על מנת להגיע לקניית נכס בישראל יש צורך בלקיחת משכנתא. במידה ואתם עומדים במגוון רחב של תנאים תוכלו לקבל הטבות בתנאי לקיחת המשכנתא בצעד פיננסי שמכונה משכנתא לזכאים. סכום המשכנתא שתקבלו במסלול זה לא תמיד מספיק ללקיחת המשכנתא שתרצו ולכן תידרשו לקחת גם משכנתא משלימה על ההפרש. הנה כל מה שאתם צריכים לדעת על משכנתא משלימה.
אז מה זו משכנתא משלימה?
משכנתא משלימה היא משכנתא שניתן לקבל מהבנקים או הגופים הפיננסיים שמעניקים משכנתאות כדי להשלים את הסכום החסר לכם מהמשכנתא לזכאים. במידה ועמדת בקריטריונים ללקיחת משכנתא לזכאים ייתכן מאוד ותדרשו לסכום כסף נוסף – את סכו הכסף הנוסף הזה תוכלו להשיג במגוון דרכים כשאחת המרכזיות שבהן היא לקיחת משכנתא משלימה.
מהי משכנתא לזכאים?
כפי שצוין משכנתא משלימה משלימה את סכו הכסף שאתם נדרשים לו ממשכנתא לזכאים. משכנתא לזכאים היא צעד שהמדינה אפשרת לאנשים שעומדים בקריטריונים מסוימים (יפורטו בהמשך) ובמסגרתו ניתן לקבל משכנתא בתנאים טובים יותר. המשכנתא מוענקת על ידי המדינה. ככל שלוקחי המשכנתא יעמדו ביותר קריטריונים כך הם יוכלו להנות מסכום גבוה יותר של המשכנתא ומתנאים טובים יותר של המשכנתא.
הנה קצת מה שצריך לדעת על הזכאות למשכנתא לזכאים – כל קריטריון שתעמדו בו שמשרד השיכון פרסם באותה הנשה יעניק לכם נקודות זכאות למשכנתא. הנקודות הללו יאפשרו לכם לקחת סכום גדול יותר מהמשכנתא לזכאים בתנאים הטובים יותר.
ככל שתקבלו סכום גבוה יותר בתנאים הטובים הללו תידרשו לסכום קטן יותר במשכנתא המשלימה (שלה יש תנאים פחות טובים). היתרון כמובן במשכנתא לזכאים היא ריבית נוחה ופריסה נוחה של התשלומים אך היא כרוכה בהצגת אישורים רבים ובתהליך בירוקרטי מפרך.
כמה משכנתא משלימה לקחת?
אם עלה בידכם להשיג את המשכנתא לזכאים אתם בטח שואלים את עצמכם כמה כסף תידרשו להשלים. אלו הקריטריונים שישפיעו על גובה הסכום:
גובה הזכאות – ככל שהשגתם משכנתא גבוהה יותר במשכנתא לזכאים כך תידרשו לסכום קטן יותר על מנת להשלים את המשכנתא שאתם רוצים. ההון העצמי – בסך הכל, לאחר לקיחת כל ההלוואות והמשכנתאות בנק ישראל אוסר ל לקיחת הלוואה ששווה יותר מ-75 אחוז מהנכס. במילים אחרות, יש להביא מהבית לפחות 25 אחוז משווי הנכס.
כשאם באים לקחת משכנתא משימה חשו על כמה הון ראשוני עליכם להביא כדי לעמוד בקריטריון הזה. החריג בעניין זה הוא קניית דירה במחיר למשתכן בו ההון העצמי בהתאם לתקנות בנק ישראל) יכול להיות נמוך יותר (אפילו עד 10 אחוזים הון עצמי ו90 אחוזי מימון).
תנאי המשכנתא המשלימה – חשוב לשים לב לתנאים שהבנק שמציע את המשכנתא המשלימה יעניק עבורכם. הכלים של משכנתא לזכאים קבועים מראש אך במשכנתא משלימה הגוף שיעניק לכם את ההלוואה הוא הבנק ותנאים יכולים להשתנות מבנק לבנק. במקרים בהם התנאים קשים להכביד על ההחזרים החודשיים שלכם.
חשוב לשים לב שמדובר בשתי משכנתאות נפרדות, המשכנתא המשלימה והמשכנתא של משרד השיכון – הגוף המעניק שונה וכן התנאים שונים. אם תנאי הבנק יכבידו עליכם יותר מידי אולי כדאי לקחת דירה קטנה יותר בשלב ראשון ולבנות בעיקר על המשכנתא לזכאים. בנוסף מכיוון שמדובר במשכנתא נפרדת והתנאים בה אינה קבועים מומלץ לעורך השוואות משכנתאות ולהתמקח עם הבנק לקבלת תנאים טובים יותר.
