משכנתא לזכאים

המדינה מתערבת בשוק הדיור הן באמצעות בנק ישראל והן באמצעות משרד הבינוי והשיכון על מנת להקל על רוכשי דירה ראשונה. בעלי תעודת זכאות זכאים לקבל סיוע בתנאי המשכנתא בהתאם להגדרות וקריטריונים מוגדים לגביהם נרחיב בהמשך המאמר. משכנתא לזכאים ניתנת לחסרי דירה שלא היה בבעלותם דירה מלאה או חלק מדירה ב- 10 השנים האחרונות.

הלוואת זכאות או משכנתא לזכאים

הלוואת זכאות או משכנתא לזכאים מהווה מרכיב מתמהיל המשכנתא אותה יכולים ליטול הזכאים ועל חלק זה ניתן ריבית מועדפת וניתן לפרוע אותה בפירעון מוקדם ללא תשלום עמלת היוון. הסכום הניתן עשוי לנוע מעשרות אלפי ₪  ועד ליותר ממאה אלף ₪ בהתאם לקריטריונים של משרד הבינוי והשיכון. הלוואת זכאות למעשה משלימה את המשכנתא הבנקאית.

תנאי ההלוואה

רכיב זה של ההלוואה למעשה מסובסד על ידי המדינה וההלוואה ניתנת בריבית הנמוכה ב-0.5% מאלו של הריבית הממוצעת שניתנת להלוואות לדיור במסלולים צמודי המדד של הבנקים. הריבית על חלק זה של ההלוואה אינו עולה על 3%. תקופת ההחזר של משכנתא לזכאים יכולה להיות לתקופה של בין 5 ל-9 שנים או לחילופין לעד 30 שנה במדרגות של חמש שנים.

יתרון חשוב של הלוואה זו נובע מכך שגם אם נקלעים למצב של חוסר יכולת לפרוע את ההלוואה, הנושא יועבר לוועדת החריגים של משרד הבינוי והשיכון על מנת לגבש פתרון טרם שהבנק יהיה רשאי לממש את הנכס.

כיצד מקבלים משכנתא זו

על מנת לקבל משכנתא לזכאים יש צורך להנפיק תעודת זכאות ממשרד הבינוי והשיכון. תעודת הזכאות מציינת את עצם הזכאות ואת גובה סכום הזכאות לה הלווה זכאי. הדבר נעשה בשיטה של ניקוד מצטבר כאשר המינימום הנדרש לצורך הנפקת תעודת הזכאות עומד כיום על 600 נקודות מלבד למתגוררים בישובים לגביהם נקבע בחוק הנגב זכאות כבר בניקוד נמוך יותר.

הניקוד מחושב בהתאם למגוון של קריטריונים לרבות מספר הילדים במשפחה, מספר שנות הנישואים של הלווים, מספר האחים והאחיות ומספר שנות השירות בצבא או בשירות לאומי. משכנתא לזכאים אינה מוגבלת לזוגות נשואים בלבד וקיימים קריטריונים המאפשרים מתן זכאות גם לזוגות חד-מיניים וזוגות של ידועים בציבור כמו גם לרווקים וחד-הוריים.

אוכלוסיות עם זכאות אוטומטית

לפי כללי משרד הבינוי והשיכון, יש אוכלוסיות אשר זכאיות לתוספת ניקוד כך שהזכאות עבור משכנתא לזכאים מוקנית להן ללא הגשת בקשה. מדובר על בעלי נכות קבועה שעומדת על שיעור של 75% ונכים הנדרשים לכיסא גלגלים באופן קבוע. עולים חדשים גם כן זכאים לתוספת אשר מספיקה לזכאות אוטומטית במידה והם הציגו תעודת עולה מ-15 השנים האחרונות.

אופן המימוש של הזכאות

מלבד האוכלוסיות שציינו על מנת לקבל משכנתא לזכאים יש צורך להגיש את  המסמכים והטפסים הדרושים ליועץ המשכנתאות בבנק וזה מעביר את הבקשה למחלקת זכאים באגף המשכנתאות לשם בדיקה. כאשר הבקשה נמצאת שלמה ומוכנה היא מועברת לאישור של משרד השיכון לצורך קביעת הזכאות והיקפה.

