מחזור משכנתא

כל אדם שנטל משכנתא, צפוי לגלות בנקודת זמן מסוימת על ההזדמנות למטב את ההחזרים החודשיים שלו, באמצעות מחזור משכנתא שצפוי לחסוך עד עשרות אלפי שקלים בתשלומים. אז כיצד זה עובד והאם זה יתאים גם לכם? בואו להכיר את כל מה שצריך על מחזור משכנתאות:

לפני הכל: מהו בדיוק מחזור משכנתא?

זוהי שיטה כלכלית שמשדרגת את המשכנתא הקיימת, על ידי מעבר למסלול או לתנאים טובים יותר למען הלווה וביחס למצבו הכלכלי ומצב השוק. במחזור משכנתא סוגרים את המשכנתא הקיימת ונוטלים במקומה משכנתא חדשה, בתנאים ובמסלולים טובים יותר. הפעולה כמובן תצריך ליווי מקצועי מצד יועץ משכנתאות, שכן יש צורך לאתר את המסלול הטוב ביותר ולבחון את כדאיות העניין.

מה ניתן לשנות בביצוע מחזור משכנתא?

באמצעות מחזור משכנתא ניתן לבצע שינויים במרכיבי המשכנתא. זה יכול להיות שינויים דרסטיים ומורכבים וזה יכול להיות כל שינוי שהוא. בכל ביצוע שינויים כלשהם במשכנתא, כדאי לבדוק מה עוד ניתן לשנות ולייעל את ההלוואה הקיימת. ניתן לסווג את מחזורי המשכנתאות לשני סוגים:

מחזור משכנתא פנימי

מחזור משכנתא פנימי הוא הליך בו משנים את תנאי המשכנתא עצמה אך היא נשארת להיות מנוהלת באותו בנק בו היא הייתה קודם לכן. במסגרת מחזור פנימי ניתן לשנות את:

• הרכב הריביות ותמהיל המשכנתא
• תקופת פריסת ההלוואה

מחזור משכנתא חיצוני

במסגרת מחזור משכנתא חיצוני משנים גם את התנאים של המשכנתא אך גם את הבנק שמנהל את ההלוואה ומעבירים את המשכנתא לבנק אחר. מדובר בהליך מורכב יותר אך הוא לגמרי אפשרי.

מתי משתלם לבצע מחזור משכנתא?

ההמלצה הרווחת היא לבדוק את מצב השוק אחת לשנה ולבצע בדיקה של המשכנתא הקיימת ביחס לתנאי הריבית הקיימים בשוק. לפעמים חלים שינויים אישיים במצב הכלכלי וכך אנשים מגלים שההלוואה שהייתה משתלמת עבורם בעבר, הפכה ללא רלוונטית לתנאי חייהם. את כל התנאים ניתן לשנות במסגרת המחזור.

שינוי בריביות המשכנתא

מצב ריביות המשכנתא משתנה בהתאם למדדים בשוק. לאחר תקופה של שמונה וחצי שנים בהם ריביות המשכנתא היו נמוכות יחסית, בשנה וחצי האחרונות ריביות המשכנתא האמירו והתייקרו. כך מי שלקח ריבית פריים על יותר משליש מהמשכנתא שלו, חווה התייקרות מטורפת. במקרה כזה כדאי למחזר את המשכנתא.

בבדיקה צריך לבדוק את הריביות הקיימות במשכנתא ביחס לריביות הקיימות במשק. אם מחיר הריביות במשק עלה, יתכן ולא שווה למחזר את המשכנתא אם היא מתאימה לתנאי החיים הנוכחיים, אם מחיר הריביות במשכנתא עלה, חבל יהיה להישאר עם משכנתא חונקת ולא להפחית אותה באמצעות מחזור שישלב ריבית משכנתא זולה יותר.

