משכנתא לדירה שניה

במשכנתא לדירה שניה יש לקחת בחשבון את גובה המשכנתא שניתן לקבל ביחס לעלות של הדירה כמו גם, את גובה מס הרכישה שיהיה צורך לשלם ואת מס השבח במכירת הנכס. גובה המשכנתא שניתן לקחת עבור דירה ראשונה עומד בדרך כלל על 75% מימון עבור משפרי דיור ועל 70% לדירה יחידה ראשונה. גובה משכנתא לדירה שניה עומד לרוב על 50% משווי הדירה.

הון עצמי וריבית על ההלוואה

מכיוון שגובה המימון עבור משכנתא לדירה שניה עומד על כמחצית משווי הנכס יש צורך להעמיד הון משמעותי יותר מאשר בדירה ראשונה. תנאי הריבית שניתן לקבל תלויים גם ביכולות להשכיר את הדירה והבנקים עשויים לדרוש ריבית גבוהה יותר במידה והם יעריכו כי הדירה עלולה לעמוד ללא שוכרים במשך חלק מהזמן.

כאשר הדירה הנרכשת נמצאת באזורי ביקוש לרוב לא אמורה להיות בעיה מבחינת הבנק אך כאשר משכנתא לדירה שניה מבוקשת באזורים מרוחקים או באזור שטרם התפתח, הבנק עשוי לחשוש מיכולתכם להשכיר את הנכס בצורה מתמשכת ולדרוש ריבית גבוהה יותר.

מיסוי מקרקעין בדירה שנייה

כאשר לוקחים משכנתא לדירה שנייה הבנק לוקח בחשבון את יכולת ההחזר וגובה ההון העצמי. נוטל ההלוואה צריך לקחת בחשבון את כלל ההוצאות הצפויות על ההשקעה על מנת שיוכל להחזיר אותה בבטחה. ברכישת דירה להשקעה קיימים מרבית ההוצאות הנלוות לדירה ראשונה כגון הוצאות תיווך, שמאי ועורך דין אך גם הוצאות ייחודיות הנובעות מכך שמדובר בדירה שנייה.

מבחינת מס רכישה, הרוכשים של  דירה ראשונה יחידה מקבלים פטור מלא ממס רכישה עד לסכום של 1.8 מיליון שקל. כאשר קונים דירה בסכום הגבוה מרף זה יהיה לשלם מס מופחת על ההפרש שבין סכום זה לעלות של הדירה. לעומת זאת  בדירה להשקעה יש לשלם מס רכישה של 8% מהשווי של הדירה הנוספת וגם 10% במידה והדירה עולה יותר מ- 5.5 מיליון שקל.

מבחינת מס שבח הקונה של דירה להשקעה יידרש לשלם מס שבח בסך 25% מהרווח כאשר זה מחושב בתור ההפרש שבין העלות בקניית הדירה למחיר בעת מכירתה. .

גובה ההחזר החודשי

על  פי הנחיות בנק ישראל, גובה ההחזר החודשי על משכנתאות צריך להיות נמוך מ-30% מההכנסה הפנויה של משק הבית. הכנסה פנויה היא ההכנסה הנשארת בידי העובד לאחר מס ובניקוי של כלל התחייבויותיו הקודמות.

אם הכנסתכם הפנויה עומדת על 18,000 שקל וכבר יש החזר משכנתא על דירתכם בגובה של 4,000 ₪ בחודש תוכלו לקבוע החזר עבור משכנתא לדירה שניה של עד 2,000 שקל בלבד. כלומר לעיתים יהיה צורך לפרוס את המשכנתא על פני תקופה ממושכת על מנת לעמוד בהחזרים אותם קבע בנק ישראל.

הבנק עשוי להתייחס בנפרד להכנסה משכירות בעת מתן משכנתא לדירה שניה ובמידה ויש חוזה שכירות בתוקף יש להציגו לבנקאי המשכנתאות.  כאשר הדירה הנרכשת אינה מושכרת בעת הרכישה יש לבקש מהשמאי להוסיף התייחסות לגובה השכירות העתידי בדוח השמאות על מנת שהבנק יוכל להתייחס להכנסות משכירות כמרכיב בהכנסה הפנויה לצורך החזר המשכנתא.

