את הלוואות המשכנתא שאנחנו מכירים, נצא להכיר היום לעומק. כי כל הלוואת משכנתא, מורכבת ממגוון מסלולי משכנתא שהם כעין הלוואות קטנות המאוגדות תחת הלוואה אחת, כל אחת מהן מוחזרת בתנאי ריבית אחרים בהתאם לתנאי המסלול לה היא שייכת. אילו מסלולי משכנתא נפוצים ועל מה חשוב להקפיד בבחירת מסלולי משכנתא, יצאנו לבדוק את הנתונים, מוזמנים לקבל את המידע שאתם מחפשים. על כל שאלה בנושא, אתם מוזמנים לפנות לצוות משרד אוהד וייס – ייעוץ משכנתאות שישמח להנגיש לכם מידע נוסף בתחום.
איך משכנתא מורכבת?
הלוואת משכנתא היא לא הלוואה קצרת טווח ומי שלוקח הלוואה כזו יודע כי שהוא מתחייב לטווח ארוך שיכול לעמוד על שלושים שנה. מדובר במאות אלפי שקלים ואף מיליונים, כך שניתן להבין את החששות הנלווים ללקיחת משכנתאות. הרכב המשכנתא נבנה בהתאמה ליכולות הלווה, אלא אם כן, הלווה לא מבין בעניין והוא סומך על הבנק ומה שהבנק מציע לו הוא לוקח בשתי ידיים (אל תהיו כאלו, אתם עלולים לשלם על כך ביוקר בהמשך וחבל). את הרכב הלוואת המשכנתא תוכלו לראות בתמהיל המשכנתא או באישור העקרוני שהבנק ינפיק לכם.
אילו מסלולי משכנתא נפוצים?
כאשר מדובר בהלוואת משכנתא, יש מספר מסלולים נפוצים רווחים, למרות שיש עוד מסלולי משכנתא אחרים. בחירת מסלול המשכנתא תלויה בגורמים שונים, לרבות נסיבות פיננסיות, העדפות אישיות ומטרות ארוכות טווח. אילו סוגי מסלולי משכנתא נפוצים?
מסלול בריבית משתנה
יש שיעורי ריבית שעשויים להשתנות מעת לעת, בדרך כלל לאחר תקופת ריבית קבועה ראשונית. ה/שינויים הם בהתאם למדד שנקבע מראש. מסלול זה יתאים ללווים שמתכננים לעבור דירה או למחזר לפני תחילת התקופה המתכווננת. בכל נקודת שינוי של ריבית המשכנתא, הם יכולים לסלק את המשכנתא ללא עמלה על הפירעון המוקדם ובאופן כללי מדובר במסלול זול יחסית בגלל חוסר ביציבות שלו.
יתרונות
ריבית זולה יחסית
ללא עמלת פירעון מוקדם
חסרונות
התשלומים עשויים לעלות כאשר המדד יעלה.
מסלול בריבית קבועה
ריבית קבועה היא ריבית שלא משתנה לעולם, לא משנה מה יהיה גובה המדד באותו יום ולא משנה איזה משברים עולמיים יצופו, הריבית על המשכנתא תמשיך להיות קבועה ולהעניק יציבות למשכנתא שלכם. למשכנתאות בריבית קבועה יש ריבית יציבה לכל תקופת ההלוואה והן מספקות יציבות בתשלומים החודשיים. על פי נהלי בנק ישראל, שליש מגובה הלוואת המשכנתא חייב להילקח בריבית קבועה, ולא משנה אם מדובר בריבית קבועה לא צמודה למדד או צמודה למדד.
יתרונות
תשלומים חודשיים צפויים.
הלוואת המשכנתא נחשבת ליציבה
הגנה מפני תנודות בריבית.
חסרונות
ריבית קבועה היא יקרה יותר מכל ריבית אחרת, בגלל היציבות שהיא מעניקה להלוואה.
על פירעון מוקדם משלמים מחיר יקר בגלל הפגיעה ברווחים הצפויים של הבנק.
מסלול בריבית קבועה צמודה למדד
ריבית קבועה צמודה למדד היא אמנם ריבית קבועה שלא משתנה לעולם. אך הקרן על ההלוואה כן מוצמד למדד וכך ההלוואה נחשבת לפחות יציבה בגין ההצמדה. כל עלייה במדד המחירים לצרכן, מעלה את יתרת הלוואה בהתאם. למרות זאת, ריבית זו נחשבת לריבית המעניקה יציבות יחסית להלוואה.
יתרונות וחסרונות
ריבית קבועה המעניקה יציבות יחסית להלוואה מפני שינויים במשק, אך יחד עם זאת, קרן ההלוואה מוצמד להלוואה, מה שמקטין את היתרון שלה.
ריבית זו זולה יותר מריבית קבועה ללא הצמדה כלל.
משכנתא במסלול ריבית פריים
מסלול ריבית פריים הוא המסלול הנפוץ ביותר, לאחרונה הוא התייקר מאוד אחרי שמונה שנים בהם לא חלו בו תנודות והוא עמד על הריבית הנמוכה ביותר. ריבית הפריים היא ריבית הנקבעת על פי ריבית בנק ישראל וככזו, כל חודש מחדש היא נתונה לשינויים. על פי נהלי בנק ישראל, לא ניתן לשלב ריבית זו על יותר משני שליש מגובה המשכנתא.
