כדי לרכוש דירה בישראל צריכים הון לא מבוטל. וכדי לממן רכישה כזו, לוקחים הלוואת משכנתא. נדיר למצוא אדם שלא היה צריך ליטול משכנתא כדי לרכוש את הנכס שלו. וכאשר לוקחים משכנתא, חשוב להכיר את כל פרטי ההלוואה, כדי לא לשלם מחיר יקר על ההלוואה. ריכזנו כאן עבורכם מידע על ייעוץ משכנתא. כדאי שתכירו את הנושא, במיוחד אם אתם עומדים לפני לקיחת משכנתא חדשה / מחזור משכנתא / איחוד הלוואות או אפילו לקיחת משכנתא לגיל השלישי.
מהי משכנתא?
כדי להבין למה צריך ייעוץ משכנתא, צריך להבין מהי בכלל משכנתא ואיך היא מתנהלת… מדובר בהלוואה הניתנת תמורת שיעבוד נכס. זה אומר שאם אתם מעוניינים לרכוש נכס נדל"ן, אתם יכולים לקבל מימון לרכישה, בתנאי שיש לכם הון עצמי מספק ואתם מצליחים לעמוד בתנאי ההלוואה, בתמורה להלוואה, גוף המימון ירצה בטוחה שתבטח את כספו ולכן הערת אזהרה לטובת גוף המימון תירשם בזכויות הנכס הנרכש. ברגע שההלוואה תסולק, גם המישכון יסולק והלווה יהנה מנכס ששייך לו.
הלוואת משכנתא ניתנת בתמורה למישכון הנכס. ניתן לקבל אותה ממגוון גופים בנקאיים וחוץ בנקאיים. העדיפות תהיה לפנות לבנקים למשכנתאות ולא לגופים חוץ בנקאים. אך כל מקרה לגופו והתייעצות עם יועץ משכנתאות תכוון את הלווה בדרך הנכונה לו.
כמה הון צריך כדי לרכוש דירה?
על פי נהלי בנק ישראל, הבנקים לא יכולים לתת מימון מלא לדירה, מי שרוצה ליטול הלוואת משכנתא יוכל לקבל אחוז מימון מותאם לאופי העסקה:
| אופי העסקה | גובה המימון שניתן לקבל |
| דירה ראשונה ויחידה | אחוז מימון מקסימלי של 75% מערך הנכס הנרכש. |
| דירה חליפית למשפרי דיור | אחוז מימון מקסימלי של 70% |
| דירה נוספת | 50% מימון מקסימום |
| דירה בהנחה במסגרת התוכנית הממשלתית | מימון מקסימלי של עד 90% מערך הנכס. |
הבעיה היא שמחיר הדיור בישראל לא כל כך נגישים וזוג שמעוניין לרכוש דירה בעלות של מיליון שקלים, מוצא את עצמו נדרש לגייס הון עצמי של 25% מערך הנכס = 250 אלף שקל. לא קל לגייס סכום כזה ולכן רבים מוצאים את עצמם מוותרים על חלום הדירה משלהם. וחבל, התייעצות עם יועצי משכנתא מומחים בגיוס ומציאת פתרונות מימון יכול לפתור בעיות של הון עצמי נמוך. אז למה צריך ייעוץ משכנתא?
למה צריך ייעוץ משכנתא?
הלוואת המשכנתא היא הלוואה הנלקחת לתקופה ארוכה של שלושים שנה, ככל שהיא תתפרס על תקופה ארוכה יותר, היא גם תהיה מלווה בריביות יקרות. אף אחד לא רוצה לסבך את עצמו כלכלית לתקופה של שלושים השנים הבאות. אבל זה מה שיכול להתרחש כאשר לוקחים משכנתא ללא ייעוץ משכנתא, לוקחים משכנתא ומתחייבים על החזר חודשי שלא מותאם ליכולת הלווה, וכך, ההחזר החודשי מעמיס כלכלית על הלווה שמוצא את עצמו מחפש פתרון כמו מחזור משכנתא או איחוד הלוואות וכדומה. ואין סיבה להגיע למצב כזה כשתכנון ראשוני יכול לחסוך מאות אלפי שקלים.
