הלוואת משכנתא יכולה להילקח למטרות שונות כמו איחוד הלוואות, משכנתא חדשה, מחזור משכנתא ועוד. כאשר משכנתא נלקחת למימון רכישת דירה להשקעה, היא תכונה "משכנתא לדירה להשקעה". מה מאפיין הלוואה כזו, כמה אחוז מימון ניתן לקבל עליה ומה חשוב לדעת לפני שרוכשים דירה להשקעה? על הכל ריכזנו לכם כאן מידע, על כל שאלה בנושא, אתם מוזמנים לכתוב לנו. נשמח להנגיש לכם מידע נוסף וממוקד.
מהי משכנתא?
לפני הכל חשוב להבין מהי משכנתא. מדובר בהלוואה אותה ניתן לקבל מהבנקים למשכנתאות או מגופי מימון חיצוניים תמורת שיעבוד נכס. אם אתם מעוניינים לרכוש נכס, אתם יכולים למשכן את הנכס לטובת הבנק ובתמורה לכך הוא יעניק לכם הלוואה. רישום השיעבוד יסולק ברגע שההלוואה עצמה תסולק. הלוואת משכנתא ניתנת לפריסה על פני שלושים שנה, גובה הריביות מותאם לריביות דיור ולכן הוא גם נמוך ביחס לריביות על ההלוואות במשק.
מה מאפיין משכנתא לדירה להשקעה?
הלוואת משכנתא לא נלקחת רק כאשר רוצים לרכוש דירה בפעם הראשונה. היא יכולה להילקח עבור מטרות שונות כמו שנרחיב בהמשך. אם אתם מעוניינים לרכוש דירה להשקעה, יש הבדל אם מדובר בנכס הראשון שאתם רוכשים או שמדובר בנכס השני ומעלה. על פי רוב, דירה להשקעה נרכשת לאחר שיש לרוכש דירה אחרת משלו. מבחינת נהלי בנק ישראל, לא משנה מה יעוד הנכס הנרכש. אם מדובר בדירה למגורים, וזו הדירה הראשונה הנרכשת, המשכנתא תהיה משכנתא חדשה, אחרת, המשכנתא תכונה משכנתא לדירה שניה – או משכנתא לדירה להשקעה. למשכנתא כזו יהיו מאפיינים ברורים:
גובה אחוז המימון
בקבלת משכנתא, לא ניתן לקבל מימון מלא מהבנק ועל הלווה לגייס הון עצמי לרכישת הנכס. שיעור המימון המקסימלי שניתן לקבל כאשר מדובר בדירה נוספת, הוא חמישים אחוז מערך הנכס. לעומת זאת, כאשר מדובר בלווים שאין להם זכויות משלהם בנדל"ן, ניתן לקבל אחוז מימון של עד 75% מימון והבנק עצמו לא צריך לדעת על כך שמדובר במשכנתא לדירה להשקעה ואתם יכולים להנות ממשכנתא לדירה ראשונה במציעה 75% מימון.
גיוס ההון העצמי
כאשר מדובר בדירה נוספת, ההון העצמי הנדרש לגיוס הוא גבוה במיוחד ונדרשת מומחיות מקצועית כדי למצוא פתרונות מימון לגיוס מימון זה. ניתן לשעבד את הדירה הראשונה הקיימת באמתלה של משכנתא לכל מטרה וכך לנתב את הכסף להון עצמי. ניתן גם להיעזר בהורים וליטול משכנתא לגיל השלישי, כל לווה ופתרונות המימון המתאימים לו.
תכנון נדרש
משכנתא לדירה להשקעה חייבת להיות מתוכננת היטב. ההשקעה בדירה מתבססת פעמים רבות על הרווח מהשכירות החודשית. במקרה כזה חשוב לתכנן נכון את תמהיל המשכנתא, כך שגובה ההחזר החודשי לא יעלה בפתאומיות ויסכן את רווחיות ההשקעה. משכנתא כזו חייבת לעבור תכנון מוקפד.
יכולת החזר חודשית
הבנקים מאשרים מתן הלוואת משכנתא בהתאם ליכולת ההחזר החודשית של הלווה. לווה שמשלם מידי חודש על משכנתא אחרת קיימת (עבור דירתו הראשונה לדוגמא), יצטרך לחשב את יכולת ההחזר שלו. יש מקרים בהם יצטרכו לבצע שינויים במשכנתא הראשונה כדי שגובה ההחזר החודשי יאפשר החזר חודשי נוסף למשכנתא נוספת.
למה להשקיע בדירה?
ההשקעה בנדל"ן נחשבת להשקעה יציבה שלא מותירה הפסדים כמו יתר ההשקעות הקיימות. יחד עם זאת, מדובר בהשקעה שלא מתאימה לכל אחד וכדי להגיע להשקעה כזו, צריך הון לא מבוטל ואפשרות כלכלית. ההשקעה בנדל"ן מתבססת על אחד משתי האופציות בדרך כלל:
- רווח משכירות – רוכשים דירה, משכירים אותה וכספי השכירות מכסים את החזר המשכנתא הנדרש לתשלום. לאחר תום תקופת ההלוואה, המשקיע נהנה מדירה בבעלותו. אותה הוא יכול להמשיך להשכיר ולהרוויח עליה יותר.
