כל עניין המשכנתאות מפוקח על ידי בנק ישראל. תמו הזמנים בהם כל בנק היה מחליט את תנאי המשכנתא ללווים שלו על סמך שיקול דעתו בלבד. כיום הבנקים למשכנתאות כפופים לרגולציה של משרד האוצר בפיקוח בנק ישראל, וכך יוצא שיש דרישות שניתן לדעת עליהם בעוד שיש נתונים שכדי לדעת עליהם, יהיה צורך לחשב אותם. כדי לדעת מה יהיה גובה החזר משכנתא על 2 מיליון, תצטרכו לפתוח בחישובים. כאן ריכזנו עבורכם את התוצאה הסופית המשוערת במקרה כזה.
מה כוללות דרישות הרגולציה?
יכולת כלכלית
על פי דרישות בנק ישראל, ניתן לקבל הלוואה אך ורק בתנאי שעומדים בתנאים כלכליים מסוימים. ברגע שמבקש ההלוואה יהיה בעל דירוג אשראי נמוך, או שהוא יקבל סירוב להלוואה, הוא שהוא יקבל אישור להלוואה בתנאים יקרים. זה יקרה כחלק מניסיון בנק ישראל למנוע סיכונים גבוהים מהבנקים למשכנתאות.
יכולת החזר חודשית
הבנקים מחשבים את יכולת ההחזר של הלווה. הרי ללווה יש הכנסות, אך גם הוצאות. הבנק מחשב את ההכנסות הקבועות בניכוי ההוצאות הקבועות (תשלומי מזונות, החזרי הלוואות אם יש) וכך הוא מגלה את גובה ההכנסה הפנויה של הלווה. על פי נהלי בנק ישראל, גובה החזר המשכנתא שהלווה יוכל לקבל יעמוד מקסימום על 40% מגובה ההכנסה הפנויה. בפועל, בנקים רבים "מחמירים" ולא מאשרים הלוואות בהן גובה ההחזר החודשי הוא מעל לשליש מגובה ההכנסה הפנויה…
מסיבה זו רבים פונים להתייעצות מוקדמת עם יועץ משכנתאות בכדי לבדוק מה גובה ההלוואה המרבית שהם יכולים ליטול על עצמם בהתאם לחישוב גובה ההכנסה הפנויה. רוצים לרכוש דירה במחיר של 2 מיליון? הם יבדקו מה יהיה גובה החזר משכנתא על 2 מיליון וכן הלאה.
הון עצמי
בכדי להקטין את סיכון הבנקים, נקבעה דרישת סף להון עצמי. הלווה צריך להביא הון עצמי מהבית למימון ראשוני של הדירה בה הוא מעוניין לרכוש. גובה ההון העצמי המינימלי נקבע בהתאם לאופי העסקה.
אם מדובר בדירה ראשונה של הלווה, יהיה עליו לגייס הון עצמי בגובה 25% ממחיר הנכס. את כל יתר 75% המימון, הוא יוכל לקבל בהלוואת משכנתא.
עבור רכישת דירה שניה יהיה על הלווה לגייס 50% מערך הנכס. מה שאומר שהוא יוכל לקבל מימון של עד 50% בלבד.
לרכישת דירה חלופית, יהיה ניתן לקבל מימון של עד 70% מקסימום. מה שאומר שעל הלווה יהיה צורך לגייס הון עצמי בגובה של 30% לכל הפחות.
רק כאשר מדובר בדירה במסגרת אחת מתוכניות הדיור הממשלתיות, ניתן לראות הקלות בנושא: זוכה בדירה במחיר למשתכן או דירה בהנחה, יוכל לקבל אחוזי מימון של עד 90% מערך הנכס בשוק החופשי. מה שאומר שניתן לרכוש דירה גם עם הון עצמי של מאה אלף ₪ בלבד (כי מחיר הנכס הוא נמוך יותר ממחירו בשוק החופשי).
מה יהיה גובה החזר משכנתא על 2 מיליון?
חשוב להבין שהבנק הוא לא מוסד ללא כוונת רווח ועל כל שקל שהבנק מוציא, הוא צופה רווח של יותר מאחוזים בודדים… הלוואות המשכנתא הם הרווח העיקרי של הבנקים למשכנתאות. מה שאומר שלצורך כך הבנקים ישקיעו בשיווק המשכנתאות שלהם, ישקיעו בהנגשת ההלוואות ובתדמית המשתלמת שלהן… לווה שרוצה להנות ממשכנתא משתלמת לצרכים האישיים שלו, יצטרך לקחת ליווי מקצועי שידע לנהל משא ומתן עם נציגי הבנק שירצו לתמחר לכם את המשכנתא "המותאמת ביותר לצרכים שלכם" בעוד שלמעשה היא רואה רק את רווחי הבנק מהלוואה הצפויה.
