משכנתא ביהודה ושומרון

הליך לקיחת משכנתא יכול להיות מסובך בכל מקום אך ביהודה ושומרון יש כמה סיבוכים נוספים שגורמים ללקיחת יועץ משכנתאות להיות הכרחית. הקשיים שמלווים לקיחת משכנתא ביהודה ושמורון יכולים להיות מגוונים – הנה כל מה שאתם צריכים לדעת על לקיחת משכנתא ביהודה ושומרון.

מהי משכנתא ואיפה זה יהודה ושומרון?

נתחיל מהפרטים הבסיסיים ביותר. משכנתא היא הלוואה שהבנק נותן לכם כנגד דירה. כלומר, תמורת ההלוואה שהבנק מעניק לכם הוא מקבל זכויות על הנכס שאתם קונים. כך למעשה הבנק יכול להיות יחסית בטוח שסכום הכסף שנתן לכם יחזור אליו בסופו של דבר.במחירים של הדירות ששוררים היום כמעט אף אחד לא יכול להרשות לעצמו לקנות דירה ללא הלוואה שמנה מהבנק.

אחד האלמנטים החשובים ביותר במשכנתא היא גובה הריבית או כמה הבנק גובה לכם מעבר לסכום שלוויתם. פעמים רבות אותה ריבית גם קשורה לריבית הפריים אותה קובע בנק ישראל אשר עומדת כיום על גובה של 4.75 אחוז. גובה הריבית מושפע מאוד גם מהסיכום שהבנק מייחס להלוואה שלכם – במידה ואתם מציגים לבנק משכורות גבוהות הוא יהיה בטוח יותר שתחזירו את ההלוואה ולכן ייתן לכם ריבית נמוכה יותר (עניין זה נקרא דירוג אשראי).

יהודה ושומרון הם שטחים שנמצאים במערב הירדן, מעבר לקו הירוק שקבע בשנת 1967. השטחים הללו נמצאים במחלוקת ציבורית ובין לאומית רחבה ופעמים רבות מכונים יו"ש או איו"ש. מהיישובים המוכרים ביותר שם ניתן למצוא את אריאל, אפרת מעלה אדומים ועוד. מומלץ לבדק באינטרנט ולהכיר טוב יותר את יהודה ושומרון במידה ורכישת דירה רלוונטית עבורכם. קרבת השטחים למרכז וכן רמת החיים שונה אוד בין מגוון יישובים ביהודה ושומרון. ניתן למצוא ביהודה ושומרון יישובים מעורבים, דתיים וחילוניים כאחדץ.

למה לקנות ביהודה ושומרון ומה הקשיים באזור זה?

כפי שכבר ניתן להבין מפתיחת המאמר וכפי שיפורט בהמשך רכישת דירה ביהודה ושומרון היא עסק שיהיה מסובך יותר מרכישת דירה בחלקים אחרים של הארץ. הקושי מתבטא בתנאים מסובכים יותר של הבנקים ובעודף בירוקרטיה.

הסיבה לכל הקשיים הללו היא המורכבות הפוליטית והאזורית שיש ביהודה ושומרון. כאשר מישהו ייתן לכם הלוואה לרכישת דירה הוא יצטרך לקחת בחשבון גם את מגוון הסיכונים שיכולים לחול בקרקע הזו. בשל הסיכון שהוא לא יראה את הכסף שלו במלואו או בזמן הוא ידרוש שתביאו יותר מהכסף או ידרוש ריבית גבוהה יותר כדי לפצות אותו על הסיכון.

