בבואנו לקחת משכנתא עלינו לשקול איזה סוג משכנתא מתאים ביותר עבורנו. בשוק המשכנתאות קיימים מספר סוגים של משכנתא כשלכל אחד מהסוגים יש את היתרונות והחסרונות שלו (כך שכל סוג עשוי להתאים לאוכלוסיות אחרות). מה ההבדלים בין הסוגים ומה השיקולים השונים ללקיחת כל סוג? הנה כל מה שאתם צריכים לדעת על סוגי משכנתאות.
הקדמה
במאמר זה נפרט כמה סוגים עיקריים של משכנתאות ומה משפיע עליהן. חשוב לפנות לבנק ולקבל פירוט מעמיק יותר על סוג המשכנתא ובמידת הצורך להתייעץ עם יועץ משכנתאות מקצועי שיוכל להסביר לכם את המשמעויות של כל פר במשכנתא. הפרט החשוב ביותר בכל משכנתא הוא כמובן הריבית.
חשוב לשים ב האם הריבית קבועה או משתנה לאורך ההחזרים של המשכנתא וכן האם היא צמודה לריבית הפריים או למדד. חשוב לשים לב גם לגובה ההחזר החודשי הצפוי כך שהוא לא יכביד יתר על המידה על שגרת חייכם וכן על עמלות הפירעון המוקדם – סכום הכסף שתדרשו לשלם במידה ותרצו לקצר את המשכנתא שלכם ולשלם סכום גדול באופן מיידי.
משכנתא בנויה משני רכיבים – הקרן והריבית. הקרן הוא הסכום אותו לוויתם מהבנק מבלי קשר לשיקולי הריבית. אם דירה עלתה מיליון שקלים והיה לכם הון עצמי של 300 אלף שקלים הרי שתדרשו להלוואה של 700 אלף שקלים מהבנק. זה יהיה רכיב הקרן של המשכנתא שלכם. מרכיב הריבית הוא הסכום אותו תשלמו מעבר לקרן שלוויתם.
הבנקים גובים את הריבית גם כדי להרוויח וגם משום שיש סיכון בלהלוות לכם בכך שלא תחזירו את הכסף במלואו ובמועדו. פירוש הדבר שככל שמשך הזמן שבו תיקחו ריבית יקטן כך גם גובה הריבית. בנוסף, ככל שתוכלו להוכיח שאתם מסוגלים להחזיר את הכסף בצורה סדירה הבנק יקל עליכם בתשלומי הריבית.
ישנן עוד כמה השפעות על גובה הריבית שתשלמו והן משתנות מבנק לבנק. מומלץ לפנות ליועץ משכנתאות שיוכל לעשות עבורכם סקר שוק בקרב כל הבנקים כך שתבחרו בבנק שמעניק את התנאים והריביות המתאימות ביותר עבורכם.
ריבית קבועה צמודה למדד
אחרי שדיברנו בקצרה על מאפיינים של כל משכנתא נוכל לצלול לסוגי המסלולים השונים. במסלול משכנתא ריבית קבועה צמודה למדד הריבית שתשלמו תישאר קבועה לאורך כל תקופת החזר המשכנתא אך ההחזרים החודשיים יושפעו גם ממד המחירים לצרכן (אינפלציה). כאשר תהיינה עליית מחירים תדרשו לשלם בכל חודש יותר ואילו כאשר תהיינה ירידת מחירים תדרשו לשלם פחות.
למסלול מן הסוג הזה יש כמה יתרונות וכמה חסרונות. ראשית, חשוב לשים לב שאם אנו מאמינים שתחול ירידת מחירים אזי נוכל להנות מתנאים טובים מאוד במסלול זה. כאשר המצב בשוק מעורער ויש חשש לעליית מחירים מומלץ להימנע מלקיחת המסלול הנ"ל משום שעליית המחירים תפגע בנו ותדרוש מאיתנו לשלם יותר.
המסלול הזה יכול לתת לנו דרגת ודאות יחסית גבוהה אם כי לא מוחלטת – הריבית הקבועה היא עוגן של ודאות לגבי כמה כסף נירש להחזיר אך מכיוון שמדד המחירים עשוי להשפיע גם הוא על ההחזרים ואיננו יודעים מה יהיה עם המדד (חוץ מתחזיות בנק ישראל) ניתן להגיד שהמסלול בעל ודאות גבוהה אך לא מרבית.
חיסרון נוסף של המסלול הוא כי הוא אינו גמיש ולרוב ידרשו ממנו עמלת פירעון מוקדם גבוהה יחסית (לא נוכל לפדות את המשכנתא לני הזמן גם אם יהיה לנו את הכסף הדרוש לכך).
ריבית קבועה לא צמודה למדד
מסלול זה הוא המסלול התאום למסלול הקודם. הריבית שנשלם לאורך כל תקופת ההחזרים קבועה וגם אין תלות במדד המחירים. כלומר, נוכל לדעת מראש כמה כסף נחזיר בכל חודש וחודש מתחילת לקיחת המשכנתא ועד ההחזר האחרון. בתקופות בהן יש עליות מחירים וגם ריבית בנק ישראל מגיבה בהתאם ריבית מן הסוג הזה יכולה לאפשר לנו החזרים יציבים ולא ניפגע מעליות המחירים בשוק.
