אנשים רבים שואלים מה עדיף – לקחת משכנתא עם ריבית קבועה צמודה או עם ריבית קבועה לא צמודה? כדי להבין מהי ריבית קבועה לא צמדה כדאי גם הכיר את התאומה הבלתי מעורערת שלה הריבית הצמודה. מהם היתרונות של כל ריבית ומה זה בכלל אומר? הנה כל ה שאתם צריכים לדעת על מסלול של ריבית צמודה ושל ריבית לא צמודה.
מה זה אומר צמוד?
באופן כללי כשמדברים על צמוד או לא צמוד הכוונה היא לצידות למדד המחירים. בהלוואות או בהשקעות צמודות למדד הסכום אותו תקבלו תמיד יהיה פונקציה של הריבית שקבעתם בעסקה אך גם פונקציה של המחירים במשק. הנה דוגמא קטנה שלקוחה מעולם ההשקעות: נניח שהחלטתם להשקיע מיליון שקלים ויש באפשרותכם להשקיע אותם באחד משני מסלולים – מסלול צמוד מדד או מסלול שאתם מקבלים עליו ריבית של ארבעה אחוזים.
במסלול צמוד המדד אתם לא יודעים בדיוק כמה תקבלו – אם המחירים בשוק יעלו הרבה אז תקבלו גם ריבית גבוהה תאפשר לכם עם הסכום החדש לקנות מה שקניתם לפני עליית המחירים (למשל השנה המחירים עלו ביותר מ-4 אחוזים ולכן כנראה שזה היה צעד נבון יותר).
אך אם המחירים יעלו מעט (בהרבה שנים עליית המחירים היא פחות מארבעה אחוזים) אז יא שהפסדתם ריאלית על הכסף שלכם. במצב כזה מסלול של 4 אחוז ריבית (קבלה של 40 אלף שקלים בוודאות) תהיה עדיפה.
מה זה ריבית קבועה לא צמודה?
אחרי שקיבלנו קצת טעימה ממה זה אומר להיות צמוד או לא צמוד למדד ננסה להבין מה המשמעות של העניין עלעולם המשכנתאות. אם לקחנו ריבית קבועה שאינה צמודה למדד נוכל לדעת בוודאות מה הסכום שנשלם כל חודש, שכן כפי שהסברנו הסכום נקבע מראש ואינו מגיב למחירים המצויים בשוק או לשינוים בהם.
הדבר הזה גורם לריבית קבועה לא צמודה להיות עם שתי יתרונות משמעותיים – החזר יציב של הכספים – אנשים לא אוהבים חוסר ודאות ולכן זה שאנחנו יודעים בדיוק כמה נצטרך להחזיר בכל חודש יכול להוות יתרון משמעותי. הקרן לא צמודה למדד – בהנחה סבירה שכמעט תמיד המחירים עולים ולא יורדים העובדה שהקרן לא צמודה למדד יכולה לאפשר לנו במצטבר לשלם עליה פחות – אנחנו לא צריכים לחפות גם על עליית המחירים.
יש גם כמה יתרונות ריבית קבועה לא צמודה. מכיוון שהבנק יודע את כלמה שנאמר הוא לרוב יגבה ריבית גבוהה יותר אם היא לא צמודה למדד. כמו שבהשקעות הריבית שנקבל עם הצמדה למדד תהיה נמוכה יותר כך גם כאן – אם אנחנו רוצים שהריבית תהיה קבועה ולא צמוד לדד נדרש לתשלום ריבית גבוה יותר. עוד חסרון הוא שבמידה ונרצה לצאת מהמשכנתא לרוב נצטרך לשלם עמלת פירעון מוקדם.
האחות התאומה – ריבית קבועה צמודה למדד
יש אפשרות גם לקחת ריבית קבועה שכן צמודה למדד ומטבע הדברים יש לכך יתרונות וחסרונות. היתרונות של המסלול הזה הם כמו תמונת מטבע למסלול השני – מכיוון שהקרן של המשכנתא צמודה למדד לרוב נקבל ריבית טובה יותר על המסלול הזה.
החיסרון לעומת זאת הוא שהתשלומים לא יציבים ועלולים להשתנות (לפעמים גם מאוד לרעה) בעקבות תזוזות במדד המחירים לצרכן. גם כאן אם נרצה לאת מהמשכנתא נצטרך לשלם קנס עמלת פירעון מוקדם.
איזה מסלול יקר יותר?
כפי שכבר כתבנו על פניו הריבית הלא צמודה יקרה יותר אבל זאת מהסיבה שלרוב מדד המחירים חיובי ועשוי לגשר על פער המחירים. הממוצע של הריביות שבמסלולים צמודי מדד לתקופה של 35 שנה עומד על 3.8 אחוז לערך לעומת זאת במידה ותרצו לקחת מסלול לא צמוד ל25 שנה תצטרכו לשלם באזור ה-4.5 אחוזים כ-.7 אחוז יותר (0.7 אחוז לאורך 25 שנה עשוי להניב הבדלים של עשרות אלפי שקלים).
כעת רק נשא לשאול האם הפער הזה של 0.7 אחוז יכול להסגר על ידי המדד? כלומר, האם לאחר שנשקלל לתוך הריבית הצמודה את השינויים במדד המחירים היא עדיין תיוותר זולה יותר או שבפועל היא מד המחירים יהפוך אותה ליקרה יותר.
