כאשר נוטלים משכנתא מקובל ליצור תמהיל משכנתא המורכב ממסלולי משכנתאות שונים. בשלב זה, רבים מהלווים פוגשים גם במסלולים של משכנתא צמודת מדד. בשורות הבאות נסביר מהו המדד ולמה הוא נועד, איך הוא משפיע על גובה הריבית שהלווים נדרשים להחזיר, אילו מסלולי משכנתא צמודה למדד קיימים והאם משתלם לבחור בהם.
רגע, מהו בעצם המדד ולמה הוא נועד?
לקראת נטילת משכנתא חדשה ולפני ששוקלים הלוואות צמודות מדד, חשוב להבין את מושג "המדד", המתייחס למדד המחירים לצרכן והמתאם שלו לאינפלציה ושוק המשכנתאות בישראל.
בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) מפרסמים מדי 15 לחודש את מדד המחירים בישראל. המדד מצביע על שיעור האינפלציה במשק ועוקב אחר השינויים לאורך זמן בעלותו של סל סחורות ושירותים קבוע. הסל מגלם את סוגי המוצרים והשירותים ההכרחיים שנרכשים ברוב משקי בית בישראל. כדי למדוד האם חלה עלייה או ירידה במחירים לצרכן, הלמ"ס משווה את עלויות המוצרים והשירותים המופיעים בסל למחירם בחודש הקודם.
מדד המחירים משרת מספר מטרות, לרבות קביעת תוספות שכר לעובדים רבים במשק הישראלי וניתוח מגמות מחיר בשוק הישראלי. לשימוש הנרחב בו יש השפעה משמעותית על חיי היומיום שלנו. למשל, המדד משמש בסיס לחישוב תשלומים שונים כגון מזונות, אג"ח, משכנתאות והלוואות.
הוא גם משפיע על תוספת היוקר הניתנת לעובדים מסוימים במסגרת חוזי העסקתם. בנוסף, הוא משמש למעקב אחרי תמורות ומגמות כלכליות בשוק המקומי. לבסוף, המדד משמש כאינדיקטור לאינפלציה, כאשר עלייה מעידה על אינפלציה וירידה מעידה על דפלציה.
חרף העובדה שמדדי מחירים שונים משמשים את בנק ישראל, רשויות המדינה ומוסדות פיננסיים אחרים. אולם המדד העיקרי הרלוונטי לבעלי משכנתא הוא מדד המחירים לצרכן.
מי אחראי ליציבות של מדד המחירים לצרכן?
בנק ישראל, הפועל מטעם מדינת ישראל ורשויותיה, לשמירת היציבות במדד על בסיס יעדי האינפלציה שקבעה הממשלה. בנק ישראל מפעיל כלים מרובים, כמו מנגנון הריבית, כדי להבטיח את שיווי המשקל של המדד. הממשלה לרוב קובעת את יעדי האינפלציה השנתיים בטווח של 3% עד 1%. כשבנק ישראל מציג באתר האינטרנט שלו את הצפי לשינויים במדד המחירים לצרכן, הדבר משפיע על הממשלה, הבנקים ועל הציבור כולו – לרבות ציבור הלווים.
משכנתא צמודה למדד – איך זה עובד?
ההשפעה של המדד על החזרי המשכנתא היא כבדת משקל. במסלולי הלוואות צמודות מדד, ריבית המשכנתא בדרך כלל נמוכה מבהלוואות שאינן צמודות מדד, מכיוון שהבנק כולל בחישוב גם את שיעור עליית המדד בנוסף לריבית ההלוואה המוצמדת למדד.
גם ההחזר החודשי של משכנתאות מושפע מהמדד. ככל שההלוואה מוצמדת למדד והוא יעלה, ההחזר החודשי ויתרת הקרן יגדלו בהתאם. מנגד, אם המדד יירד, גם ההחזר ויתרת הקרן ירדו.
מהי משכנתא צמודת מדד בריבית משתנה?
משכנתא צמודת מדד בריבית משתנה היא מסלול משכנתא הנפרש על פני עד 30 שנה, כשהריבית מתעדכנת במועדים שנקבעו מראש לבחירת הלווים בחתימה על המשכנתא. ניתן לבחור תדירות עדכון של פעם בשנה, פעם בשנתיים וחצי או פעם בחמש שנים. בכל נקודת עדכון, עוגן הריבית משמש לחישוב ההחזר החודשי.
העוגן עשוי להיות הממוצע ריביות המשכנתא בבנקים, ריבית הליבור, ריבית גיוס אשראי, ועוד. מסלול זה רלוונטי למי שצופה גידול בהכנסתו ומעוניין לפרוע מוקדם חלק מהמשכנתא. בנוסף, משכנתא צמודת מדד עם ריבית משתנה מתאימה למי שצופה ירידה בריבית.
יתרונות וחסרונות של משכנתא צמודה למדד בריבית משתנה
מסלול משכנתא צמוד בריבית משתנה הוא בחירה פופולרית בקרב הלווים שכן הוא יכול להיות משתלם מאוד כשצופים שהריבית במשק תרד בעתיד. עם זאת, עקב העלאות הריבית האחרונות של הבנקים, יש לשקול בכובד ראש את בחירת המסלול הזה במסגרת התמהיל. העדר עמלת פירעון מוקדם במועדים של עדכון הריבית, הוא יתרון נוסף במסלול זה.
