משכנתא חדשה

מעוניינים לקנות את דירתכם הראשונה ולקבל משכנתא חדשה? במאמר זה תדעו כיצד מקבלים משכנתא ראשונה, מהם התנאים לקבלתה, לכמה זמן תוכלו לפרוס אותה ומה עוד צריך לעשות כדי לקבל את התנאים הטובים ביותר מהבנק:

קבלת משכנתא חדשה מהבנק

למרות שמשכנתא היא הרפתקה פיננסית לא קטנה, שצפויה להותיר בידכם סכום משמעותי לתשלום מידי חודש ולפרק זמן ארוך, אנחנו נמצאים בתקופה שבה התחרותיות מטיבה עם קהל הלקוחות ומסייעת להם לבחור ולאתר את ההצעות הכי משתלמות, מתוך סל גדול של אפשרויות.

הדרך האופטימלית להתנהלות לפני קבלת משכנתא חדשה היא לקבל כמה שיותר הצעות מכמה שיותר בנקים ולהשוות ביניהן, לעתים גם כדאי לשפר הצעה של סניף בנק מאוד מסוים. הבנקים מצידם מעוניינים בכם כלקוחות, משום שאחוזי הרווח שהם מפיקים מהמשכנתא שלכם גבוהים. ובמצב כזה, הם מוכנים להפחית לכם בריביות ולהציע פריסה טובה שעליהם גם בהחלט אפשר להתמקח.

האם כדאי לקבל משכנתא מגורם חוץ בנקאי?

רוב נוטלי המשכנתאות החדשים נחשפים מוקדם מאוד בתהליך גיבוש המידע להצעות גם מגופים חוץ בנקאיים, שמציעים משכנתאות בתנאים שונים. גופים אלה כמו קרנות הון-סיכון או חברות ביטוח, מאושרים מטעם משרד האוצר וכפופים לחלוטין לבנק ישראל, אך באפשרותם להציע לא פעם את התנאים שבבנק לעולם לא יאשרו. בנסיבות האלה כדאי לבחון גם את האפשרות למשכנתא חוץ בנקאית ולהיעזר ביועץ משכנתאות מקצועי לצורך העניין.

בואו נדבר על הון עצמי

תנאי הסף לקבלת משכנתא חדשה, הוא כידוע תשלום הון עצמי. כיום המינימום לקבלת אישור עקרוני למשכנתא עומד על 20%-25% הון עצמי מערך הדירה שאותה תרצו לקנות.

לשם ההמחשה, נניח שברצונכם לקנות דירה ששוויה מיליון שקלים. במקרה כזה, תתבקשו להפקיד כ-250,000 ₪. אלא שכיום יש גם מקרים שבהם המימון במשכנתא יהיה על 80% מערך הדירה ולכן ניתן יהיה להסתפק גם ב-100-150 אלף שקלים בהון העצמי כדי לצאת לדרך.

אבל מה עושה מי שאין ברשותו הון עצמי? עקרונית, קיימות מספר אפשרויות לקבל משכנתא חדשה ללא הון עצמי ובראשן קבלת הלוואה משלימה מגוף אחר שאפשר להעמיד לצורך הצגת ההון העצמי. אפשרות אחרת תהיה למשכן דירה אחרת או את דירת ההורים לצורך קבלת הון לשימוש.

חשוב להדגיש שמדובר במהלכים כלכליים עתירי השלכות ושנוגעות גם לאנשים המעורבים במשכון הנכס ולמתגוררים בו, כך שלא תמיד הדבר יהיה כדאי מספיק.

בדיקות לקבלת משכנתא חדשה בבנק

הדבר המרכזי שהבנק יבדוק לצורך מתן אישור עקרוני למשכנתא הוא את יחס ההחזר. במילים אחרות, כמה הכנסה פנויה יש לכם כדי להפנות ממנה לתשלום ההחזרים החודשיים למשכנתא. עקרונית, יחס ההחזר אמור לנוע בין 30%-40% מההכנסה הפנויה. מה זה בדיוק אומר?

נניח שהבנק יכול לאשר לכם החזר בפריסה מקסימלית של 4,000 ₪ בחודש, פירוש הדבר שהכנסתכם החודשית תצטרך לעמוד על 12,000 ₪ בחודש פחות או יותר. אם ההכנסה נמוכה מכך, ייתכן שלא תאושר לכם משכנתא והדרך לקבל אישור תהיה להביא ערב למשכנתא שלכם.