יועץ משכנתא הוא איש המקצוע המומחה בתחום המשכנתאות. הוא יעזור לווה למצוא את פתרון המימון המתאים לו ביותר, הוא יגיש את המסמכים הנדרשים לגופי המימון השונים, ינהל משא ומתן להוזלת מחיר הריבית המוצעת ויבנה תמהיל משכנתא מותאם ליכולת הלווה. כדי לא לשלם מחיר יקר על המשכנתא, כדאי לפנות מראש ליעוץ משכנתאות מומחה בתחום.
מי יכול להיות יועץ משכנתא?
עקרונית, אין פיקוח מוסדר על תחום יעוץ המשכנתאות וכך כל אדם יכול להכריז שהוא מעניק ייעוץ משכנתא. תכל'ס, כדי למצוא יועץ משכנתאות מומחה, חפשו את היועץ המנוסה, עליו שמעתם המלצות לקוחות ולא רק קראתם עליו ברשתות החברתיות – מה שכל אדם יכול לדאוג לעצמו. כשמחפשים יועץ משכנתא, מומלץ להתמקד במקצועיות ובניסיון שצבר.
בסך הכל ניתן לקחת משכנתא גם ללא שום יעוץ או תיווך כלשהו. לפנות לבנק, להגיש את המסמכים הנדרשים ולקבל את המשכנתא הנדרשת. הבעיה היא שהיא לא באמת תתאים ליכולת הקיימת והיא עלולה לטמון בתוכה מסלולי ריבית יקרים.
ייעוץ משכנתא מטעם הבנק
חשוב לציין כי הבנקים מציעים גם הם ייעוץ משכנתא. בסופו של דבר, האינטרס של הבנק שונה מהאינטרס של הלווה. כל אחד רוצה להרוויח יותר, הבנק רוצה להרוויח כמה שיותר ריביות על ההלוואה שהוא נותן, והלווה רוצה גם הוא מצידו להנות מהלוואה זולה ככל הניתן. יש כאן ניגוד אינטרסים לא קטן, אבל זה לא מונע מהבנקים להציע שירות ייעוץ משכנתאות. ונסביר: כדי להרוויח יותר, הבנק לא נמנע מלשווק את עצמו בתכסיסים שונים. אחד מדרכי השיווק של הבנק הוא להעמיד לטובת הלווים יועץ משכנתאות מטעם הבנק.
את הייעוץ הניתן מהבנק הלקוח מקבל בשמחה, מדובר בייעוץ חינמי בשונה מהייעוץ הניתן על ידי יועצי משכנתא פרטיים וכך הם חושבים שהם מצליחים לחסוך כסף. הם לא יודעים שמה שקורה זה בדיוק ההפך: פקידי המשכנתאות בבנק חדורי מטרה, להגדיל לעצמם את הבונוס החודשי ככל הניתן. ואיך זה יקרה? כאשר הם יצליחו לשווק הלוואת משכנתא בעלת ריבית גבוהה שתהיה ריווחית לבנק. אדם שלא מבין בתחום, לא ידע שהוא משלם מחיר יקר על הריבית ובאמצעות ייעוץ משכנתא חיצוני הוא יכול לחסוך לעצמו תשלום של מאות אלפי שקלים על המשכנתא…
ייעוץ משכנתא פרטי בהשוואה לייעוץ הניתן בבנק
| ייעוץ הניתן בבנק | ייעוץ משכנתא פרטי | |
| מי משלם ליועץ | הבנק | נוטל ההלוואה |
| האינטרס של היועץ | לתמחר את ההלוואה בריבית גבוהה ככל הניתן | לגייס הלוואת משכנתא מותאמת בריבית נמוכה ככל הניתן. |
| תמהיל המשכנתא נקבע בהתאם | תמהילי המשכנתא הקלאסיים | יכולת הלווה – התאמה אישית ומדויקת |
| מתי ניתן להתייעץ עם היועץ | בשעות פעילות הבנק לאחר קביעת פגישה מסודרת | באופן רציף |
מי שקצת מתמצא בתחום מבין כי הייעוץ הניתן בבנק אמנם ניתן חינם ללא עלות, אך הוא גובה מחירים יקרים בהמשך. אין משא ומתן עם הבנק להוזלת מחיר ההלוואה וכך הלווה משלם מחיר יקר. בעוד שבאמצעות ניהול משא ומתן ניתן להוזיל את מחיר ההלוואה במאות אלפי שקלים. שינוי של אחוזון בודד בגובה הריבית הופך למשמעותי מאוד כאשר מדובר בהלוואה גדולה שכזו.