יתרונות
תשלומים חודשיים ראשוניים נמוכים יותר – ריבית זולה יחסית לעומת יתר הריביות.
חסרונות
תשלומים גבוהים יותר לאחר תקופת הריבית בלבד. הריבית לא יציבה והיא מייקרת את ההלוואה בצורה ניכרת.
מסלול גרייס במשכנתא
ניתן לשלב בהלוואת המשכנתא מסלול גרייס אותו הלווה לא משלם בחודשי ההלוואה הראשונים. ורק לאחר תקופת הגרייס הלווה מתחיל לשלם את החזרי ההלוואה. חשוב לציין כי מסלול גרייס יכול להיות מסלול חלקי בו הלווה משלם רק על הריבית במהלך כל אותם חודשים, ויש אופציה למסלול גרייס מלא בו הלווה לא משלם לא על הריבית ולא על הקרן. על פי רוב, במצבי משבר ארציים, הבנקים מציעים לשלב גרייס במשכנתא. מלכתחילה, פחות אנשים רוצים לשלב גרייס במשכנתא שלהם. זה קורה כשאין ברירה. בתקופת הקורונה היתה אפשרות כזו, במלחמת חרבות ברזל גם הציעו זאת. כל תקופה והנתונים שלה.
למה חשוב להתייחס בעת בחירת מסלולי המשכנתא?
בניית תמהיל משכנתא היא אחד השלבים הקריטיים בלקיחת משכנתא. אתם צריכים שהלוואת המשכנתא שאתם לוקחים תתאים ליכולות הכלכליות שלכם. כל עוד ואתם לא בודקים את העניין לעומק, אתם חשופים לסיכון.
הנקודות שחשוב לבדוק בעת לקיחת המשכנתא הן:
- גובה ההכנסה הפנויה – על פי נהלי בנק ישראל, הבנקים מאשרים הלוואות משכנתא, רק כאשר גובה ההחזר החודשי הצפוי עומד על פחות משליש מגובה ההכנסה הפנויה. כמובן שבכל בנק ניתן למצוא חריגים, אך אין ספק ששם היה צריך הרבה שתדלנות בכדי שההלוואה תעבור.
- שינוי עתידי בבעלות הנכס – אם אתם יודעים שאתם מתכננים למכור את הנכס בעוד מספר שנים, אתם צריכים לבנות את תמהיל המשכנתא בצורה שתאפשר לכם פירעון מוקדם ללא עלויות נלוות יקרות.
- מצב מדיני – בלקיחת משכנתא חשוב לבדוק את המצב המדיני, אם יש סיכוי גבוה לאינפלציה במשק, יש צורך לעגן את הריביות היטב על הצד הטוב ביותר. חשוב לפזר את החשיפה בצורה טובה ויעילה.
- היכרות עם מסלולי המשכנתא המוצעים – חשוב להכיר את מאפייני כל מסלול משכנתא ולהתאים אותו ליכולות הקיימות. אם אתם לא רוצים שגובה ההחזר החודשי יתייקר, תצטרכו לשלב כמה שיותר מסלולי משכנתא יציבים בהלוואה, וכן להפך, על כל סיכון שאתם מוכנים ליטול על עצמכם, אתם גם יכולים לשלב מסלולי משכנתא מסוכנים יותר ולהנות ממחיר זול יחסית. ההתאמה הנכונה נעשית בעזרת יועץ משכנתאות מומחה על פי רוב. אל תוותרו על ייעוץ מקצועי.
מסלול פיתוי – מסלול המשכנתא שכדאי להכיר
מסלול פיתוי הוא מסלול משכנתא שלא תשמעו עליו מהבנקים. וחשוב להבין, לבנקים יש מטרה אחת, להרוויח כמה שיותר כסף. רווחי הבנקים מגיעים מההלוואות המאושרות לכלל הלווים. ברגע שהבנק מאשר הלוואת משכנתא, הוא מתבסס על הרווחים שהוא אמור לקבל מהריבית שתשלמו. אין לו עניין להלוות כספים רק למטרת קידום ורווחת עסקים ופרטיים… לכן, בכל הלוואת משכנתא יש רווח שהבנק קובע לעצמו אותו הוא חייב לקבל. את הרווח הוא יכול לפזר ביין כל מסלולי המשכנתא והוא יכול למקד אותו במסלול משכנתא אחד תמורת הוזלה ליתר המסלולים.
במסלול פיתוי, מנהלים משא ומתן עם הבנקים להוזלת מסלולי המשכנתא, בעוד שמאפשרים למסלול משכנתא אחד להישאר יקר אפילו יותר מן הממוצע. לאחר אישור המשכנתא, הלווה פורע את המסלול היקר, ונשאר עם מסלול משכנתא זול. כך הוא בעצם נהנה מהלוואת משכנתא זולה ומשתלמת שהבנק לא היה מאשר אילו היה יודע שהמסלול היקר יפרע לפני הזמן…
