משכנתא לגיל השלישי (נקראת גם: משכנתא הפוכה) היא משכנתא הניתנת לבני 60 ומעלה ובעלי נכס, שמעוניינים בהלוואה לכל מטרה לצורך הגדלת התזרים, מעבר לדיור מוגן, עזרה לילדים או כל העדפה אישית אחרת. אז מהם היתרונות והחסרונות של משכנתא שכזו ולמי בדיוק היא צפויה להתאים?
בישראל של 2022, ליותר מ-80% מהתושבים שנמצאים בגיל הפרישה או קרוב אליו יש בעלות על נכס מקרקעין אחד לפחות. הדבר עדיין איננו מבטא אפשרות להפסיק לעבוד וכך קורה שכ-35% מהפנסיונרים עדיין נמצאים במעגל התעסוקה, מרביתם מעל לגיל 70 וחלקם אף נמצאים מתחת לקו העוני.
נתונים אלה מתוך הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, משקפים את הצורך של רבים בגיל השלישי להמשיך לייצר הכנסה שוטפת, בין אם למחייתם האישית ובין אם לשלב בה גם את הסיוע לבני המשפחה עבור המשכנתא האישית שלהם.
כך יוצא שרבים מבני הגיל המבוגר מעוניינים במינוף כלכלי איכותי, שיסייע להם להמשיך להתכלכל כראוי ולנצל את עצם קיומו של נכס המקרקעין לטובת המטרה. וכעת כל שנותר הוא להבין עד כמה מדובר במינוף משתלם ומה באמת יוצא מזה לנוטלי ההלוואה.
אז מהי בעצם משכנתא לגיל השלישי?
מדובר במשכנתא שזכתה לשמות רבים, ביניהם משכנתא הפוכה, משכנתא לבני 60, משכנתא לגיל הזהב ועוד. לכולם מטרה זהה והיא להעמיד הלוואה לבני 60 ומעלה ובעלי נכס, כנגד שעבוד המקרקעין לבנק והעמדת הלוואה גבוהה לכל מטרה.
משכנתה הפוכה איננה מוגבלת בזמן ואף אין צורך להחזיר במסגרתה תשלומים חודשיים, למעט במכירת הדירה או במקרה פטירה. באמצעות קבלת הסכום הכספי מזדמן ללווים אלה לסייע לבני משפחתם ברכישת דירה משלהם, לממן את השכלתם, טיול גדול בחו"ל, לימודים, מעבר לדיור מוגן, מימון טיפולים רפואיים שונים ובכלל לשמור על רמת חיים גבוהה ועל איכות החיים בגיל הפנסיה.
מדובר במהלך כלכלי שניתן לביצוע הן דרך הבנק והן דרך גופי מימון חוץ בנקאיים שונים, שמאפשר ללווים להישאר בנכס שבו הם מתגוררים ללא צורך במכירתו ועדיין ליהנות מסכום גדול שנכנס לתזרים המזומנים, או שניתן להשקיע בדרכים נוספות כראות עיני הלווים.
התנאים המרכזיים בנטילת משכנתה הפוכה
לקבלת משכנתאות בגיל השלישי יש תנאים רבים, לא כולם יוצרים בעיה או מגבלה בקרב הלווים. הלוואה זו יכולה להגיע גם עד כ-70% מערכו של הנכס ודורשת בהצגת תעודת זהות בה מצוין תאריך לידה משנות ה-50 ומעלה וכן תיעוד לרישום הנכס על שמו של המעוניין בהלוואה. למעשה, גיל גבוה יותר, צפוי לאפשר הלוואה באחוז מימון גדול יותר ובהתאם להערכת שמאי מקרקעין שבדק את הנכס.
