החיים דינאמיים ואנשים מוצאים את עצמם מחפשים לשפר את מצב הדיור שלהם, זה יכול להיות מעבר לדירה גדולה / קטנה יותר, דירה מונגשת יותר וכדומה. ברכישת דירה כזו, לוקחים משכנתא למשפרי דיור. משכנתא זו היא בעלת מאפיינים משלה וגיוס המימון גם הוא נעשה בצורה אחרת. הנגשנו כאן מידע בנושא, על כל שאלה נוספת, צרו קשר לקבלת מענה מדויק מצוות משרד אהד ויס ייעוץ משכנתאות.
מי נקרא משפר דיור?
מי שיש לו נכס נדל"ן למגורים והוא מעוניין למכור אותו ולרכוש אחר, יכונה משפר דיור. שיפור דיור הוא הליך בו מוכרים את הנכס הקודם ורוכשים נכס חדש שמתאים לתנאי החיים הנוכחיים. זה יכול להיות זוג צעיר שקנה דירה קטנה ולאחר התרחבות המשפחה, הם מחפשים לעבור לדירה גדולה יותר. זה יכול להיות זוג מבוגרים שרוצים לגור בסמיכות לילדיהם גם אם מדובר בדירה קטנה יותר, גם הליך כזה נחשב לשיפור דיור, כל עוד ומדובר בדירה יחידה אותה הרוכש מתחייב למכור תוך שנה וחצי.
מהי משכנתא למשפרי דיור?
משכנתא לשיפור דיור היא משכנתא הניתנת למשפרי דיור. העיקרון המנחה במשכנתא זהה לכל המשכנתאות וגם בו ניתנת הלוואה תמורת שיעבוד הנכס הנרכש. ההבדל המשמעותי הוא מבחינת אחוז המימון שקטן יותר מאחוז המימון שניתן בדירה ראשונה ויחידה. כאשר בעל נכס נכס מעוניין לרכוש דירה לשיפור דיור, עליו להצהיר בבנק שהוא מתחייב למכור את הנכס הקודם תוך שנה וחצי כדי לקבל אחוז מימון של משכנתא לשיפור דיור (במקום משכנתא לדירה שניה).
מה מאפיין משכנתא כזו?
ברכישת דירה לשיפור דיור אנחנו עומדים בפני "בעיה": מעוניינים למכור את הנכס ובכספי המכירה, לרכוש נכס חדש ומותאם יותר לתנאי הדיור הנדרשים. ולכן, גיוס ההון העצמי יצריך מיומנות מיוחדת במקרים מסוימים. כי לא תמיד משפר הדיור מצליח למכור את הנכס שלו לפני כן, לפעמים זה גם לא נכון לעשות זאת מבחינה כלכלית.
מה קודם למה: המכירה או הרכישה?
השאלה מה עדיף קודם, למכור את הנכס הקיים ורק אחר כך לרכוש חדש או קודם לרכוש נכס ורק אחר כך למכור את הנכס הקיים, היא שאלה שכל משפר דיור חייב לשאול את עצמו. כאשר לא בודקים את מצב הדיור בשטח, עלולים להסתבך וחבל. ככלל, כדאי לזכור: כאשר מחירי הדיור מאמירים ומצב השוק מצביע על עלייה במחירי הדיור, ההמלצה היא קודם לרכוש נכס נוסף ורק אחר כך למכור את הנכס הקיים. כך אם תהיה עליה במחירי הדיור, לא יגרם הפסד. לעומת זאת, כאשר מחירי הדיור יורדים, ההמלצה היא קודם למכור את הנכס ורק אחר כך לרכוש נכס משופר. מרבית משפרי הדיור מתבססים על כספי המכירה למימון הרכישה השניה. איך אם כן מממנים אותה כאשר הרכישה מתבצעת קודם? כדי להבין זאת חשוב להבין כמה הון עצמי צריך.
כמה הון עצמי צריך בשיפור דיור?
לאחר משבר הסאב פריים בו קרסו בנקים ומעצמות, הגדיל בנק ישראל את הפיקוח שלו על הבנקים למשכנתאות ומאז, הוא מגביל את אחוז המימון המתאפשר בהתאם לאופי העסקה, בשונה ממשכנתא חדשה, משכנתא לשיפור דיור תצריך הון עצמי אחר.
