המחשבה הראשונה כאשר אומרים לכם משכנתא היא בטח לקיחת הלוואה לטווח ארוך כדי לקנות נכס קרקעין למגורים או להשקעה. עם זאת, בשנים האחרונות משכנתא עשויה לשמש גם למימון של פעולות הקשורות לעסק שלכם. צעד שכזה נקרא לקיחת 'משכנתא לעסק'. מה הצעד כולל ולמי הוא מתאים? הנה כל מה שאתם צריכים לדעת על לקיחת משכנתא לעסק.
מהי משכנתא לעסק ועבור מי היא מתאימה?
הקונספט של משכנתא לעסק דומה במהותו למשכנתא לרכישת נכס מקרקעין, צעד שכל הראה אתם מכירים לפחות חלקית. במקום לקנות נכס למגורים או להשקיע הפעם ההלוואה תהיה כנגד שטח מסחרי או מגרש שאמור לשמש להקמת עסק. למשכנתא עבור עסק יש כמה מאפיינים שנסקור במאמר הקרוב ולצעד שכזה עשויים להיות יתרונות וחסרונות.
המוטיבציה ללקיחת משכנתא היא העובדה שעסק צריך מום להתחיל ממנו את הפעילות העסקית. לעיתים, כאשר העסק קטן ניתן להתחיל את הפעילות ממקום המגורים של בעל העסק אך כאשר העסק מתרחב צריך כבר לשכור שטח נדלנ"י מסחרי כדי להמשיך את הגדילה ואת הפעילות. לעיתים כבר בתחילת העסק יש צורך במקום ממנו מוכרים את המוצר ולכן צריכים לקנות או לשכור שטח מסחרי.
עסקים רבים בוחרים באופציית השכירות משום שהיא מאפשרת פתיחה של העסק עם פחות בירוקרטיה ובלי הצורך בגיוס הון רב הדרוש לרכישת הנכס. צעד זה מפתה במיוחד אך לא תמיד הוא המשתלם ביותר. השכירות עבור נכסים מסחריים גבוהה במיוחד ויחד עם תשלומי אחזקה ותשלומים נוספים הדבר עלול להכביד על העסק ולהפוך אותו ללא כדאי בטווח הארוך.
בנוסף, בעל הנכס יכול להגביל אתכם עם האפשרויות שיש לכם לעשות בנכס ולא להתיר לכם לבצע את הפעילות כפי שאתם רוצים. תוכלו להיות גם חשופים העלאת המחיר כל הזמן הדבר לא יקנה יציבות לעסק שלכם. כל זאת ועוד גורמים ללקיחת משכנתא לעסק להפוך פעמים רבות לכדאית יותר מאשר אופציית השכירות.
מתי משכנתא לעסק משתלמת?
כאמור הדבר יכול להשתנות בהתאם למספר קריטריונים – גובה השכירות וגובה מחיר הנכסים באזור, הדרישות המיוחדות של בעל העסק וכן גובה ההון האישי שיש לבעל העסק לפני פתיחתו. במידה ויש לכם הון אישי גבוה יחסית מומלץ מאוד לשקול בחיוב רכישה של הנכס ולקיחת משכנתא, הדבר יאפשר לכם יציבות לאורך זמן וכן אתם יכולים להנות פעמים רבות מעלייה בשווי הנכס (בייחוד עם העסק שלכם משגשג).
בנוסף, במידה והעסק לא יעבוד כפי שרציתם תוכלו אתם להיות אלו שמשכירים את הכנס לבעל עסק אחר. פעמים רבות השכרת הנכס יכולה לקזז את ההפסדים ולהפוך לעסק רווחי בפני עצמו.
מה ההבדל בין קניית משכנתא לעסק ובין משכנתא רגילה?
אין הבדל עקרוני בין שני סוגי המשכנתאות. בשני המקרים הבנק ייתן לכם הלוואה כנגד הנכס בין אם הוא ישמש לצורך העסק ובין אם הוא מגורים או להשקעה. לרוב דבר שכן יבדיל בין שתי סוגי המשכנתאות הוא גובה הסכום בעסקה.
נכסים מסחריים לרוב זולים יותר מנכסים למטרות מגורים (תלוי באזור ובגודל הנכס) ולכן גם גובה המשכנתא שתדרשו לה תוכל להיות קטנה יותר. בנוסף, מכיוון שגובה המשכנתא נמוך יותר תוכלו למשוך את המשכנתא על פני תקופת זמן קצרה יותר באופן יחסי.
מסלולים נפוצים למשכנתא לעסק
אחד מהדברים החשובים ביותר בבואנו לקחת משכנתא הוא לקחת את המסלול הטוב ביותר והמתאים ביותר עבורנו. אנו במשרד הייעוץ אוהד וויס מלווים במשך שנים לקוחות רבים ונשמח להתאים עוברכם את המסלול הטוב ביותר לצרכיכם.
הנה כמה מהמסלולים הנפוצים ביתר ללקיחת משכנתא לעסק:
משכנתא לפי ריבית קבועה או משתנה – הבנק יקבע כמה כסף הוא דורש עבור המשכנתא ולעיתים ההצעה תכלול ריבית שמשתנה על פני זמן. ייתכן והבנק יצמיד את הריבית לריבית הפריים הנקבעת על ידי הבנק המרכזי. מומלץ לדעת באילו מצבים ההצמדה עדיפה ובאלו לא בהתאם לתחזיות ותנועת השווקים.
משכנתא לפי מדד המחירים – לעיתים הבנק יתאים את הריבית לגובה האינפלציה במשק. גם כאן הבנה מעמיקה של התנודות במשק יכולה לסייע לכם לקחת הלוואה בריבית נוחה יותר.