להלן התנאים המרכזיים להעמדת ההלוואה:
- בני 60 ומעלה, שבבעלותם רשום נכס שיעמוד כבטוחה לצורך מתן ההלוואה
- ההלוואה והנכס הממושכנים יירשמו לפחות על אחד מהלווים (במקרה של בני זוג) או על שניהם
- צורך בדירוג אשראי גבוה ללא התחייבויות כספיות נוספות (למעט אם ההלוואה ניתנת כנגד כיסוי חובות קיימים כך שהיתרה תשרת את כל יתר המטרות של הלווים)
- ללא החזרים חודשיים, אלא בתשלום הריבית בלבד ותשלום הקרן רק בסיום חיי ההלוואה ללא קנס על הפירעון
- כשירות וצלילות (במובן המשפטי) לחיתום על כל מסמכי ההלוואה
- חתימת ילדי ההורים על מסמך ההלוואה, המאשר כי הם מודעים לה, להיקפה ומשמעותה
-
התנאים המרכזיים בנטילת משכנתה הפוכה
אחוזי המימון במשכנתאות לגיל השלישי
כאמור, ההלוואה יכולה להגיע עד 70% מהנכס, כאשר עיקר ההלוואות עומדות על שיעור שבין 15%-50% מערכו, תלוי בגיל מבקש/ת ההלוואה. לפניכם אחוז המימון שניתן על משכנתא לגיל השלישי ביחס לגיל הלווה:
| גיל הלווה | אחוז מימון המשכנתא לגיל השלישי |
| 60-65 | 15%-20% |
| 66-70 | 25% – 21% |
| 71-75 | 30% – 25.5% |
| 76-80 | 36% – 30.5% |
| 81-85 | 43% – 36% |
| 86-90 | 50% – 43.5% |
לכמה שנים ניתנת המשכנתא?
בדרך כלל למשך עד 15 שנים, עם צבירת ריבית דריבית שמתווספת לריבית הקיימת וגם לזו שנוספה מהשנה החולפת. נשתמש בדוגמה לפיה לווה מסוים נטל משכנתא לגיל השלישי בסך 500,000 ₪ ופרס אותה ל-15 שנים, בתנאי ריבית שנתית של 4%. במקרה כזה סכום ההלוואה הכולל יסתכם בשיעור של למעלה ממיליון שקלים, כלומר כפול ואף יותר מגובה ההלוואה המקורית.
בנסיבות האלה, משולמת הריבית בדרך כלל כסדרה למשך תקופת ההלוואה כאשר תשלום הקרן יתרחש רק בסיום התקופה, אולם קיימת האפשרות לשלם את הריבית + הקרן בסוף חיי ההלוואה ללא כל תשלום במהלך התקופה.
וכך, יכולים הלווים בעוד 15 שנים מהיום למכור למשל את הנכס שברשותם כדי לפרוע את ההלוואה, או להשתמש בכל סכום צפוי אחר שייכנס לחשבונם כדי לעשות זאת. חשוב לציין כי את הפירעון ניתן לבצע עוד לפני סיום התקופה וללא עמלת פירעון מוקדם.
-
- לכמה שנים ניתנת המשכנתא?
מה קורה כאשר הלווה נפטר למרבה הצער?
מתן משכנתא לגיל השלישי מביאה בחשבון את תוחלת החיים של הלווים, שאיננה ארוכה ביחס ליתר נוטלי המשכנתאות. ולכן אם ההלוואה עדיין תלויה אך הלווה חלילה נפטר, יורשיו יהיו אלה שיתבקשו להחזיר את סכום ההלוואה בתוספת הצמדה.
עניין זה עלול לבטא חיסרון בולט ביחס לנטל העתידי של בני המשפחה, אם וכאשר מתרחשת פטירה ולכן חשוב לשקול את נטילת ההלוואה ביחס לאורח חייהם והכנסתם הצפויה של היורשים. יחד עם זאת, במקרה כזה מתירה ההלוואה דחייה של ההחזר למשך שנה אחת מיום הפטירה.
