משכנתא לרכישת קרקע

רכישת קרקע בישראל מצריכה הון נזיל רב וכל משקיע חכם המעוניין לרכוש קרקע למגורים, פונה ליטול הלוואת משכנתא לרכישה זו. הבעיה היא שיש כאלו שניגשים לעסקת רכישת קרקע מבלי לדת שהם לא יוכלו לקבל משכנתא על עסקה זו. ריכזנו כאן עבורכם מידע מקיף על משכנתא לרכישת קרקע – מה היא כוללת, למי היא מיועדת ועוד. יש לכם שאלה נוספת בנושא? כתבו לנו! נשמח להנגיש לכם מידע נוסף.

מהי משכנתא לרכישת קרקע?

לפני הכל חשוב להבין מהי בכלל משכנתא. מדובר בהלוואה הנלקחת מגוף פיננסי מוכר כמו בנק או חברת ביטוח לצורך רכישת נכס נדל"ן תמורת שיעבוד שלו לגוף המממן. הגוף המלווה מקבל זכויות בנכס הממושכן כל עוד וההלוואה שנלקחה לא נפרעה. לאחר סילוק ההלוואה, גם הערת האזהרה נמחקת והלווה נהנה מנכס נדל"ן בבעלותו הבלעדית. השיעבוד מהווה בטוחה לכספי ההלוואה. כך שאם לווה לא מצליח לעמוד בהתחייבויותיו, הגוף המממן (הבנק) רשאי למכור את הנכס לכיסוי החוב שנוצר לאחר תהליך משפטי.

סוגי משכנתאות

כיום יש מגוון גדול של הלוואות משכנתא. אם בעבר משכנתא היתה נלקחת אך ורק לצורך רכישת נכס (מה שמכונה משכנתא חדשה על פי רוב), הרי שהיום היא יכולה להילקח למגוון מטרות כמו:

• משכנתא לגיל השלישי – מכונה גם משכנתא הפוכה והיא מיועדת לבני שישים ומעלה שבבעלותם נכס נדל"ן אותו הם יכולים למשכן תמורת ההלוואה. הלוואת משכנתא הפוכה מכונה כך בעיקר בגלל שיטת ההחזר שלה – היא מוחזרת אך ורק לאחר פטירת הלווים. לא פלא שהיא הפכה לפופולארית בשנים האחרונות בהן למבוגרים בישראל ההתמודדות הכלכלית הופכת למאתגרת יותר ויותר.

• משכנתא לכל מטרה – גם מי שיש לו נכס משלו ואין לו כוונה לרכוש נכס נדל"ן נוסף, יכול לקבל הלוואת משכנתא על חשבון הנכסים שיש לו כבר לכל מטרה שהיא. יש גופי מימון שיבדקו את מטרת ההלוואה ויש גופי מימון שיבדקו רק את יכולת ההחזר וערך נכס ויסתפקו בכך. לכל גוף מימון נהלים אחרים משלו… המטרות ללקיחת משכנתא יכולות להיות מגוונות במיוחד: מימון לימודים גבוהים, עזרה לילדים ברכישת דירה משלהם, מימון חופשה משפחתית, שיפוץ הנכס הקיים, משכנתא לצורך איחוד הלוואות ועוד.
• משכנתא לרכישת קרקע – הלוואת משכנתא הנלקחת תמורת שיעבוד הקרקע. על פי רוב היא נלקחת לצד משכנתא לבנייה עצמית. רק קרקע למגורים תוכל לקבל משכנתא. במדריך זה נסקור את מה שמאפיין הלוואה זו.

מי יכול ליטול משכנתא למגרש?

אם הציעו לכם לרכוש מגרש קרקע, אל תמהרו לחתום על חוזה לפני שאתם בודקים טוב טוב את העסקה. כיום הבנקים בישראלים מאשרים הלוואת משכנתא למגרש אך ורק למגרשים המיועדים למגורים. אם מדובר בקרקע חקלאית לדוגמא, לא תוכלו לקבל עבורה משכנתא שהיא ההלוואה הזולה ביותר מבין ההלוואות הקיימות. לאחר רכישת קרקע למגורים, צריך לבנות עליו את דירת המגורים וגם לכך צריך מימון רב. בדרך כלל יחד עם המשכנתא לרכישת הקרקע עצמה תילקח משכנתא נוספת, לצורך מימון הבניה עצמה. במקרים רבים המשכנתא תכונה משכנתא לבניה עצמית והיא תכלול גם הלוואה לרכישת קרקע וגם למימון הבנייה העתידית. משכנתא לבניה עצמית משולמת בפעמות על פי התקדמות קצה הבנייה לעומת משכנתא למגרש המשולמת בפעימה אחת במרבית הפעמים.