עצם קבלת תעודת הזכאות אינה מבטיחה את מתן המשכנתא בפועל. כמו כל הלוואת משכנתא חדשה אחרת, סכום ההלוואה יועבר ישירות לחשבונו של המוכר לאחר שהבנק יוודא כי הלווה מסוגל לעמוד בתנאי ההחזר של המשכנתא ורק לאחר קבלת דוח ששמאי לגבי הערך שוק של הדירה הנרכשת.

האם יש הבדל בין הבנקים

תנאי משכנתא לזכאים הינם זהים בכל הבנקים וניתן להגיש את הבקשה בכל בבנק ולממש אותה גם בבנק אחר ללא כל עלות נוספת. לשם כך יש לפנות לבנק שהנפיק את תעודת הזכאות ולבקש ממנו להעביר אותה לבנק אחר. אין צורך לעבור את התהליך מחדש בעת הגשת בקשת משכנתא לזכאים מהבנק הנוסף.

לאחר הוצאת תעודת זכאות  היא תהיה תקפה למשך שנה ובמידה וזו לא מושמשה במהלך שנה זו ניתן לחדשה לעוד שנה וחצי על בסיס הנתונים הראשוניים שנבחנו. במידה ולאחר שנתיים וחצי ממועד הפקת התעודה היא טרם מומשה יהיה צורך להתחיל את התהליך מחדש ולהגיש  בקשה חדשה. גם כאשר הבקשה לתעודת זכאות לא אושרה ניתן להגיש ערעור למשרד הבינוי והשיכון.

מגבלות לקבלת משכנתא לזכאים

הסיוע לזכאים יינתן לרוכשי דירה חדשה מקבל רק אם לא חלפו 3 שנים ממועד החתימה של הזכאי על חוזה הרכישה. בנוסף יש צורך שהתמורה עבור הדירה עדיין לא שולמה במלואה לקבלן ושסכום הסיוע הניתן ממשרד הבינוי והשיכון לא יעלה על היתרה של החוב לקבלן.

הסיוע לזכאים יינתן לרוכשי דירת יד שנייה רק אם לא חלפה שנה מעת החתימה על הסכם המכר ובתנאי שהתמורה טרם שולמה במלואה לקבלן. בנוסף יש צורך שסכום הסיוע לא יעלה על היתרה של החוב למוכר הדירה. את הסיוע לזכאים אשר בונים את ביתם בעצמם ניתן לממש רק בתוך 3 שנים ממועד הקבלה של היתר הבנייה של הבית.

תנאים הנוגעים לסכום ההלוואה

במרבית המקרים, הסכום הכולל של משכנתא לזכאים לרבות המשכנתא הבנקאית המשלימה אינו יכול לעלות על 95%  ממחירה הכולל של הדירה הנרכשת. בעת רכישת דירה באזורי עדיפות לאומית א' הסכום הכולל אינו יכול לעלות על 98% ממחירה של הדירה הנרכשת.

בתוכניות המיועדות לעולים מאתיופיה, הסכום הכולל אינו יכול לעלות על 99% ממחירה של הדירה הנרכשת. זכאים המוגדרים כחסרי דירה אשר רוכשים דירה באזורי עדיפות לאומית א' ו-ב' הינם זכאים לתוספת נוספת במסגרת משכנתא לזכאים של 4.5% לתקופה של 20 שנה.

ליווי של יועץ משכנתאות מנוסה

לסיכום הנושא, בכל מקרה של הלוואת זכאות כדאי לקבל ליווי מקצועי עוד בטרם הפנייה לבנק למשל מאת אהד ויס – ייעוץ משכנתאות על מנת להגיע מוכנים לבנק. כפי שציינו, להלוואת זכאות אין עמלת פירעון מוקדם והיא מזכה בהנחה משמעותית על עמלות פירעון מוקדם גם של חלקי ההלוואה הבנקאית הרגילה.

שאלות ותשובות בנושא משכנתא לזכאים