עניין נוסף הוא הפריסה המקסימלית של המשכנתא, שעומדת על 30 שנים לכל היותר בבנק, או עד 40 שנים בגופים חוץ בנקאיים. ככל שהפריסה ארוכה יותר, כך תשלום הריבית עולה ובטווח הרחוק היקף ההלוואה יהיה בסכום גדול יותר. ולכן לעתים כדאי אפילו לשלם קצת יותר מידי חודש כדי לקצר את התקופה ולחסוך בטווח הארוך עשרות אלפי שקלים.

נעבור כעת לעניין הריביות: כאן הריבית תנוע בין 3%-4% אך אי אפשר לדבר עליה מבלי לדון בתמהיל המשכנתא, המורכב ממסלולים שונים. למעשה, יש מסלולים שבהם הריבית מאוד טובה אך הקרן תגדל עם השנים ואיתה גם ההחזר החודשי. כדי לדעת בדיוק מה אתם עושים ולהבטיח שאתם בוחרים במסלולים המתאימים לכם ביותר, רצוי לקחת את ההחלטה באמצעות יועץ משכנתאות שיציג לכם את כל האפשרויות האופטימליות.

קבלת אישור עקרוני למשכנתא ראשונה

תהליך אישור עקרוני למשכנתא ראשונה מיועד לאישור הלווה בבנק, על ידי בדיקת שלושה פרמטרים מרכזיים: מצבו הפיננסי, מטרת ההלוואה הרצויה (רכישת דירה למגורים, להשקעה, למטרות מסחריות) וטיב הנכס עצמו מבחינת מיקום, שווי ועוד.

להגשת בקשה לאישור עקרוני יש להציג תלושי שכר משלושת החודשים האחרונים (או שומת מס ואישור רו"ח לעצמאיים/ דו"ח כספי לבעלי חברות), הערכת סכום ואחוז המימון ביחס לשווי הנכס, צילום ת.ז וחוזה רכישה + נסח טאבו/ אישור זכויות ברגע שנחתם החוזה.

שימו לב: חשוב מאוד שלא לקבל אישור עקרוני למשכנתא לפני חתימה על חוזה הרכישה! בשלב זה סכום המשכנתא המדויק עוד לא מובטח לכם ולכן אם תחתמו ולא תקבלו אישור, תאלצו להתמודד עם הפרת חוזה מול המוכר או הקבלן. לאחר קבלת האישור וחתימה על הסכם מכר תוכלו להעביר לבנק את נסח הטאבו והחוזה.

יועץ משכנתאות עצמאי – דואג לאינטרסים שלך בלבד

לאחר שיש אישור עקרוני למשכנתא הבנק יפנה אתכם ליועצי המשכנתאות שלו. מדובר ביועצים שבאמת נכונים לעזור ללקוח, אך עד לגבולות הבנק שבו הם עובדים ומטבע הדברים, בכפוף לכל האינטרסים הפנימיים שלו. בהתייעצות רק עם יועץ המשכנתאות של הבנק, אתם צפויים לקבל הצעות לא מספיק כדאיות ושאינן מתחשבות לעומק בצרכים האישיים או האינטרסים שלכם.

בליווי מיועץ משכנתאות פרטי לעומת זאת, תבררו לעומק את כל הצרכים והנתונים הפיננסיים שלכם בהווה ובעתיד, תוך התחשבות במצב המשפחתי, הכנסות קיימות ועתידיות, יציבות במקומות העבודה, קופות, קרנות וחסכונות, חישוב להוצאות בלתי צפויות, יחס בין הכנסות להחזר החודשי, אחוזי מימון ועוד.

יועץ המשכנתאות יבנה בעבורכם תמהיל משכנתא חדשה אופטימלי שמתאים לכם כלכלית לטווח ארוך ושמוכוון לצרכים וליכולות שלכם. לאחר בניית התמהיל, יפנה היועץ לבנק בכדי להשיג לכם את הריביות והתנאים הטובים ביותר, שצפויים לחסוך סכומי עתק במשכנתא אך גם בבירוקרטיה, ההתנהלות מול יועצי המשכנתאות בבנק וביכולת להתמקח איתם על תנאים ואפשרויות. לקבלת משכנתא חדשה בכפוף להתייעצות מקצועית ומדויקת – פנו ליועץ המשכנתאות אהד וייס.

שאלות ותשובות בנושא משכנתא חדשה