- השבחה צפויה – ניתן לרכוש נכס במקום שעבור לעבור שדרוג כמו תמ"א, שיפוץ תשתיות או כל שיפוץ אחר המעלה את ערך הדירה וכך, למכור את הנכס לאחר ההשבחה ולהנות מרווח משמעותי על השבחת הנכס. כדאי להתייעץ עם יועץ מס לפני מכירת נכס כזה, שכן משלמים על רווחים אלו מיסים לא מובטלים.
נצלו את ההזדמנות להוזלת המשכנתא הקיימת
כאשר לוקחים משכנתא לדירה שניה להשקעה, אין סיבה לפנות דווקא לבנק בו יש משכנתא פעילה על המשכנתא הקיימת ובמקרה כזה, אתם יכולים לפנות למספר בנקים, לבקש אישור עקרוני למשכנתא והצעה למחזור המשכנתא הראשונה. כעך תוכלו לנהל משא ומתן עם הבנקים להוזלת המשכנתאות שלכם. מחזור משכנתא הוא הליך שניתן לעשות בכל שלב.
מה זה מחזור משכנתא?
במסגרת מחזור משכנתא לוקחים הלוואת משכנתא חדשה בתנאים מותאמים ליכולת הכלכלית הקיימת, ומסלקים באמצעותה את המשכנתא הישנה בעלת התנאים הפחות מותאמים. כאשר ממחזרים משכנתא, עלולים לשלם מחיר יקר על עמלת פירעון מוקדם וזו הסיבה לחשיבות התייעצות עם מומחה למשכנתאות גם בהליך כזה. כשלוקחים משכנתא לדירה שניה, ניתן לנצל את ההזדמנות למחזר את המשכנתא ולהנות מתנאים טובים יותר.
אילו מסלולי ריבית מומלץ לשלב במשכנתא להשקעה?
אם מדובר במשכנתא הנלקחת למימון רכישת דירה להשקעה, חשוב לבחור מסלולי משכנתא בטוחים שיאפשרו את כיסוי המשכנתא מהכנסת השכירות הצפויה. מסלול פריים לדוגמא הוא מסלול לא יציב והוא עלול לעלות ולהתייקר כמו שהוא גם יכול לרשת, מי שלקח בשנים האחרונות מסלול פריים במסלול המשכנתא שלו, חווה התייקרות ובלא מעט משכנתאות גובה הריבית עומדת על 9% ומעלה. כשרק לפני שנה וחצי הריבית לא היתה יותר מ-3.5%. מדובר בשינויים דרסטיים שעלולים למוטט משקיע ולכן חשוב לבחור מסלולי משכנתא בטוחים ויציבים כמו ריבית קבועה לא צמודה, ריבית משתנה ועוד.
אהד ויס – ייעוץ משכנתאות בדרך שלך
צוות יועצי המשכנתאות במשרד אהד ויס ייעוץ משכנתאות מצליח לתת מענה כבר מעל 13 שנה, למשקיעים רבים המעוניינים להשקיע בנדל"ן ולהנות ממשכנתא משתלמת מותאמת ליכולת הכלכלית שלהם. פנו עוד היום לקביעת שיחת ייעוץ ללא התחייבות.
שאלות ותשובות בנושא משכנתא לדירה להשקעה
אם אתם רוכשים את הדירה למטרת השקעה ואין לכם עניין לגור בה, המשכנתא שלכם תהיה כזו. חשוב לציין שאין כל משמעות להגדרה זו ומה שמשמעותי יותר לדעת זה האם מדובר בנכס ראשון או במשקיע שרוכש דירה שניה ומעלה. כאשר מדובר בדירה שניה ומעלה, ההון העצמי שידרש יהיה גבוה יותר.
כאשר מדובר בדירה ראשונה שאין למשקיע זכויות נדל"ן משלו על דירה בישראל, הוא יכול לקבל אחוז מימון של עד 75% מימון כך שהוא יצטרך לגייס מימון של 25% מערך הנכס. לעומת זאת, מי שההשקעה היא עבור דירה נוספת, יוכל לקבל מימון של עד חמישים אחוז מערך הנכס. מה שאומר שהוא גם יצטרך לגייס 50% מערך הנכס עבור ההון העצמי.
גיוס הון עצמי מצריך מומחיות. כיום יש לא מעט גופי מימון המציעים הלוואות להשלמות הון עצמי. המציאות מראה כי הזהירות חשובה וההתייעצות עם איש מקצוע מומחה בתחום היא קריטית. פנו ליועץ משכנתאות מומחה בתחום לקבלת הכוונה מותאמת למצב שלכם. לאן כדאי לפנות, מאיפה ניתן לקבל הלוואה ואיזו הלוואה תשתלם יותר מכולם.