אם ניתן לסכם בטווח הקצר ובראייה ראשונית צמודת המדד זולה יותר אך במידה ויהיו שינים משמעותיים במדד המחירים לצרכן (כמו שאכן יש בשנים האחרונות במיוחד), יהיה כדאי לעבור דווקא למסלול שאינו צמו מדד שיאפשר גם יציבות וגם מחיר נמוך יותר בטווח הארוך.
מומלץ מאוד לפנות ליועץ משכנתאות מנוסה שיוכל להמליץ לכם על המסלול המתאים ביותר עבורכם בתאם לשינוים הקיימים במשק והתנאים שהבנקים השונים מציעים. אנו במשרד הייעוץ אוהד וויס – יועץ משכנתאות נותנים שירות אדיב ומקצועי כבר שנים רבות ומצליחים להתאים לכל לקוח את המסלול המתאים לו שיחסוך לו זמן וכסף רב.
עמלת פירעון מוקדם
גם במסלול צמוד המדד וגם במסלול שאינו צמוד מדד כתבתי שאחד החסרונות הוא החשש שנשלם קנס עמלת פירעון מוקדם. בקצרה, עמלת פירעון מוקדם היא תשלום שאנחנו נדרשים לשלם לבנק במצבים בהם אנו רוצים לסגת ממשכנתא או להעבירה למסלול אחר.
גובה הקנס והאם בכלל נדרש לשלם אחד כזה נקבעים בתחילת התהליך של לקיחת המשכנתא והקנס יכול להיות מושט גם אם הריבית צמודה וגם אם היא אינה צמודה. בשורה תחתונה החיסרון של עמלת פירעון מוקדם קיים בשני המסלולים כמעט ללא הבדל ביניהם.
בשורה התחתונה מה כדאי לעשות?
התשובה לא תמיד פשוטה ולא תמיד יכולה להסתכם תשובה של כן ולא ובכל זאת ננסה להסביר כל צעד נכון. ככלל, הבנקים יודעים לתמחר את הריביות שלהם בצורה יחסית שווה ולכן פעמים רבות שני המסלולים יניבו תוצאות או תשלומים זהים. ועדיים ניתן להגדיר מצבים בהם יהיה יותר נכון להצמיד את הריבית למדד ומקרים בהם פחות
קודם כל, אם אתם פרטים ששונאים סיכון ומאוד חשובה לכם היציבות, כפי שכבר נאמר הריבית הלא צמודה תאפשר לכם את הודאות שאתם צריכים. בנוסף, אם אתם קרובים להגיע למינוס בעקבות התשלומים ועלייה פתאומית בתשלומים יכולה להיתרגם למינוס ולחץ נפשי גדול, עוד פעם כדאי ללכת על בטוח וללכת על ריבית יציבה שאינה צמודה למדד דרכה תוכלו לתכנן היטב את הוצאותיכם.
בנוסף, אם אתם לוקחים ריבית לטווח ארוך יחסית אני אמליץ לכם ללכת על הריבית הקבועה שאינה צמודה למדד. בטווחי זמן ארוכים ישנם תקופות בהם המדד עולה הרבה ולכן לקחת מסלול עם ריבית לא צמודה למדד מגן עליכם מהתקופות הבעייתיות הללו (מספיק להסתכל על השנה האחרונה בה המדד עלה בלמעלה מ-5 אחוזים).
אם אתם לוקחים משכנתא לתקופה קצרה ניתן להיות קשובים לרחשי השוק ואם לא צפויה עליית מחירים משמעותית לפעמים דווקא יהיה עדיף לקחת את הריבית הצמודה למדד (כי כפי שאמר על פניו היא תהיה נמוכה יותר).
עניין נוסף שיכול לעזור לכם להכריע איזה מסלול לקחת הוא הפער בריביות. הריבית הצמודה תהיה נמוכה יותר אך שאלה שעשויה להשפיע על צעדכם היא בכמה נמוכה יותר? כדי לדעת מתי ההפרש כבר הופך את הריבית הצמודה למשתלמת יותר מומלץ מאוד להיוועץ ביועץ משכנתאות שמודע לשינויים במשק וכן לתמחורים השונים של הבנקים.
סיכום
ישנו מסלול לקיחת משכנתא עם ריבית צמודה למדד ומסלול בו הריבית לא תוצמד למדד. ככלל המחירים כל הזמן עולים במשק ולכן הריבית שנקבל כאשר היא אינה צמודה למדד תהיה גבוהה יותר מהריבית כאשר היא כן צמודה למדד. ריבית לא צמודה פעמים רבות ובעיקר כאשר יש שינויים תכופים וגדולים במדד המחירים עשויה להיות הצעד הפיננסי הנכון עבורכם.
היא יכולה לאפשר לכם תשלומים קבועים המספקים ודאות וכן במצבים מסוימים גם סך תשלומים קטן יותר. ההמלצה הכללית שלי היא לקחת ריבית שאינה צמודה למדד כאשר אתם לוקחים משכנתא לטווח ארוך או כאשר הודאות קריטית עבורכם. לעצה יותר קונקרטית אל תהססו לפנות למשרדנו משרד אוהד וויס – יועץ משכנתאות.