שינוי במצב הכלכלי

אין ספק שהחיים דינאמיים. אנחנו לא נשארים עם אותה הכנסה 30 שנה… הלוואת משכנתא היא הלוואה הנלקחת לשלושים שנה ולכן, בתחילת חיי  ההלוואה ההחזר החודשי עוד מתאים ליכולת הכלכלית, אך בהמשך יכולים לצוץ שינויים, המשפחה מתרחבת, ההוצאות גדולת ולווים רבים מוצאים את עצמם מחפשים להפחית את גובה ההחזר החודשי. במקרים מסוימים ההפך הוא הנכון, הלווים מתקדמים ומפתחים קריירה שמכניסה להם רווחים גבוהים יותר וכך הם מעוניינים לסיים עם הלוואת המשכנתא מהר יותר על ידי הגדלת ההחזר החודשי…  אין סיבה להעמיס על עצמכם כלכלית. אם המשכנתא חונקת אתכם, כדאי שתפנו ליועץ משכנתאות שיבדוק את האפשרות למחזר את המשכנתא הקיימת בצורה שתתאים לתנאי החיים שלכם. זה בהחלט אפשרי.

שינוי ברגולציה הקיימת

הבנקים למשכנתאות מפוקחים על ידי בנק ישראל שמגביל את הבנקים במתן הלוואות משכנתא ועל הבנקים להישמע לנהלים. נהלי בנק ישראל מתעדכנים מעת לעת ועל בעלי המשכנתאות להתעדכן ולבדוק אם יש נוהל חדש שיאפשר להם להנות ממשכנתא משתלמת יותר. אם יש שינוי כזה, התייעצות עם יועץ היא כדאית ממש.

פירעון חלקי

כאשר פורעים את המשכנתא באופן חלקי, הרכב המשכנתא משתנה וכך החזר המשכנתא הנדרש לתשלום הוא כבר לא מה שהיה. כדי לסדר את העניין ממחזרים את המשכנתא ובוחרים לשלב את מסלולי המשכנתא המתאימים ביותר.

האם מחזור משכנתא משתלם בכל מצב?

חשוב לזכור שלמחזור משכנתא יש גם עלויות נלוות כמו תשלום על עמלות, רישום מישכון מחדש כאשר מדובר במחזור חיצוני ועוד. במחזור פנימי העלויות נמוכות הרבה יותר. אך גם הן יכולות להצטבר לסכומים משמעותיים בגלל העמלות על הפירעון המוקדם של מסלולים מסוימים. לא תמיד מחזור משכנתא ישתלם. יש מקרים בהם מדובר בתנאי משכנתא משתלמת שלא שווה למחזר אותם כי לא ניתן לקבל תנאים כאלו בזמן המחזור… תמיד חשוב לבדוק עלות מול תועלת. וזה בדיוק תפקיד יועץ המשכנתאות אליו תפנו. הוא יבדוק את העניין לעומק וינהל את ההליך על הצד הטוב ביותר.

האם הבנק יכול לסרב לאשר מחזור משכנתא?

כמו כל הלוואה שהבנק יכול לסרב לאשר אותה, גם בקשה למחזור משכנתא הבנק יכול לסרב, במיוחד כאשר חלו שינויים במצבו הכלכלי של הלווה ודירוג האשראי שלו ירד. יש מקרים בהם הלווה מבקש להגדיל את ההחזר החודשי למרות שגובה ההכנסה הפנויה שלו לא מאפשרת זאת… במקרים מסוימים הבנק מסרב לאשר מחזור משכנתא מסיבות מנומקות ובמקרים כאלו חשוב לבדוק מה צריך לשפר כי זה עלול להצביע על מצב כלכלי לא טוב כמו על דירוג אשראי נמוך.

מה עושים בעלי דירוג אשראי נמוך?

כל אזרח ישראלי מעל גיל 18 הוא בעל דירוג אשראי משלו. הדירוג נקבע בהתאם להיסטוריית האשראי שלו והיא נקבעת על ידי האחראי לכך ממשרד האוצר. כאשר בנק רוצה לאשר הלוואה, הוא בודק את תנאי הלווה וכחלק מהבדיקות השגרתיות הוא יבדוק גם את דו"ח דירוג האשראי שלו. מי שיש לו דירוג אשראי נמוך, לא יוכל לקבל את אותם תנאי הלוואה כמו בעלי דירוג אשראי גבוה בגלל שהבנק יראה במצב שלו סיכון מוגבר. ולכן, אם יש לכם דירוג אשראי נמוך המצביע על התנהלות כלכלית לא תקינה, כדאי לעצור רגע מהריצה לעבר המשכנתא ולבדוק עם יועץ משכנתאות לעומק מה ניתן לשפר כדי להצליח למחזר את המשכנתא ולקבל תנאים טובים יותר…

איך ממחזרים משכנתא?

