לפני שאתם ניגשים לקחת משכנתא חשוב מאוד שתבדקו לפחות בכמה מקומות את התנאים השונים. במסגרת הבדיקה מומלץ לדעת מראש על אילו נתונים להסתכל וכיצד להתאים עבורנו את המשכנתא הכי מתאימה. הנה כל מה שאתם צריכים לדעת על השוואת משכנתאות.
למה בעצם לעשות השוואה?
משכנתא היא תהליך מורכב יחסית הדרוש בירוקרטיה רבה ופעמים רבות אנו נמנעים לערוך השוואה כי הדבר דורש זמן ועיסוק שאין לנו כוח אליהם. אבל עריכת השוואה בין נותני המשכנתאות השונים יכולה לחסוך לנו בטווח הארוך כספים רבים מאוד ולאפשר לנו חיים נינוחים יותר במשך תקופת ההחזרים בהתאם ליכולות הכלכליות שלנו.
ההשוואה מאפשרת לנו להבין איזה בנק נותן את התנאים המתאימים לנו ביותר וגם את האפשרות להתמקח עם הבנקים ולשפר את התנאים. מכיוון שמשכנתא הוא צעד שכרוך בהלוואה עצומה שמגיעה לעיתים גם ליותר ממיליון שקלים לדלג על שלב הכרחי כמו השוואה ומיקוח יהיה צעד מאוד לא אחראי.
אפשרות נוספת היא לתת למישהו אחר לעשות עבורכם את תהליך ההשוואה והמיקוח. יועץ משכנתאות מיומן יכול לחסוך לכם זמן וכסף רב בכך שהוא יציג לכם בצורה מהירה ויעילה את כל התנאים שהבנקים מציעים. לעיתים לבוא לבנק גם אחרי שהייתם אצל יועץ יוכל להקנות לכם תנאים טובים יותר במשכנתא בשל ההיכרות המוקדמת שיש ליועץ עם הבנק.
מאפייני המשכנתא
המאפיינים השונים של כל משכנתא הם הדבר שהכי חשוב לשים אליו לב. בחלק זה נסקור בקצרה את המאפיינים השונים של המשכנתא ובחלק הבא ננסה להסביר את היתרונות והחסרונות של כל מאפיין שיוצג בפניכם. משך זמן ההחזר – ככל שתרצו למשוך את המשכנתא לזמן רב יותר כך תצטרכו לשלם ריבי גבוהה יותר.
הריבית היא למעשה ערך הזמן של הכסף ומה שהבנק מרוויח ע כך שהוא מאפשר לכם לשלם את החוב עבורו בפרק זמן ארוך. כל בנק נוקט בגישה מעט שונה בנוגע להארכת התשלומים – יש כאלו שיעלו לכם א הריבית בצורה משמעותית עבור הארכה של ההחזרה ויש כאלה שיעלו אותה בצורה פחות משמעותית.
לכן כדאי לדעת האם אתם בונים על החזרה מהירה של הכסף (אך אם סכומים גבוהים כל חודש) או שאתם מעדיפים 'למרוח' את התשלומים על פני הרבה זמן ולשלם סכום נמוך בכל פעם. אחרי שאם יודעים במה אתם מעוניינים תבדקו עם הבנקים כיצד הם מתמחרים את משך הזמן בו אתם רוצים לקחת את המשכנתא.
גובה הריבית – הרכיב אולי הכי חשוב במשכנתא שלכם הוא גובה הריבית. גובה הריבית הוא למעשה כמה תשלמו מעבר לקרן אותה קיבלתם מהבנק ואפשר להגדיר אותה ככמה ההלוואה הזו עולה עבורכם. השוואה בין בנקים שונים יכול לאפשר לכם לבחור בבנק עם הריבית האטרקטיבית ביותר ובכך להוריד לעצמכם את התשלומים.
גובה הריבית ככלל מושפע עניינים רבים כולל מסלול המשכנתא שתבחרו (נפרט בסעיף הבא) ודירוג האשראי שלכם (כמה הבנק ושב שהוא לוקח סיכון בכך שהוא מלווה לכם, חשש שלא יוחזר הכסף). מסלולי המשכנתא – ישנם מגוון מסלולים שיכולים לקבוע את גובה הריבית שתשלמו וכל בנק מאפשר פריסה שונה של המשכנתא למסלולים שונים.
ביו היתר ישנן ריביות שצמודות לריבית הפריים של בנק ישראל, ריביות שצמודות למדד המחירים וריביות משתנות על בסיס דפוס שהבנק יכול לקבוע. עוד מאפיין חשוב הוא עמלת הפירעון המוקדם – מה אתם צריכים לשלם במידה ואתם רוצים להחזיר את המשכנתא מהר יותר ממה שכתוב בחוזה. לכל אלה ועוד יכולה להיות השפעה אדירה על כדאיות המשכנתא שלכם.
כיצד לגשת להשוואת המשכנתאות?