מצד שני, החיסרון העיקרי טמון בכך שהקרן מוצמדת למדד, מה שאומר שהמשכנתא מסולקת לאט יותר וההחזרים החודשיים צפויים לעלות. בקצרה, יועצי משכנתאות מציעים להוסיף מסלול זה לתמהיל כשהריבית גבוהה אך קיים צפי לירידתה. מסלול זה מועיל אם הלווה מתכנן לבצע החזרי משכנתא מוקדמים או מחזור משכנתא בשלב מאוחר יותר.
מהי משכנתא צמודת מדד עם ריבית קבועה?
משכנתה צמודה למדד ברבית קבועה היא הלוואת משכנתא לטווח ארוך אשר יכולה להתפרש על פני תקופה של עד 30 שנה. הריבית במשכנתא במסלול זה – כפי שמרמז שמו של המסלול, נשארת קבועה לאורך כל תקופת ההלוואה ואינה משתנה.
יחד עם זאת, סכום ההחזרים החודשיים צפוי להשתנות כנגזרת של השינויים במדד. זאת מאחר שאמנם מדובר במסלול שבו הריבית נקבעת במועד בו חותמים על המשכנתא והיא קבועה, העוגן שאליו המסלול מוצמד (מדד המחירים לצרכן) הוא כאמור דינאמי.
המסלול רלוונטי לאנשים בעלי שכר חודשי קבוע שנשענים על הכנסה יציבה. זה יכול להתאים גם למי שמחפש משכנתא יציבה עם רמת סיכון מצומצמת יחסית, שכן התשלום החודשי נשאר קבוע במשך כל תקופת ההלוואה, למעט התאמות שנעשות על סמך המדד.
יתרונות וחסרונות במסלול משכנתא צמודת מדד ברבית קבועה
אחד היתרונות המרכזיים של משכנתא צמודת מדד בריבית קבועה הוא היציבות וכושר החיזוי שהיא מציעה, שכן הריבית נשארת קבועה לאורך כל חיי ההלוואה. המשמעות היא שהלווים יכולים לתקצב ולתכנן את ההחזרים מראש. בנוסף, גם אם הריבית במשק תעלה, הריבית על ההלוואה עדיין נשארת קבועה.
אולם אחד החסרונות העיקריים של מסלול זה הוא הריבית הגבוהה הקשורה אליו בדרך כלל. חיסרון נוסף הוא שהלווים עשויים להיות כפופים לעמלת פירעון מוקדם אם יחליטו לפרוע את ההלוואה לפני תום התקופה. יועצי משכנתאות מציעים בדרך כלל מסלול זה ללווה שמתעדף יציבות והחזר חודשי קבוע שאינו מושפע מתנודות בריבית. בנוסף, מקובל לכלול מסלול זה בתמהיל המשכנתא כשסביבת הריבית אפסית ורוצים להקטין סיכונים.
לסיכום – האם מומלץ לשקול לקחת משכנתא צמודת מדד?
כפי שמלמדת המציאות הכלכלית בישראל בשנה האחרונה, גם מדד המחירים לצרכן עשוי לעלות, וזוהי אפשרות שחשוב להביא בחשבון כששוקלים לקחת משכנתא במסלול צמוד מדד. היתרון בסיוע של יועצי משכנתאות בבניית תמהיל משכנתא, טמון בכך שהם יודעים להעריך את הפוטנציאל לתנודות בריבית ובמדדים בהקשר זה.
הידע של יועץ משכנתאות על כלל מסלולי המשכנתאות הזמינים, מאפשר לו להתאים את תמהיל ההלוואה כך שיהלום את מצבו הפיננסי הנוכחי והעתידי של כל לקוח, תוך התחשבות ביכולת ההחזר שלו אל מול חיזוי השינויים האפשריים בריבית ובמדדים.
לניתוח יסודי של הצרכים הפרטניים שלכם ומציאת תמהיל המשכנתא האידיאלי עבורכם לנוכח תנאי השוק – פנו כעת להתייעצות עם אהד ויס – ייעוץ משכנתאות.
שאלות ותשובות בנושא משכנתא צמודה למדד
ייעוץ מאפשר ללווה לקבל הלוואת משכנתא משתלמת ומותאמת לתנאי החיים שלו. מי שלא רוצה לשלם מחיר יקר על המשכנתא שלו, פונה לאיש מקצוע שינהל עבורו את התהליך ויתמקח עם הבנקים להורדת מחיר הריבית.
גם הבנקים מציעים ייעוץ משכנתא ללווים הפונים אליהם. אך מדובר בייעוץ חינמי הניתן מתוך מטרה לשווק את ריביות המסלולים היקרים. לווה שרוצה משכנתא משתלמת, פונה ליועץ משכנתאות פרטי שיש לו אינטרס משותף לשלו: להגדיל את ריווחיות המשכנתא ללווה כל הניתן.
מחיר הייעוץ משתנה בין יועץ ליועץ. הטווח נע בין 5,000 ₪ ל15,000 ₪, בהתאם למורכבות תיק המשכנתא. ככל שהמורכבות עולה, גם המחיר שידרש יהיה גבוה יותר. חשוב לזכור כי ביחס לחיסכון המתקבל, הייעוץ משתלם וקריטי. הוא אמנם עולה אלפי שקלים, אך הוא מניב חיסכון של מאות אלפי שקלים.
בחירת יועץ תתייחס למספר פרמטרים:
אמינות, שירות ויחס אישי, מקצועיות ומומחיות, ניסיון וותק, התמחות בתחום הספציפי והמלצות מלקוחות. למרות הכל חשוב ללכת עם האינטואיציה ולמצוא חיבור אישי עם היועץ אליו פונים. קל יותר לעבוד כאשר יש אווירה נעימה וזורמת.
