית הנצברת על ההלוואה מתווספת לסכום הקרן ותשולם גם כן בעת מכירת הנכס והחזר ההלוואה. כלל משכנתא הפוכה ניתנת לפירעון חלקי או מלא לכל אורך חיי ההלוואה תוך סילוק של הקרן והריבית שנצברה וללא כל עמלות נוספות.
מענה לקיום בכבוד בזקנה
למשכנתא הפוכה יתרונות רבים והיא נותנת מענה חשוב מאוד להתארכות תוחלת החיים של האוכלוסייה לרבים שלא חסכו די בחיסכון הפנסיוני ומעוניינים לשמור על רמת חיים גבוהה בשנים שנותרו להם. הלוואת משכנתא הפוכה אינה מצריכה מהלווים לעזוב את הבית כל עוד הם מעוניינים לגור בו והבית למעשה נשאר בבעלותם על למועד המכירה, בין אם לאחר פטירת הלווים ובין אם בעת מעבר למסגרת דיור מוגן בעתיד.
הבדלים בהשוואה למשכנתא רגילה
על מנת ליטול הלוואת משכנתא הפוכה יש צורך שהלווים יהיו כשירים מבחינה משפטית, כלומר במצב קוגניטיבי המאפשר להם להבין את מהות העסקה והמשמעויות הנלוות לה. מכיוון שההלוואה תוחזר בעת מכירת הנכס ולא באמצעות החזרים חודשיים גם מי שאין לו כמעט כל הכנסה יכול לקבל את ההלוואה מבלי למלא הצהרת בריאות וללא צורך ברכישת פוליסת ביטוח חיים.
סכום ההלוואה במשכנתא הפוכה
סכום ההלוואה אותו ניתן לקבל בהלוואת כלל משכנתא הפוכה תלוי בגילם של הלווים ובמועד של מתן ההלוואה. בדרך כלל חברת הביטוח תסכים למתן סכום הולך וגדל בהדרגה מ- 15% מהערך הכולל של הבית כאשר הצעיר מבין בני הזוג בן 60 ועד ל- 50% מהערך כאשר הוא בן 90 או יותר. לאחר פטירת הלווים היורשים יידרשו להחזיר את ההלוואה בתוך שנה באמצעות מכירת הבית או מהונם הפרטי במידה ומי מהם מעוניין בנכס.
שאלות ותשובות בנושא כלל משכנתא
בהלוואה מסוג זה הלווים נשארים בעלי הדירה לאורך תקופת ההלוואה. במידה ורוצים לעבור לבית חדש אפשר לגרור אליה את ההלוואה באותם התנאים ולבצע החזר חלקי במידה והערך של הנכס החדש נמוך יותר. במידה ועוברים לדיור מוגן ניתן לקבל הארכת זמן למכירת הבית ופירעון ההלוואה
כל משכנתא בה הדירה מועמדת כערובה להחזר ההלוואה לגוף המלווה חייבת להיות מבוטחת בביטוח חיים ייעודי של הלווים. הביטוח נועד למנוע מצב בו הלווה נפטר בטרם עת ובן/ת הזוג יתקשו בתשלומי המשכנתא ויהיה צורך בהוצאת המשפחה מהנכס. ניתן לרכוש ביטוח משכנתא ממגוון גופים פיננסיים ואין צורך שהדבר יתבצע מהגוף מהמלווה.
בכל מקרה של נטילת משכנתא בין אם מהבנק או מחברת ביטוח יש לוודא את קנסות היציאה ועמלות ההיוון בפריעה מוקדמת. בדרך כלל בבנקים ניתנים פחות חלונות יציאה מאשר בחברות הביטוח.
ניתן לקבל מכלל משכנתה בריבית נומינלית לא צמודה. מסלול זה ייחודי לחברה והוא מבטיח ללווה כי ההחזר החודשי יהיה קבוע וידוע מראש לאורך כל משך תקופת ההלוואה. למסלול זה יתרונות רבים במיוחד בתקופות בהן קיים חשש לעלייה במדד ובריבית הפריים.