זה היתרון המרכזי של ריבית קבועה לא צמודה הזו ואין לזלזל בו כלל – ודאות מאפשרת לנו לתכנן את חיינו קדימה ולא להיפגע מזעזועים שחלים במשק (בתקופה האחרונה אנו שומעים על זוגות רבים שנפגעו קשות מעליות הריבית, זאת ככל הנראה משום שלא לקחו את המסלול הקבוע).
שתי חסרונות משמעותיים יש למסלול הזה. ראשית, עמלת הפירעון המוקדם תהיה גבוהה יחסית. המסלול מאופיין בחוסר גמישות וגם אם נהיה במצב פיננסי טוב בהרבה מהמצב בו לקחנו את המשכנתא, עדיין נדרש לשלם את אותו סכום קבוע בלי יכולת לקצר את משך המשכנתא ובכך לחסוך כספים רבים.
שנית, מכיוון שמדובר במשכנתא יציבה והבנק לא יכול להרוויח מעליות מחירים או ריבית פריים הוא דורש עבור משכנתא זו את הריבית הגבוהה ביותר באופן יחסי.
ריבית משתנה צמודה למדד
מסלול זה מאופיין בתנודתיות גבוהה. הבנק יחתום אתכם כל כמה זמן הריבית משתנה וכיצד היא משתנה (בדרך כלל בתקופה של כל שנה או חמש שנים) בנוסף כמו במסלול ראשו שהוצג, הריבית תושפע גם מהתנודות במדד המחירים לצרכן.
היתרון המשמעותי של המסלול הזה הוא הגמישות הגבוהה שלו – תוכלו לשלם כעת פחות כסף משום שאם צעירים או שנולד לכם ילד קטן, ובתקופת השינוי הבאה עוד חמש שנים כאשר תהיו מעט מבוססים יותר תוכלו להחזיר יותר. באופן הזה תוכלו לקצר את משך הזמן של ההחזרים ולחסוך כסף רב בהחזרים.
החיסרון הגדול של המשכנתא הזו היא כמובן חוסר היציבות – אם בסופו של דבר לא תרוויחו יותר אך הריבית כן תעלה תידרשו לשלם סכום גבוה ואתם עלולים להיכנס למשבר פיננסי. בתקופות בהן גם המחירים יעלו וגם יחול שינוי במשכנתא שלכם הריביות עלולות לעלות באופן חד ובלתי צפוי.
יתרונות נוספים של מסלול זה הם עמלות פירעון מוקדם נמוכות מאוד יחסית – לרוב אם תרצו לפרוע את המשכנתא או חלק ממנה תוכלו לעשות זאת בעלות סמלית בזמני השינוי של המשכנתא ולחסוך באופן הזה עמלו גבוהות. בנוסף, גובה הריבית ההתחלתית של משכנתאות מן הסוג הזה נמוכות באופן יחסי.
ריבית משכנתא משתנה שאינה צמודה למדד
מסלול דומה למסלול הקודם אך שאינו מוצמד למדד המחירים. גם במסלול זה יהיה שינוי אחת לתקופה בו הריבית תשתנה (חמש שנים או שנה). במסלול זה תוכלו להנות מעמלות פירעון מוקדם נמוכות יחסית אם תעשו זאת בנקודות השינוי אך הריבית של מסלול זה תהיה גבוהה יותר עקב כך שהבנק לא מרוויח בה מעליות המחירים במשק. מסלול מעט יותר מסוכן מאלו עם הריביות הקבועות אך יותר בטוח מהמסלול הקודם בו יש גם הצמדה למדד המחירים.
מסלולים נוספים
עוד שני מסלולים שכדאי להכיר הם מסלול ריבית צמוד לריבית הפריים ומסלול הצמדה לדולר. ריבית הפריים היא הריבית שקובע בנק ישראל ופעמים רבות מושפעת באופן משמעותי מן המדד. הצמדה לריבית אינה דומה בדיוק להצמדה למדד אך יש הקשרים בין שני מסלולים אלו מומלץ לבדוק את אופציית ההצמדה למדד בייחוד בתקופה הנוכחית בה הריבית גבוהה וניתן להנות מירידה שלה בעתיד הקרוב.
הצמדה לדולר יכולה להיות מתאימה לאנשים שמרווחים את הכספים שלהם בדולרים. אנו ממליצים לכם לפנות אלינו, משרד ייעוץ אוהד וויס, כדי לשמוע פרטים נוספים על המסלולים הללו וכן על המסלולים הנוספים שפורטו במאמר.
סיכום
ישנם סוגים רבים של מסלולי משכנתא כשלכל אחד מהם יש את היתרונות והחסרונות שלו. המסלולים משתנים בעיקר בגובה הריבית שמשלמים, עד כמה המשכנתא מאופיינת בודאות וכן בעד כמה המשכנתא גמישה. בהצלחה!