למה בכל זאת אנשים לוקחים ייעוץ מהבנק?
מי שלא מבין בתחום, רואה את מה שהוא מקבל מהבנק ומבחינתו זה מספיק לו, הוא מקבל ייעוץ חינמי ללא עלות, מה שמקנה לו חיסכון של אלפי שקלים וכך, הוא עובר את תהליך לקיחת המשכנתא ללא עלות זו. הבעיה היא שהוא אמנם חסך עשר אלף שקל ואפילו פחות, אך אם נבדוק את הטווח הרחוק של המשכנתא נגלה שמחיר הייעוץ הזה היה גבוה יותר והוא משלם מעל מאה אלף שקל יותר מההלוואה שיכל לקבל עם התייעצות עם איש מקצוע חיצוני. זו גם הסיבה בשלה כיום יותר ויותר אנשים מודעים לחשיבות ההתייעצות עם יועץ משכנתאות פרטי ופחות ופחות אנשים מתפתים להצעות הבנק.
מה ייעוץ משכנתא כולל?
ייעוץ משכנתא יכלול ליווי פיננסי מקצועי לאורך תהליך לקיחת המשכנתא. כבר מהשלב הראשוני של בדיקת השטח ואפשרויות המימון הקיימות.
תכנון ראשוני
לפני לקיחת הלוואה משמעותית כל כך, חשוב להיערך אליה פיננסית. יועץ המשכנתא ישב יחד איתכם וימפה את הנתונים הכלכליים הקיימים. הוא יבדוק מה גובה ההחזר החודשי המתאים ליכולת הקיימת וכו'.
הוצאת אישור עקרוני
בשלב הבא היועץ יגיש את המסמכים הנדרשים לבנקים השונים כדי לקבל אישור עקרוני למשכנתא. באישור כזה הבנק מאשר את האפשרות לתת הלוואה ללווה הספציפי מבחינת התנאים הראשוניים הנדרשים לקבלת הלוואה כזו. בהמשך יועץ המשכנתא משנה את תמהיל המשכנתא המתקבל מהבנק ומבקש אישור לתמהיל משכנתא המורכב מהריביות המותאמות ליכולת הלווה, תוך התחשבות בשינויים הצפויים בהמשך חייו.
התמקחות על הריביות
יועץ המשכנתא ינהל משא ומתן עם גופי המימון השונים להוזלת מחיר הריבית ולהתאמת ההלוואה ליכולת הלווה הקיימת. באמצעות מיקוח כזה ניתן להפחית את גובה הריבית באחוזים לא מבוטלים בכלל.
בטוחות ורישומים נדרשים
הבנק ידרוש מסמכים נלווים המאשרים כי הנכס מבוטח, נקי משיעבודים, ועוד. בכל המשך התהליך עד לחתימה על הסכם המשכנתא, יועץ המשכנתא יכוון וידריך, יבצע מה שצריך והלווה רק יצטרך להגיע לבנק לחתימות על ההלוואה. לאחר שהלווה מקבל את ההלוואה, תהליך הייעוץ מסתיים אך תמיד ניתן לפנות ליועץ המשכנתאות ולבדוק יחד איתו אפשרויות קיימות להתאמת תנאי המשכנתא בהתאם לתנאים הקיימים. לא מתחתנים עם משכנתא ותמיד ניתן למחזר אותה להלוואה משתלמת יותר.