אחרי שהבנו כמה מהמאפיינים החשובים של המשכנתא ניתן כמה יתרונות וחסרונות לכל רכיב בהתאם לסוגים שונים של לווים. מאמר זה כמובן אינו מהווה תחליף לתהליך מחשבה עמוקה ופנייה ליועץ שיוכל להתאים עבורכם את המשכנתא המתאימה ולמקד אתכם טוב יותר לקראת תהליך חיפוש המשכנתא.
שני דברים עיקריים יכולים להשפיע על ההחלטה שלכם ועל תהליך השוואת המשכנתא שלכם – המאפיינים האישיים שלכם ומאפייני השוק. הבנה טובה של שני אלה תאפשר לכם תהליך השוואה יעיל ומדויק. מאפיינים אישיים – אם אתם אנשים שמעדיפים לא לקחת סיכונים יהיה עדיף לכם לקחת משכנתא יחסית קבועה שתבטיח לכם שהיא לא תשתנה לאורך תקופת ההחזרים.
משכנתא קבועה מאפשרת ביטחון בדרגה גבוהה מאוד לגבי כמה תצטרכו לשלם בכל חודש. אם אתם יכולים לחיות בשלום עם סיכון תוכלו לקחת משכנתא משתנה או צמודה למדד, לרוב המשכנתא הזו נמוכה יותר אך לעיתים יש הפתות וההחזרים שלכם יכולים לעלות מאוד לתקופות מסוימות.
כך למשל בתקופה האחרונה כאשר ריבית בנק ישראל עלתה, משכנתאות שהיו בריבית צמודה לריבית הפריים נפגעו ונדרשו לשלם סכומי כסף גבוהים. כפי שניתן להבין מהמשפט האחרון ריבית שאינה צמודה למדד המחירים או לריבית הפריים גם היא בטוחה יותר מזו שכן צמודה. לכן חשוב להבין עד כמה אתם רוצים ביטחון בהחזר החודשי ולבדוק את תנאי הבנקים בהתאם לציפיות שלכם.
מאפיין אישי נוסף הוא האם אתם חושבים שהשכר האישי שלכם יעלה או שתקבלו סכום כסף גדול בטווח הנראה לעין. אם אתם חושבים שהשכר יעלה דווקא כן כדאי לאפשר שינויים בהחזרים כך שהם יותאמו לשכר שלכם. בנוסף במקרים כאלה שווה לשקול אפשרויות לפירעון מוקדם ללא עמלה (אלו גם נפוצים וקלים יותר במסלולי ריבית משתנה) על מנת שתוכלו לסיים את המשכנתא מהר יותר ולהימנע מתשלומי ריבית מיותרים.
מאפייני השוק – במסלולים בהם אנו מצמידים את הריבית למדד המחירים או הריבית של בנק ישראל אנו תלויים בכוחות השוק לגבי התשלומים שלנו. גם הבנקים מתמחרים את המסלולים שלהם בהתאם לתחזיות אך לעיתים נוצר מצב בו אפשר להנות ממחירים זולים אם אנו מבינים תהליכים שקורים בשוק בצורה טובה.
אם אנו חוזים למשל ירידת ריבית של בנק ישראל משום שהיא נמצאת ברמה גבוהה כעת ומשום יהיה כדאי לנו להצמיד את הריבית שלנו לריבית הפריים. אם אנו חוזים (או נעזרים ביועץ שחוזה) כי עליית המחירים נבלמה נוכל לקבל ריבית אטרקטיבית אם נצמיד אותה למדד המחירים.
עניינים נוספים בשוק שיכולים להשפיע על מחירי המשכנתאות הם הביקושים לדירות – אם אנו חושבים שבעתיד הנראה לעין הביקוש ירד נוכל לקבל משכנתא בתנאי טובים יותר אם נחכה מעט. מאפייני השוק יכולים להשפיע על טיימינג לקיחת המשכנתא וכן על המסלול בו נבחר.
סיכום
ישנם מגוון מאפיינים שכדאי לבדוק כאשר אנו עושים השוואת משכנתא בים בנקים שונים. בים היתר כדאי לשים לב למאפיינים אישיים ומאפייני שוק על מנת להבין אילו דברים חשובים לנו כאשר אנו באים להשוות משכנתאות. ההשוואה מאפשרת לנו לקחת את המשכנתא המתאימה ביותר עבורנו, להתמקח במידת הצורך ולחסוך לעצמנו כסף רב וכאב ראש במשך תקופת ההחזרים.
יועץ משכנתאות מהימן ומנוסה יוכל לערוך עבורכם את התהליך תוך הבנה מעמיקה בצרכים שלכם ובתהליכים הקורים בשוק. בהצלחה! אנו במשרד יועץ המשכנתאות אוהד וויס מייעצים כבר שנים רבות בתחום המשכנתא למאוד לקוחות מרוצים. אנו מזמינים אתכם לפנות אלינו בכל שאלה ובקשה ונעמוד לרשותכם במיטב המקצועיות והאדיבות.