מחזור משכנתא מתאפשר בכל הבנקים. לצורך כך תצטרכו לגשת לבנק בו תרצו למחזר את המשכנתא ולבקש אישור עקרוני למחזור. לאחר מכן תוכלו לנהל משא ומתן עם בנקים נוספים ולראות איפה הכי משתלם לבצע את המחזור. למרות שניתן לבצע מחזור כזה באופן עצמאי, לא משתלם לעשות זאת. מי שלא רוצה לשלם מחיר יקר על המשכנתא שלו פונה לקבל ייעוץ מהמומחים בתחום. התייעצות עם מומחים מייעלת את התהליך ומונעת מבעל המשכנתא הפסדים.

למי יתאים מחזור משכנתא?

ככל שקיים שינוי אישי שפועל לטובתכם, כמו למשל גדילת מקורות ההכנסה עקב מינוי לתפקיד חדש, ירושה, פתיחת חיסכון וכו', או לחילופין אם קיים שינוי מסוים במצב השוק – שווה לבדוק האם כדאי לשנות את תנאי ההחזר החודשיים או להחליף מסלול משכנתא. מעבר לכך, ניתן לשקול למחזר את המשכנתא כאשר קיים קושי כלכלי לעמוד בהחזרים החודשיים או אם קיבלתם הצעה ממש משתלמת מבנק אחר ששווה לבדוק לעומק.

נקודות שצריך לדעת לגבי מחזור משכנתא

את המחזור עצמו אפשר לבצע בכל בנק, כך שגם אם יש לכם משכנתא מול בנק מסוים, תוכלו למחזר אותה בבנק שונה.

אלא שהמהלך, גם אם צפוי להטיב עם הכיס בהמשך הדרך, כרוך בתשלומים שונים לרבות פתיחת תיק, רישום מחדש של הערת אזהרה בטאבו, תשלום לשמאי מטעם הבנק (או אם תעדיפו להשקיע על שמאי פרטי), עמלה תפעולית, עמלת מדד ממוצע ועמלת היוון – המהווה עמלה שעשויה להגיע גם לעשרות אלפי שקלים (תשלום על המסלולים בריבית קבועה, המפצה את הבנק בשל אי תשלום ההלוואה עד לסיומה) ולכן מחייבת חוות דעת של יועץ משכנתאות מיומן.

מעבר לכך, פעולת המחזור כרוכה במספר קנסות לבנק שבו קיימת המשכנתא הנוכחית ובראשם עמלת הפירעון המוקדם ועמלת אי הודעה מוקדמת (ניתן להיפטר מעמלה זו ע"י הודעה מראש לבנק 10 ימים או יותר לפני פירעון המשכנתא). בנוסף לעלויות השונות, יש להציג כמה מסמכים לצורך הפעולה:

• צילום תעודת זהות
• הצגת נסח טאבו של הדירה
• הצגת תלושי שכר ופירוט מצב חשבון משלושת החודשים האחרונים
• לוח סילוקי המשכנתא המקורית ופירוט יתרת החוב

מסלולים וריביות אפשריים

ככל נטילת משכנתא "ראשונה", אין להסתפק בהצעה הראשונה שתקבלו וחשוב לדעת דבר או שניים גם לגבי המסלולים האפשריים. במטרה ליהנות מהוזלה מוצלחת בהחזרים החודשיים תוך צמצום הסיכונים, רצוי למחזר משכנתא בתמהיל המשלב מספר מסלולים ובחלוקת אחוזים משתנה. לפניכם 3 מסלולים שכאלה לדוגמה:

ריבית פריים בשיעור 33% מהתמהיל

מסלול זה איננו צמוד למדד ואפשר למחזר או לפרוע אותו מבלי לשלם עמלת פירעון מוקדם וללא פגיעה בריבית. אלא שבמסלול זה הפריים משתנה מידי חודש, כך שכשהריבית עולה כפי שקורה בחצי השנה האחרונה, עולה איתה גם ההחזר החודשי ומשפיע על היקף ההחזר החודשי וכמובן על היקף המשכנתא הכללי.