כל היתרונות והחסרונות במשכנתא לגיל השלישי
| יתרונות המשכנתא ההפוכה | חסרונות המשכנתא ההפוכה |
| קבלת סכום הלוואה גדול, תוך האפשרות להמשיך להתגורר בנכס הקיים ולמכור אותו בעתיד לכיסוי המשכנתא. | סכום הלוואה גדול, שיש להחזיר בפעימה אחת ומיד בתום התקופה. |
| אין צורך בתשלום חודשי לאורך תקופת ההלוואה ואין עמלה או קנס על הפירעון, גם אם יתרחש מוקדם יותר. | אין "אפס תשלומים מוחלט" לאורך התקופה, משום שבדרך כלל יש צורך לשלם במהלכה ריבית ששיעורה משמעותי. |
| ההלוואה הניתנת היא לכל מטרה, לרבות רכישת נכס מניב, מימון משכנתא לילדים, מעבר לדיור מוגן, השקעות, טיולים, עזרה רפואית, בלימודים, בדמי שכירות לילדים ועוד. | במקרה של פטירה, פירעון ההלוואה יוטל על היורשים והדבר עלול לגרוע מהם כלכלית אם אין ברשותם סכום מספק שנצבר לכיסוי בסיום התקופה. |
| אין צורך בכושר הכנסה גדול, ברכישת ביטוח חיים, בהצהרת בריאות, הצגת ערבות בנקאית וביטחונות למעט שעבוד הנכס הקיים. | האפשרות לקבל בקלות וללא בדיקה מעמיקה את ההלוואה, קורצת למבוגרים רבים שאינם מעמיקים לתוך תנאי ההלוואה, לא מתייעצים תחילה עם גורם נייטרלי ונוטלים אותה בתנאים לא מיטביים ואולי גם מסוכנים. |
| סכום פתיחת תיק המשכנתא לגיל השלישי הינו גבוה. |
מתייעצים לפני שנוטלים משכנתאות בגיל השלישי!
לאור התנאים שצריך להכיר ולהביא בחשבון לפני שניגשים לבנק ובודקים את האפשרות לקבל משכנתא הפוכה, חשוב לבחון את ההצעות מהבנקים או גופי מימון חוץ בנקאיים בהתאם לריביות, אופן ההחזר, פרק הזמן שבו תינתן ההלוואה, תנאי סגירת ההלוואה ועוד.
מעבר לכך, יש בנטילת משכנתה הפוכה גם בירוקרטיה לא מבוטלת, כך שניתן לבצע את הפעולה בליווי יועץ משכנתאות מקצועי, החל מקבלת הייעוץ והערכת כדאיות ההלוואה ועד להגשת הבקשה בפועל. יועץ המשכנתאות יוכל גם להשיג עבורכם תנאים נוחים וטובים יותר ובכך למקסם את ההלוואה שתקבלו ולהשתמש בה לכל מטרה רצויה. לשאלות והתייעצות נוספת בנושא, פנו כבר עכשיו ליועץ המשכנתאות אהד וייס.
שאלות ותשובות בנושא משכנתא לגיל השלישי
קל להסביר אותה דרך שמה השני, משכנתא הפוכה: מקבלים הלוואה גדולה לפרק זמן ארוך ומשלמים אותה רק בסיום התקופה, בדומה להלוואות "בלון". הלוואה זו ניתנת לכל מטרה ומיועדת לבעלי נכסים שנמצאים קרוב או במהלך גיל הפנסיה (60+) ושמעוניינים לשעבד את הנכס לצורך קבלת סכום כספי משמעותי.
סכום ההלוואה משתנה ביחס לגיל הלווה. ככל שגילו מבוגר יותר, כך ההלוואה הצפויה תהיה גבוהה יותר. בנוסף, קיימת תלות בשווי הנכס עצמו שתעמיד את ההלוואה על כ-50% ואף מעבר לכך מערך הנכס.
בדרך כלל ניתנת ההלוואה לתקופה של 15 שנים, כאשר קיימת האפשרות לשלם את הריבית במהלך אותו פרק זמן ולשלם בסיום התקופה רק את הקרן. במקרים מסוימים יהיה נכון יותר לשלם את הקרן וגם את הריבית בסוף חיי ההלוואה, אך הדבר כרוך בהתייעצות עם מומחה למשכנתאות מנוסה.
הלווים יוכלו למכור את הנכס כדי לפרוע את ההלוואה או להשתמש בחיסכון, פיקדון וכל צבירה אחרת וללא עמלת פירעון, גם אם בחרו לעשות זאת טרם סיום התקופה. במקרה של פטירה, החזר ההלוואה עובר על היורשים.