בגדול, על כל מאה אלף שקל שתיקחו מהבנק במסגרת הלוואת משכנתא, תחזירו בין 520-540 אלף שקל! מדובר בסכומים הזויים אב לאלו הם הסכומים פחות או יותר וחשוב להבין שלא מדובר כאן במספרים מדוייקים, כיוון שגובה ההחזר תלוי במספר גורמים כפי שראינו קודם לכם: גובה הון עצמי קיים, מסלולי משכנתא נבחרים, תקופת הפריסה של החזרי המשכנתא ויכולתו הכלכלית של הלווה…
ככל שהסיכון גבוה יותר – המחיר יתייקר בהתאם
כפי שציינו קודם לכן, הבנקים פועלים עם מטרת רווח ברורה וככל שהסיכון הנלווה למתן ההלוואה הוא גבוה יותר, כך גם הם יתמחרו את ההלוואה במחיר גבוה בהתאם. הסיכון יכול להתבטא בהון עצמי מינימלי, יכולת כלכלית לא יציבה מספיק, מסלולי משכנתא יציבים לווה (מה שמעביר את הסיכון לבנק שמייקר את המסלולים הקבועים) ועוד.
מה יהיה גובה החזר משכנתא על 2 מיליון?
בסופו של דבר, אם נרצה לבדוק את גובה החזר המשכנתא החודשי על הלוואת משכנתא של 2 מיליון, לפי תמהיל המשכנתא הקלאסי בו יש שליש בריבית קבועה לא צמודה, שליש בריבית פריים ושלישי בריבית משתנה, נראה כי הסכומים ינועו על טווח מסוים:
- אם פריסת ההלוואה תהיה ל-15 שנה, גובה ההחזר החודשי ינוע באזור ה-15,200.
- בפריסת הלוואה של 2 מיליון ל-20 שנה, גובה ההחזר החודשי ינוע בטווח של כ-12,650
- בפריסת החזר חודשי של 2 מיליון ש"ח ל-25 שנה, גובה ההחזר יעמוד על כ-11,200
- כאשר פורסים הלוואת משכנתא של 2 מיליון ₪ ל-30 שנה, גובה ההחזר החודשי יעמוד על כ-10,350 שקלים.
מה עושים אם החזר המשכנתא יקר מידי?
אם כבר לקחתם משכנתא והתחלתם לשלם עליה אך כעבור תקופה אתם מגלים שמחיר המשכנתא יקר ליכולת הכלכלית שלכם, כדאי שתכירו את האופציה למחזר הלוואת משכנתא. מחזור משכנתא מאפשר לשנות את תנאי המשכנתא מבלי ליטול הלוואת משכנתא חדשה.
לפעמים הפתרון יהיה להגדיל את המשכנתא ולבצע איחוד הלוואות. כך הלווה לא צריך לפרוע מידי חודש התחייבויות רבות ויש לו התחייבות אחת משמעותית: המשכנתא. איך תדעו במה נכון לבחור? בדיוק בשביל זה כדאי לפנות לצוות אוהד וייס – יעוץ משכנתאות, הצוות שלנו מצליח להוביל בתחום ועכשיו אתם יכולים להנות מהתייעצות קצרה ללא התחייבות מצידכם.
לא מתחתנים עם המשכנתא
לקיחת משכנתא היא לא חתונה קתולית וכל אחד יכול להחליט באמצע תקופת ההלוואה שהוא מעוניין לערוך שינויים בתנאי המשכנתא שלו. אבל לא עושים זאת ללא סיבה. כי בכל זאת מדובר בהלוואה רבת משמעות, עם התחייבות לטווח ארוך ולכן כל שינוי קטן בה עלול לגבות מחיר יקר, לכן, לפני פירעון הלוואה כזו או כל שינוי אחר, חשוב לבדוק את הכדאיות הכלכלית של ביצוע הפעולה. באופן כללי ההמלצה היא לבדוק את תנאי המשכנתא אחת לשנתיים וחצי בכדי לזהות אם יש נתונים שניתן לשפר ולהגדיל את התועלת מהמשכנתא.
צוות אוהד ויס כאן לשירותכם, מחפשים איש מקצוע להתייעצות איך אתם יכולים לקבל משכנתא בתנאים טובים יותר? הגעתם למקום הנכון! צרו קשר להתייעצות יעילה.
שאלות ותשובות בנושא החזר משכנתא על 2 מיליון
גם לגיל הזהב יש פתרון מימון וכיום, בני שישים ומעלה יכולים לקבל משכנתא לגיל השלישי. משכנתא כזו תהיה שונה ממשכנתא חדשה, אך אם יהיה ללווה נכס ששוויו עומד על 4 מיליון ומעלה, הוא יוכל לקבל הלוואת משכנתא הפוכה כזו. אבל גם כאן כדאי לבדוק אם יש עוד אופציות קיימות ללווה בליווי של איש מקצוע מומחה לתחום.
לאחר הגשת בקשת ההלוואה לבנק, הוא יענה לכם באישור עקרוני בו הוא גם יציין את גובה הריביות המאושרות, את לוח הסילוקין בו יפורט תנאי ההלוואה המאושרת ובו תוכלו לדעת מה יהיה גובה ההחזר החודשי. אך גם אם אתם עדגיין לא עומדים בשלב הזה, תוכלו לפנות ליועץ משכנתאות מומחה שיחשב את הנתונים על בסיס הנתונים שתביאו לו. בהצלחה.