סוגי משכנתא נפוצים
לא פונים ליועץ משכנתאות רק בשביל לגייס משכנתא חדשה. יש לא מעט סוגי משכנתא, ריכזנו כאן מידע על הנפוצים שבהם.
משכנתא חדשה
מדובר בהלוואת משכנתא הנלקחת על ידי לווים שמעולם לא לקחו משכנתא. הלוואה כזו נחשבת למסוכנת עבור הלווים בגלל חוסר הידע שלהם… הבנק מגלה את ה"ירוקים" בתחום ויודע לדחוף להם ריביות יקרות. התייעצות מקצועית קריטית במשכנתא כזו.
איחוד הלוואות
בעלי נכס קיים יכולים ליטול משכנתא על חשבון הנכס הקיים ובאמצעותה לסלק את ההלוואות הרבות הקטנות עליהם הם משלמים החזרים רבים. כך כל ההלוואות מתאחדות להלוואה אחת גדולה ומסודרת, בעלת ריבית נמוכה ביחס לריביות ההלוואות. כדי שהאיחוד יעשה בצורה נכונה ויוביל להבראה כלכלית, חשוב להיעזר באיש מקצוע בביצועו.
מחזור משכנתא
החיים דינאמיים משתנים ללא הערכה מוקדמת וכך, אנשים מוצאים את עצמם מתקשים לשלם החזר חודשי שבעבר היו משלמים בקלות. במצבים כאלו ניתן למחזר את ההלוואה הקיימת וליטול הלוואת משכנתא אחרת באמצעותה מסלקים את ההלוואה הישנה. מחזור משכנתא יכול להפוך ללא משתלם כאשר הוא מבוצע בצורה לא נכונה מקצועית. פנו לאיש מקצוע במקרה כזה.
משכנתא לגיל השלישי
הלוואות המשכנתא ניתנות בהגבלת גיל. מי שמעל גיל 60 לא יכול לקבל משכנתא רגילה ומשכנתא לגיל השלישי היא משכנתא המכונה גם משכנתא הפוכה בה הלווה ממשכן נכס שיש לו, מקבל הלוואה תמורתו ורק לאחר פטירתו ההלוואה מסולקת. לא בכל מחיר מומלצת הלוואה כזו, חשוב לבחון את הדברים בצורה נכונה בליווי מקצועי.
איך בוחרים יועץ משכנתא?
כפי שראינו אין רגולציה מסודרת בתחום ובבחירת יועץ משכנתא צריכים להיות זהירים כדי לא ליפול אצל אנשים לא מקצוענים. אז על מה חשוב להקפיד?
- המלצות – בררו אצל חברים ובני משפחה על יועץ. תוכלו לקבל ולהתרשם מהמידע המופיע ברשת. אך זכרו לברר מעבר להמלצות הקיימות ברשת שכן הן לא תמיד אמינות… אם אתם רואים ביקורת מסויימת שחוזרת על עצמה, אחוזי האמינות שלה יעלו למרות ההמלצות, חשוב לבדוק פרמטרים נוספים ולא להסתפק בהם בלבד.
- אמון ואמינות – אתם פונים לאיש מקצוע שהולך להיחשף לכל הנתונים הכלכליים שלכם, חשוב שתוודאו שמדובר באיש מקצוע אמין שיודע לשמור על אתיקה.
- מקצועיות – וודאו שמדובר ביועץ משכנתא שקיבל את הידע שלו בצורה מקצועית, אחרי לימודים מסודרים. אחד שצבר מקצועיות בתחום. יחד עם זאת, אל תוותרו על הניסיון המקצועי.
- וותק וניסיון – וודאו שמדובר ביועץ בעל ניסיון בתחום. אחד שכבר טיפל בתיקי משכנתאות רבים ולא יבהל מבעיות העלולות לצוץ בתיק המשכנתא שלכם. הניסיון עושה את ההבדל ואסור לוותר עליו.
- מחיר – אין פיקוח על המחיר המקובל לשלם על ייעוץ כזה. אך אין סיבה לשלם מחיר יקר כאשר ניתן לקבל את אותו השירות מיועץ אחר בעל ניסיון וקשרים לא פחותים. הימנעו מפנייה ליועץ הגובה מחיר זול העלול להצביע על חוסר מקצועיות מספקת.