עם זאת, ישנן גם כמה סיבות טובות לקנות ביהודה ושמורון. ראשית, ישנם אנשים שאמונתם האידאולוגית היא בדבר יישוב הארץ ויהודה ושומרון הם מהאזורים בעלי הזיקה ההיסטורית מהחשובים ביותר לעם היהודי. אך יהודה ושומרון כבר מזמן אינן נישה קטנה בלבד של אנשי ארץ ישראל השלמה. משבר הדיור הביא עימו עליית מחירים קיצונית למדי במרכז הארץ ואנשים מחפשים אלטרנטיבות. ביהודה ושומורון ניתן למצוא יישובים עם רמת חיים גבוהה (הממשלות אורך השנים פיתחו בצורה ניכרת את היישובים והתשתיות), יחסית קרוב למרכז הארץ ובמחירים שפויים. השקעה במקומות מסוימים ביהודה ושומרון הניבה רווחים גבוהים במיוחד והביקושים לאזור זה של הארץ נמצאי בישא. לכם על אף הקשיים לא כדאי לשלול רכישה של דירה ביהודה ושומרון – זוהי יכולה להיות ההחלטה הנבונה ביותר עבורכם!

מאיפה הקושי מתחיל?

החלטתם לקחת משכנתא והתחתלתם לבדוק את התנאים? מזל טוב אתם בדרך הנכונה לרכישת דירה! אתם בטח כבר יודעים שהעלויות והבירוקרטיות אינן קטנות אך אם החלטתם לגור ביהודה ושומרון ייתכן ויצטברו עבורכם קשיים נוספים. לפני שנתחיל לצלול לפירוט הקשיים והצעדים שיש לבצע חשוב לציין שכדאי מאוד בקרה של לקיחת משכנתא ביהודה ושמורון לפנות ליועץ המתמקצע בנישה של יהודה ושומרון. לקיחת משכנתא שכזו שונה ממשכנתא רגילה ולכן גם היועץ צריך להבים בה באופן מיוחד.

הבעיות בלקיחת משכנתא ביהודה ושומרון מתחילות כבר משלב הפנניה לבנקים. מכיוון שמדובר בשטח שהודאות לגביו היא בעייתית הבנקים יידרשו מכם כמה דברים שהם לא ידרשו בלקיחת משכנתא רגילה. יש בנקים שידרשו ערבויות או יכולות אשרא מרחיקות לכת יש בנקים שירשו אחוזי מימון שונים (כלומר ידרשו מכם להביא יותר כסף כהון עצמי עבור הדירה) ויש בנקים שבכלל אינם מתעסקים עם משכנתאות ביהודה ושומרון וידחו את הבקשה שלכם על הסף. חשוב ביתר שאת לערוך השוואה בין הבנקים השונים כאשר הדירה המבוקשת שוכנת ביהודה ושמורון משום שהפערים ומגוון הדרישות השונות יכולים להיות מגוונים בין בנק לבנק.

שוני נוסף המערים קשיים על רכישת דירה ביהודה ושומרון הוא אופן רישום הנכס וכמות הבירוקרטיה הנדרשת לרכישתו. העניינים השונים הללו הופכים את רכישת הדירה ביהודה ושומרון לעסק מורכב יותר מקניית דירה בתחומי הקו הירוק וחשוב להיות מודעים לאורך ולמורכבות של התהליך לפני שאנו באים לקנות את הדירה.

כעת נפרט מעט על המאפיינים השונים שיש בלקיחת משכנתא ביהודה ושומרון:

רישום נכסים – כל בית בישראל צריך להירשם רישום מקרקעים ורישום בטאבו. לרוב הדבר נעשה על ידי רשות מקרקעי ישראל השולטתב-93 אחוז מהקרקעות במדינה. עם זאת, כאשר מדובר ביהודה ושומרון מדובר על אותם 7 אחוזים שאינם בידיים של הרשות. כדי לרשום את הנכס שלכם עליכם לפנות לגופים אחרים שעושים זאת. הדבר משתנה בהתאם למיקום המדויק של הקרקע.