בסופו של דבר הבנקים יאשרו משכנתא כסו רק לקרקעות מופשרות לבניה ורק בהצגת היתרי בניה רלוונטים.

מה גובה אחוז המימון שניתן לקבל?

הלוואה לרכישת קרקע ניתן לקחת ממגוון גופים פיננסים כמו חברות ביטוח המציעות הלוואות, קרנות מימון וחברות אשראי חיצוניות. אבל הגופים שבסופו של דבר כולם מעדיפים לפנות אליהם, הם הבנקים. וזה בעיקר בגלל מחיר הריבית. בנוסף, הלוואות משכנתא כוללות ריביות הניתנות אך ורק לענף המגורים, כך שמדובר בהלוואות משתלמות יותר מהלוואות עסקיות ואחרות.

על פי נהלי בנק ישראל, הבנקים רשאים לתת אחוז מימון של 75%. אבל בפועל, הבנקים לא מאשרים יותר מ-60% מימון. במרבית המקרים אחוז המימון המאושר הוא גם נמוך מכך. וזה קורה בגלל מספר סיבות: הבנקים מעריכים את הסיכון הנלווה למתן הלוואה לרכישת קרקע כגבוהה יותר. הרי אם הלווה לא יצליח לעמוד בהתחייבויותיו, הוא יאלץ למכור את הנכס. וקרקע קשה יותר למכירה לעומת דירה בנויה ומוכנה…

אחוזי המימון במשכנתא רגילה נחלקים לפי סוג העסקה:

• לרכישת דירה ראשונה ניתן לקבל אחוז מימון של עד 75% מימון.
• לרכישת דירה שניה ומעלה ניתן לקבל אחוז מימון של עד 50% מימון.

גם כאשר לוקחים משכנתא לרכישת קרקע, חשוב לזכור כי יש חשיבות לכך: אם הלווה הוא כבר בעל נכס נדל"ן הרשום על שמו, הוא לא יוכל לקבל אחוז מימון גבוה ואחוז המימון המקסימלי שהוא יקבל יהיה 50%.

העלויות הנלוות למשכנתא כזו

כאשר רוכשים מגרש לבניה עצמית, ולוקחים משכנתא לרכישת המגרש, חשוב לקחת בחשבון את העלויות הנלוות לעסקה.

• מס רכישה – כאשר המגרש נרכש להשקעה או כנכס נדל"ן נוסף, יהיה צורך בתשלום מס רכישה מהשקל הראשון.
• עלויות רישום – לא כל הקרקעות בישראל רשומות בטאבו על שם מי שמוכר אותן. אם הקרקע שאתם רוכשים עדיין לא רשומה על שימכם תצטרכו לשלם אגרות רישום ולפעמים נלוות לאגרות אלו עלויות משמעותיות כמו אגרת היוון שיכולה לעלות סכום של מיליון שקלים!
• שמאות – לצורך קבלת המימון יהיה עליכם להזמין שמאי מקרקעין לבדיקת ערך הנכס.
• עורך דין מקרקעין – בעסקאות נדל"ן חשוב לקבל ייעוץ וליווי מקצועי מעורך דין מומחה לתחום, הוא יבדוק את כדאיות העסקה, אמינותה וחוקיותה.
• יעוץ משכנתא – כדי לקבל משכנתא משתלמת ומותאמת, צריך להגיש את כל המסמכים הרלוונטיים בנק, לנהל משא ומתן להוזלת הריביות ולהתאים את ההלוואה ליכולת הכלכלית הקיימת. במשכנתא לרכישת מגרש, אסור לוותר על ליווי מקצועי שעשוי לחסוך ללווה מאות אלפי שקלים במצטבר.

לסיכום

הלוואות משכנתא ניתנות למגוון מטרות תמורת שיעבוד נכס. הלוואת משכנתא עבור רכישת קרקע מתאפיינת באחוז מימון של עד 75% מימון, והיא מתאפשרת אך ורק לקרקעות מופשרות לבניה. ההתייעצות עם גורם מקצועי היא קריטית וחשוב לקחת את העלויות הנלוות אליה בחשבון כפי שסיכמנו כאן. לקבלת ליווי מקצועי שיקדם אתכם פיננסית, אתם מוזמנים ליצור איתנו קשר. אין סיבה שתשלמו מחיר יקר כשאפשר להוזיל אותו. צוות יועצי המשכנתאות שלנו ישמח לגייס לכם את ההלוואה המשתלמת ביותר עבורכם. שלכם, אהד ויס – ייעוץ משכנתאות.

שאלות ותשובות בנושא משכנתא לרכישת קרקע