ריבית קבועה לא צמודה בשיעור 50% מהתמהיל

ריבית קבועה לא צמודה זהו מסלול יציב למדי מבחינת היקף התשלום החודשי, שלא מושפע מעלייה או ירידת מדדים וריביות. אך למרות שאין כאן הפתעות, מדובר במסלול יקר יותר שגם מכיל קנס על פירעון מוקדם. בנוסף, הבנק שמגן על עצמו מפני עלית מדד וריבית, מכניס להחזר החודשי גם את המדד כך שמשלמים ריבית גבוהה יותר על ההחזר.

ריבית צמודה למדד ומשתנה אחת ל-5 שנים, בשיעור 17% מהתמהיל

מסלול זה מאפשר ללווים להשתמש בנקודת יציאה שנפתחת להם אחת לחמש שנים, בה ניתן לשנות את המסלול ולשלם עמלת פירעון בשיעור נמוך, בהתאם לנקודת היציאה הסמוכה ולא על סמך כל תקופת המשכנתא. גם הריבית כאן נמוכה ביחס למסלולים אחרים, אך ההצמדה למדד מאטה את סילוק הקרן ומעלה בהדרגה את ההחזר החודשי.

נקודה חשובה: כמובן שמדובר בנתונים משוערים, שאינם מביאים בחשבון את השינויים שהתרחשו בריביות ואת אלה שצפויים עדיין להתרחש. לכן חשוב לבדוק את הנתונים והאפשרויות שבשטח ולהימנע מפעולות אוטומטיות, שלא נבדקו על ידי יועץ משכנתאות מנוסה.

אהד ויס ייעוץ משכנתאות כמו שאתם צריכים

אתם כבר לא צריכים לחפש יועץ משכנתא, הגעתם למקום הנכון. צוות היועצים של אהד ויס מצליח לתת מענה כבר מעל 13 שנה במגוון סוגי פעולות כמו לקיחת משכנתא חדשה, איחוד הלוואות, מחזור משכנתא, משכנתא לבנייה עצמית, משכנתא לגיל השלישי ועוד. עכשיו גם אתם יכולים להנות מהתנהלות מהירה ומקצועית. צרו קשר לקביעת פגישת ייעוץ ראשונית ללא התחייבות. אין סיבה לשלם מחיר יקר על ריביות המשכנתא כשאפשר לחסוך זאת.

לסיכום:

מחזור משכנתא הופך לכדאי במיוחד במקרים של שינויים כלכליים אישיים ובנקאיים, באמצעותם ניתן לשפר את תנאי המשכנתא ולייעל את ההחזרים החודשיים. יחד עם זאת, אין לצאת לדרך לפני ששוקלים לעומק את כל התנאים הכרוכים בהליך, בדגש על חישוב ריביות, עמלות וקנסות, תכנון גובה והיקף ההחזר וגם משך חיי ההלוואה שנותרו.

כמובן שכל הלוואה היא אינדיבידואלית מאוד ולכן הכדאיות משתנה מאדם לאדם, שכן לא תמיד מחזור המשכנתא של השכן שלכם בהכרח ישתלם גם לכם. יועץ משכנתאות המלווה אתכם באופן אישי, יסייע לכם לחשב את כל העלויות הקיימות, להעריך את הסיכויים והכדאיות לפירעון מוקדם ואת האפשרות לקיצור חיי ההלוואה או הקטנת ההחזרים החודשיים. להתייעצות מקצועית בנושא, פנו עוד היום אל מומחה המשכנתאות אהד וייס.

שאלות ותשובות בנושא מחזור משכנתא