- שירות – אתם רוצים שירות וזמינות. בררו זאת לפני כן. וודאו שמדובר באיש מקצוע שיודע לתת שירות זמין ומקצועי. זכרו שכל יועץ יכול לכלול משהו אחר בשירות שלו או לדרוש שכר נוסף עבור שירותים מסויימים ולכן כדאי לבדוק זאת מראש.
- התמחות בתחום שלכם – וודאו שיועץ המשכנתא אליו אתם פונים הוא בעל ניסיון בגיוס משכנתא כמו זה שאתם צריכים. אם אתם צריכים משכנתא לבנייה עצמית, וודאו שהוא מתמחה בתחום שלכם. כי לא כל יועץ משכנתא הוא הטוב ביותר לתחום המשכנתא שלכם…
- חיבור אישי – כנראה שבסיום המיון עוד ישארו לכם מספר שמות אפשריים וזה המקום להקשיב ללב שלכם, לאינטואיציה שלכם יש מה לומר. הקשיבו לה. תוכלו להרים טלפון ליועץ ולשמוע את רמת המקצועיות שלו מבין המילים, להיכנס לאתר שלו ולהתרשם מהמידע המונגש בו ועוד.
אהד ויס – ייעוץ משכנתאות בדרך שלך
את משרד ייעוץ המשכנתא של אהד ויס אתם צריכים להכיר אם אתם מחפשים יועץ משכנתא. שירות המשרד מאפשר ללווה לקבל משכנתא בראש שקט ורגוע. ממיטב המומחים בתחום. לאורך כל תהליך גיוס ההלוואה הלווה מקבל ליווי פיננסי שמאפשר לו לקבל את התוצאה הטובה ביותר. ייעוץ המשכנתא של אהד וייס הצליח לחסוך ללקוחות המשרד מאות אלפי שקלים בכל משכנתא. אין סיבה לשלם יקר על ההלוואה. אם אתם מרגישים שאתם נחנקים מההלוואות, החזר משכנתא גדול, הגיע הזמן לעשות שינוי. צרו קשר עם צוות אהד ויס ייעוץ משכנתאות שיעזרו לכם.
שאלות ותשובות בנושא ייעוץ משכנתא
ייעוץ מאפשר ללווה לקבל הלוואת משכנתא משתלמת ומותאמת לתנאי החיים שלו. מי שלא רוצה לשלם מחיר יקר על המשכנתא שלו, פונה לאיש מקצוע שינהל עבורו את התהליך ויתמקח עם הבנקים להורדת מחיר הריבית.
גם הבנקים מציעים ייעוץ משכנתא ללווים הפונים אליהם. אך מדובר בייעוץ חינמי הניתן מתוך מטרה לשווק את ריביות המסלולים היקרים. לווה שרוצה משכנתא משתלמת, פונה ליועץ משכנתאות פרטי שיש לו אינטרס משותף לשלו: להגדיל את ריווחיות המשכנתא ללווה כל הניתן.
מחיר הייעוץ משתנה בין יועץ ליועץ. הטווח נע בין 5,000 ₪ ל15,000 ₪, בהתאם למורכבות תיק המשכנתא. ככל שהמורכבות עולה, גם המחיר שידרש יהיה גבוה יותר. חשוב לזכור כי ביחס לחיסכון המתקבל, הייעוץ משתלם וקריטי. הוא אמנם עולה אלפי שקלים, אך הוא מניב חיסכון של מאות אלפי שקלים.
בחירת יועץ תתייחס למספר פרמטרים:
אמינות, שירות ויחס אישי, מקצועיות ומומחיות, ניסיון וותק, התמחות בתחום הספציפי והמלצות מלקוחות. למרות הכל חשוב ללכת עם האינטואיציה ולמצוא חיבור אישי עם היועץ אליו פונים. קל יותר לעבוד כאשר יש אווירה נעימה וזורמת.