| סוג העסקה | גובה אחוז המימון | כמה הון עצמי צריך |
| משכנתא חדשה לדירה יחידה | 75% מערך הנכס | 25% מערך הנכס |
| דירה לשיפור דיור | 70% מערך הנכס | 30% מערך הנכס |
| דירה נוספת | 50% מערך הנכס | 50% מערך הנכס |
| דירה בהנחה | 90% מערך הנכס | לפחות מאה אלף שקל |
| משכנתא לגיל השלישי | עד 50% מערך הנכס – בהתאם לגיל הלווה | לא נדרש הון עצמי |
| איחוד הלוואות | בהתאם לסוג הדירה – יחידה או נוספת – עד לניצול אחוז המימון המקסימלי | לא נדרש הון עצמי |
אם שמתם לב, אחוז המימון נגזר מערך הנכס. אך זה לא חייב להיות כלך. הבנק קובע את אחוז המימון על פי בערכת שמאי שמעריך את ערך הנכס ועל פי הכתוב בחוזה הרכישה. אם יש פערים במחירים שנקבעו, הבנק יאשר את אחוז המימון לפי הנמוך מביניהם. רק במסגרת תוכנית דירה בהנחה, יהיה ניתן לקבל מימון לפי שווי הנכס ולא לפי מחיר הדירה.
ראינו כי עבור משכנתא לשיפור דיור צריך הון עצמי של 30% מערך הנכס הנרכש. זה אומר שאם הדירה החדשה עולה 2 מיליון שקל, צריך לגייס 600 אלף שקל עבור ההון העצמי (30% מערך הנכס). בהתחשב בעובדה שלא תמיד מוכרים את הנכס הקיים לפני שרוכשים את הדירה החדשה, גיוס ההון העצמי הופך למורכב.
איך מגייסים הון עצמי ?
ברכישת דירה לשיפור דיור מתבססים על הכסף המתקבל ממכירת הנכס. גם הבנק יודע שיש ללווה נכס שהוא מתחייב למכור תוך שנה וחצי מיום רכישת הדירה הנוספת. מה עושים עם ה"חור" שנוצר?
הלוואת גישור
קיימת אופציה ליטול הלוואת גישור למימון ההון העצמי הנדרש. הלוואה זו ניתנת כהלוואת גישור והלווה לא נדרש לשלם עליה במהלך התקופה. רק בסיום תקופת ההלוואה (לאחר פרק זמן בו הוא אמור להצליח למכור את הנכס הקודם שלו), הוא משלם את ההלוואה ומסלק אותה בהחזר אחד. הלוואה כזו לא משתלמת בכל מצב ולפעמים העדיפות תהיה לקחת הלוואת גרייס או הלוואה אפשרית אחרת.
גרירת משכנתא
במקרים בהם המשכנתא הקיימת על הנכס הקודם היא בעלת תנאים מותאמים לתנאי החיים הנוכחיים של הלווה והריביות המשולבות בה קשות להשגה בתקופה הנוכחית בה הדירה נמכרת, ניתן לבצע גרירת משכנתא בה גוררים את רישום המשכנתא מהנכס הראשון לנכס השני שנרכש. כך ממשיכים לשלם את אותה המשכנתא מידי חדש. זה יכול להתאים למקרים בהם מחיר הנכס החדש נמוך יותר מערך הנכס הקודם. אך גם אם זה לא כך, ניתן לשלב גרירת משכנתא לצד משכנתא לשיפור דיור. בכל שלב ניתן לבצע מחזור משכנתא כך שהכל עוד יכול להשתנות.
אהד ויס ייעוץ משכנתאות
תמיד חשוב לפנות למומחים בתחום. משרד ייעוץ המשכנתאות של אהד ויס מצליח לתת מענה לכל סוגי המשכנתאות, משכנתא חדשה, מחזור משכנתא, איחוד הלוואות ועוד. מוזמנים ליצור קשר לקביעת שיחת ייעוץ ללא התחייבות.
שאלות ותשובות בנושא משכנתא למשפרי דיור
מדובר בהלוואת משכנתא הנלקחת על ידי אדם שיש לו נכס משלו והוא רוכש נכס נוסף במטרה לשפר דיור. משכנתא כזו תקבל אחוז מימון מקסימלי של 70%. לעומת זאת, כאשר אדם רוכש נכס נוסף שלא למטרת שיפור דיור, הוא יכול לקבל רק 50% מימון.
בעל נכס שרוכש דירה נוספת, אם יש לו מטרה לשפר דיור ולמכור את הנכס הראשון, עליו להצהיר על כך בבנק כדי שהוא יוכל לקבל משכנתא באחוז מימון של 70%.
לכל בקשת משכנתא הבנק רשאי לסרב כל עוד והוא רואה סיבה מוצדקת לסירוב. כמו כל הלוואה שהבנק יכול לסרב לה, גם כאן מדובר בהלוואה חדשה בה הבנק בוחן מחדש את תנאי הלווה. לכן גם מומלץ להיעזר בשלב מוקדם ככל הניתן ביועץ משכנתאות.