משכנתא למשפרי דיור

כאשר מדובר על משפרי דיור ניתן לקחת משכנתא נוספת במקביל לזו הקיימת בהתאם להכנסה הפנויה ועד לשיעור מימון של עד 70% מהמחיר של הדירה החדשה. בתקופה עד למכירת הנכס הישן יהיה צורך לשלם בו זמנית, הן את ההלוואה על הדירה הקודמת והן על זו החדשה ולעיתים ניתן לקבל "גרייס" של מספר חודשים בה החיוב יתבצע רק על הריבית.

תמהיל משכנתא לדירה שנייה

לתמהיל של המשכנתא השפעה מרכזית  על הכדאיות של  העסקה. חשוב לקבל ליווי מקצועי למשל של אהד ויס – ייעוץ משכנתאות טרם הפנייה לבנק על מנת להתאים את התמהיל לתוכניות שלכם עם הדירה להשקעה. ניתן לבחור במסלולי משכנתא שיתאימו למקרה בו אתם רוכשים דירה שנייה לשם שכירות לטווח ארוך לבין דירה אותה מתכוונים למכור תוך שנים בודדות.

העיקרון המוביל לרוב משקיעים בתחום של דירות מגורים להשכרה הוא שהשכירות של הדירה תחזיר לכל הפחות את המשכנתא.

גובה הריבית על המשכנתא

עקרונית לא אמורים להיות הבדלים בגובה הריבית על דירה ראשונה או שנייה שהבנק יעניק. עם זאת במציאות ניתן למצוא הפרשים והבנקים ייטו להעלות את הריבית על משכנתא לדירה שנייה   בהתאם לרמת הסיכון הנוסף שהם סבורים שהמשקיע נוטל על עצמו. אם אתם לקראת סיום תשלומי המשכנתא על דירתכם הראשונה יתכן ויהיה עדיף לבצע מחזור משכנתא ולאחד את ההלוואה הקודמת עם זו החדשה.

אחוזי מימון

כשאר לוקחים משכנתא לדירה שניה ניתן לקבל מימון עד לסך של 50% משווי הדירה הראשונה ועד ללא יותר מ 50% משווי הדירה השנייה. נדגים זאת מבחינה מספרית. אם ברשותכם דירת מגורים בשווי של 2.4 מיליון ₪, לכאורה תוכלו לקחת משכנתא על הנכס עד לגובה של 1.6 מיליון ₪ אך במידה והדירה להשקעה אותה אתם רוצים לקנות שווה 1.2 מיליון ₪  תוכלו לקחת רק 600 אלף ש"ח בתור משכנתא על הנכס הקיים.

האם מדובר באפיק השקעה מומלץ

טרם נטילת הלוואת משכנתא לדירה להשקעה חשוב להבין אם אכן מדובר באפיק השקעה מיטבי לכספכם. המדינה משתמשת בכלים כמו מס רכישה ומס שבח לגרום למשקיעים שלא להיכנס לשוק והבחירה של מקום הדירה החדשה יכולה להשפיע רבות על הכדאיות של העסקה. כאשר מדובר על נכס שאתם רוכשים גם לצורך מגורים עתידים של מי מהילדים הדבר משנה את התמונה.

סיכום משכנתא לדירה שנייה

לסיכום הנושא, משכנתא לדירה שנייה ניתן לקבל  בהתאם להגבלות של בנק ישראל וההון העצמי הנדרש יהיה גבוה יותר מאשר בעת רכישת דירה יחידה למגורים. בנק ישראל למעשה מנסה למנוע מינוף גבוה מידי שעשוי להשאיר את הלווים ללא יכולת לעמוד בהחזרים ולקראת שוק הדיור בישראל.  כדאי לקבל ליווי של יועץ משכנתאות מנוסה בכל מקרה ולבנות את התמהיל הנכון.