היישובים הגדולים הנמצאים מחוץ לקו הירוק כמו אריאל או מעלה אדומים לרוב נרשמים דרך המנהל האזרחי או גופים שיושבים תחתיו. גוף נוסף שאחראי על רישו הנכסים בחלקים נרחבים ביהודה ושומרון הוא החטיבה להתיישבות של ההסתדרות הציונית. לרוב היישובים החונים תחת החטיבה הם היישובים הכפריים יותר ביהודה ושומרון והיא אינה רושמת את הקרקע ישירות תחתיה אלא היא רק מבצעת רישום של היתרי בניה (ולא של בעלות). גוף נוסף שאחראי על רישום נכסים ביהודה ושומרון הוא הטאבו הירדני – הכללים לרישום בטאבו זה די דומים לזה הישראלי אך הרישום נעשה באופן ידני ולא באופן ממוחשב. אם הדירה שכם חונה תחת הטאבו הירדני הדבר יתבטא בחשנות גדולה של הבנקים – רבים מהם לא יעניקו לכם משכנתא ואילו חלק מהם יגבו מכם ריביות מאוד גבוהות (הדבר מעלה מאוד את הסיכונים בנכס).

הגבלות על משכנתא ביהודה ושומרון – מעבר לעניין רישום הנכס יש עוד מגבלות שחלות על רכישת דירה ביהודה ושומרון. ההגבלות שהבנקים משיטים נובעות מהסיכון בכך שהדירה תהפוך להיות לא בשטח ישראל או שישיטו סנקציות ין לאומיות על השטח באופן שלא יאפשר את המשך השהות בדירה. חשש נוסף הוא פינוי של השטח או התנערות של ישראל מאותו השטח. חששות אלו גורמים לבנקים להשיט את ההגבלה הבאה – אחוז המימון שהבנק יעניק לכם יהיה עד 60 אחוזים ולא עד 75 אחוזים כמו שנהוג ביתר חלקי הארץ. בנוסף, יהיה עליכם להנפיק מגוון של טפסים שהבנק יבקש מכם.

רכישה מקבלן – כמו בחלקים אחרים בארץ ניתן לרכוש דירה שהבניה שלה טרם הושלמה, מה שמכונה דירה מקבלן. ההתייחסות למשכנתא כזו תהיה זהה להתייחסות למשכנתא לבניה עצמית. פירוש הדבר שאחוזי המימון יהיו נמוכים יותר, התשלום יהיה לפי קצב התקדמות הבנייה ולא יהיה ליווי בנקאי לפרויקט.

חשיבות יועץ משכנתאות – חשוב מאוד בתהליך בירוקרטי מעין זה להתייעץ עם יועץ ואף לרכוש את שירותיו כדי שילווה אתכם בתהליך. יועץ המבין בלקיחת משכנתאות ביהודה ושומרון יוכל לחסוך לכם זמן רב בעיסוק הבירוקרטי ולהעניק לכם את המשכנתא המתאימה ביותר עבורכם. היועץ יוכל לרכז לכם את כלל הצעות הבנקים בצורה יעילה ולקצר לכם את זמני העיסוק בבירוקרטיה. בנוסף הוא יוכל לגרום לבנקים לתת לכם את התנאים הטובים ביתר או להפנות אתכם לצעדים שעדיפים עבורכם או אלטרנטיביים ללקיחת המשכנתא.

סיכום

על אף שישנם מגוון קשיים בלקיחת משכנתא ביהודה ושומרון הנובעים מהמצב הפוליטי ומהסכנות שהבנקים מייחסים להלוואה שכזו ישנם גם מגוון יתרונות ברכישה שכזו. בים אם תרצו לעשות זאת כדי ליישם אידאולוגיה ובים אם כדי לרכוש דירה ראויה מחיר שפוי. חשוב לשים לב לפני לקיחת המשכנתא שחלק מהבנקים לא יעניקו לכם אותה וחלק אחר מהבנקים ככל הנראה יגבה מכם ריביות יחסית גבוהות עבור משכנתא ביהודה ושומרון. מעבר לכך, תהליך רישום הדירה והבירוקרטיה המתלווה ללקיחת המשכנתא עשויה להיות מעט מסובכת יותר מהרגיל. בהצלחה!

אנו במשרד יועץ המשכנתאות אוהד וויס מייעצים כבר שנים רבות בתחום המשכנתא למאוד לקוחות מרוצים. אנו מזמינים אתכם לפנות אלינו בכל שאלה ובקשה ונעמוד לרשותכם במיטב המקצועיות והאדיבות.