חסרונות ויתרונות בולטים
היתרון הבולט ביותר של משכנתא משלימה הוא שהיא מאפשרת לכם לקחת סכום גבוה יותר ממה שקיבלתם במסגרת המשכנתא לזכאים. פעמים רבות אנו נצטרך לסכום המשלים הזה ולכן צעד המשכנתא המשלימה יהיה צעד מתבקש ומיטיב. עם זאת, יש גם כמה חסרונות במשכנתא משלימה. החיסרון העיקרי הוא כי יש להשקיע לא מעט זמן בלקיחת המשכנתא המשלימה מכיוון שהיא דורשת בירוקרטיה נוספת.
גם משאבים רבים יופנו ללקיחת המשכנתא בין עם זה תשלום עמלות, תשלומי הריבית או לקיחת יועץ שיעזור לכם בלקיחת המשכנתא המתאימה ביותר עבורכם. בנוסף ידרשו התהליכים הבירוקרטיים הבאים – פגישה והערכת שמאי, הסדרת פוליסת ביטוח משכנתא, החתמה של מוכרי נכס ועוד ועוד.
בבואכם לעשיית צעד כזה יש לשקול האם יש לכם את המשאבים הנדרשים ואת האנרגיות ללקיחת משכנתא נוספת אחרי התהליך המפרך של קבלת המשכנתא לזכאים. לעיתים ניתן להיפתר מהצורך במשכנתא בלקיחת הלוואה רגילה מהבנק. אם הסכום לא גבוה מידי זו יכולה להיות האופציה הנכונה שתאפשר לכם סום נוסף מעבר למה שכבר יש לכם אך לא תדרוש תהליך ארוך מסורבל ויקר.
סכום לזכאות במשכנתא לזכאים – ממה הוא מושפע?
תוכלו למצוא את הסכום לו תהיו זכאים באתר משרד השיכון. לאחר בדיקה כזו תוכלו לפנות לבנק ולהוציא תעודת זכאות למשכנתא לזכאים בהתאם לקריטריונים. הנה כמה מה קריטריונים הבולטים:
מיקום הדירה – משרד השיכון רוצ לעודד התיישבות באזורי פריפריה ולכן יעניק כם נקודות זכאות אם הדירה שלכם ממוקמת במקומות בהם הוא רוצה לעודד מגורים. משך השירות בצה"ל – שירות ארוך בצה"ל יכול לאפשר לכם קבלה של נקודות זכאות. גם שירות קצר כשלעצמו יעניק לכם נודות מסוימות.
מספר האחים וילדים – במידה ולאחד מבני הזוג הלוקחים את המשכנתא יש כמות אחים גבוהה הם יוכלו להנות מנקודות זכאות רבות. כל כמות של אחים תעניק כמות נקודות שונה. הסיבה לקריטריון זה היא שהמדינה רוצה לעזור למשפחות ברוכות ילדים. באופן דומה ניתן לקבל נקודות על מספר הילדים שיש לבני הזוג – ככל שיש יותר ילדים כך מספר נקודות הזכאות יגדל.
מספר שנות נישואים – ככל שבני הזוג נשואים פרק זמן ארוך יותר כך הם יוכלו להנות מיותר נקודות זכאות. כאמור, את כל הקריטריונים לקבלת הזכאות תוכלו למצוא באתר משרד השיכון (יש לשים לב שהם יכולים להשתנות מעת לעת לפי החלטת משרד השיכון). מעבר לזכאות למשכנתא בתנאים נוחים פעמים רבות משרד השיכון יעניק גם מענקים שונים לבעלי נקודות הזכאות.
מה ההבדל בין משכנתא משלימה למשכנתא רגילה?
ההבדל המרכזי הוא שבמשכנתא רגילה אתם מביאים אתכם כערבות את הדירה שאם קונים זה עתה ואילו במשכנתא משלימה אינכם עושים זאת. משכנתא משלימה דומה מאוד להלוואה רגילה במהותה. הבנק נשען במשכנתא משלימה על יכולת ההחזר (דירוג האשראי) של הלווים ואי לו את הנכס כערובה לכך שהם יחזירו את הסכום. הדבר גורם לסיכון עבור הבנק להיות גדול יותר ולכן להערמת קשיים לא קטנים עבור הלווים.
סיכום
לפי מספר קריטריונים (מספר אחים וילדים, שנות נישואים, מיקום הידרה, שירות בצה"ל ועוד) תוכלו להנות מנקודות זכאות שיאפשרו לכם לקחת משכנתא בתנאים נוחים מהמדינה. ככל שיהיו לכם נקודות רבות יותר כך הסכום אותו תוכלו לקבל יגדל. עם זאת, ככל הנראה יישאר לכם סכום אותו תצטרכו להשלים כדי לרכוש את הדירה, את הסכום הזה משלימים על ידי משכנתא משימה מהבנקים.
חשוב לשים לב שהתהליך לוקח זמן וכסף רב ולכן להיערך אליו בהתאם ואולי לשקול לקיחת הלוואה רגילה מהבנק במקום. בהצלחה! אנו במשרד יועץ המשכנתאות אוהד וויס מייעצים כבר שנים רבות בתחום המשכנתא למאוד לקוחות מרוצים. אנו מזמינים אתכם לפנות אלינו בכל שאלה ובקשה ונעמוד לרשותכם במיטב המקצועיות והאדיבות.