משכנתא לפי מטבע חוץ – אופציה נוספת להצמדת המשכנתא היא מטבע חוץ – יורו או דולר.
לעיתים כדאי לפזר את הסיכונים בין כמה מסלולים כדי למנוע מצב בו טעינו בהערכות שלנו ואנו נדרשים לשלם סכומים גבוהים מאוד. שילוב בין כמה מסלולים עשוי לתת מידה של ביטחון במשכנתא. כדאי להיערך משכנתא בהתאם ולדעת כיצד אנו מתכוונים גם להחזיר את המשכנתא וגם להמשיך לחיות ברמת חיים סבירה ללא לחץ וחרדות כספיים.
הבנה של מצבנו הכלכלי וכן ההעדפות שלנו בנוגע לסיכון יכולות להשפיע על אורך המשכנתא וגובה ההחזירם החודשיים בהם נבחר.
מי זכאי לקבל משכנתא לעסק?
ככלל, כל אחד יכול לקחת משכנתא לעסק ובלבד שהבנק יאשר לו את ההלוואה. כאשר מישהו בא לקחת הלוואה הוא צריך לציין לאיזה מטרה הוא לוקח אותה ולקיחת משכנתא לעסק נחשבת כבעלת פרופיל סיכון גבוה. פירוש הדבר שהבנק לא בהכרח יטה לאשר בקלות את המשכנתא וגם אם הוא יאשר אותה הוא ידרוש ריבית גבוה וערבים שיוכלו לערוב לו בחזרת ההלוואה כתיקנה.
הלוואה לצורך עסק נחשבת לפרופיל סיכון גבוה מכמה סיבות. ראשית היא לרוב מגיעה בנוסף למשכנתא או שכירות על מגורים דבר שמקשה על בעל העסק החזיר את כל ההלוואות אליהן הוא מחויב. שנית, ההכנסות בעסק לרוב תנודתיות ולכן הבנק מפחד שהעסק לא ימריא ובעל העסק לא יוכל להחזיר את ההלוואה כנדרש.
לכן במידה ואתם עסק קטן וחדש תידרשו להוכיח לבנק כי באפשרותכם לחזיר את ההלוואה במלואה. אם יש לכם כבר נכס בידכם או שאתם רוצים לפתוח עסק נוסף תהליך קבלת ההלוואה יהיה קל יותר. הבנק עשוי לבדוק מהן ההכנסות שכבר קיימות לנכס אילו הכנסות עתידיות צפויות להתקבל מהנכס וכן אילו כספים נמצאים בידי בעל העסק מבלי קשר להכנסות השוטפות.
כל אלו ועוד עשויים להילקח בחשבון בשיקולי הבנק האם להעניק את המשכנתא ובאילו תנאים.
מה הריבית שמשלמים?
זו השאלה הכי חשובה שעשויה לקבוע האם הצעד הוא צעד פיננסי נכון או שעדיף ללכת לאופציית השכירות או לחכות להשגת הון עצמי רב יותר. הריביות משתנות בהתאם להמון קטגוריות שאת חלקן פירטנו לעיל. עניינים נוספים הם כמובן ריבית הפריים הנקבעת במשק על ידי בנק ישראל ועשויה להשתנות בהתאם לאינפלציה.
לפני שאנו לוקחים את המשכנתא כדאי לבדוק בכמה גופים פיננסיים מה הם מציעים למשכנתאות לעסקים – ההבדלים בין גוף לגוף יכולים להיות גדולים ולחסוך לכם עשרות אלפי שקלים. בנוסף, כדאי לנסות לנהל משא ומתן בצורה חכמה על גובה הריבית, גם כאן הדבר עשוי לחסוך לכם סכום כסף נכבד.
למה יועץ?
צעדים פיננסיים גדולים דורשים תכנון מראש וקבלת החלטה נבונה ואחראית. טעות בקבלת החלטה קטנה או יומיומית היא כמעט חסרת משמעות אך ביצוע צעדים לא נכונים לגבי עסק או דירה עלולים לעלות לנו עשרות או מאות אלפי שקלים. הדרך הזולה במקרה הזה (לא ללכת לייעוץ) עלולה להתגלות דווקא כיקרה מאוד בטווח הארוך.
בייעוץ נוכל לסייע לכם להבין מהו הצעד הנכון וכיצד לפרוס את התשלומים בצורה נבונה ומתאימה עבורכם. ניקח בחשבון את המצב האישי שלכם וכן את מצב העסק שלכם כך שנוכל לצמצם ככל האפשר את הסיכון.
סיכום
תהליך קבלת משכנתא לעסק דומה במהותו לקבלת משכנתא לנכס השקעה או מגורים. סכומי ההלוואה וכן הסיכון שהבנק מייחס לה עשויים להשתנות מנכס לנכס וככלל הבנק ייחס סיכון גבוה יותר (ולכן ייקח ריבית גבוה) ללקיחת משכנתא לעסק. מצד שני, הסכום שתצטרכו לקחת כדי לפתוח עסק יהיה קטן יותר ואולי תוכלו להשיג את הלוואה בפרק זמן קצר דבר שיאפשר דווקא ריבית נמוכה.
מומלץ להיוועץ עם יועץ משכנתאות האם לקיחת משכנתא כדאית או שעדיף לפנות לאופציית השכירות. גם אם החלטתם לקחת משכנתא כדאי להיוועץ על מנת לדעת באיזה מסלול לבחור, לחסוך עשרות אלפי שקלים. מוזמנים לפנות למשרד הייעוץ שלנו, משרד אוהד וויס בכל שאלה או בקשה בנושא. בהצלחה!
