כל נכס מתבלה וכדי לתחזק את הנכסים בצורה נכונה צריכים לערוך בהם שיפוצים מידי פעם. גם הבנקים מכירים את הצורך של בעלי הנכס לשפץ את הנכס שלהם וכך הם מציעים משכנתא לשיפוץ הבית. מדובר בהלוואה הניתנת במסגרת המשכנתא עבור שיפוץ והשבחת הנכס הקיים. איך זה עובד ומה חשוב לדעת לפני לקיחת משכנתא זו? ריכזנו לכם כאן מידע באדיבות צוות אהד ויס ייעוץ משכנתא. על כל שאלה בנושא, נשמח שתכתבו לנו וננגיש מידע נוסף.
מהי משכנתא לשיפוץ הבית?
מדובר בהלוואת משכנתא הנלקחת תמורת שיעבוד הנכס לגוף המממן. כאשר ההלוואה מסולקת, רישום השיעבוד מוסר והלווה נהנה מנכס משופץ ששייך לו. היא מתאימה למי שיש לו נכס משלו ללא משכנתא או שהמשכנתא הקיימת היא לא בשיעור מימון גבוה ומקסימלי. ניתן למשכן נכס קיים עד ל-75% מערכו בשוק החופשי. באמצעות הלוואה זו ניתן לשפץ נכס מהיסוד, להחליף תשתיות, לבצע שינויים פנים, הוספת ממ"ד או חדר וכו'.
משכנתא לשיפוץ הבית נלקחת אך ורק למטרת שיפוצים. בעבר הלא כל כך רחוק אנשים יכלו ליטול הלוואה לשיפוץ הבית ולנתב אותה למימון עסקה אחרת. אך כיום הבנקים החמירו בנהלים לאחר שגילו מספר מקרים כאלו וכיום, כאשר הלוואה נלקחת למטרת שיפוצים, כספי ההלוואה משוחררים ללווה בהתאם להתקדמות קצב הבנייה – בפעימות.
מי יכול לקבל משכנתא לשיפוצים?
התנאים לקבלת משכנתא לשיפוצים הם כמו כל הלוואת משכנתא:
- הלווה צריך לעמוד בקריטריוני הבנק מבחינה פיננסית, דירוג אשראי ויכולת החזר חודשית
- מבקש ההלוואה צריך להיות בעל הנכס המועמד לשיפוץ.
- הנכס צריך להיות בעל רישום תקרין על פי חוק במנהל מקרקעי ישראל וכו'
- בעל נכס המציג לצד בקשת ההלוואה הצעת מחיר המפרטת את העלויות הכרוכות בשיפוץ.
כמה משכנתא ניתן לקבל כשזה לא משכנתא חדשה?
גובה ההלוואה שניתן לקבל כאשר מדובר בדירה המועמדת לשיפוצים משתנה בהתאם לגובה המשכנתא הקיימת על הדירה. יש דירות שכבר משועבדות לבנק ובעליהן משלם עליהן משכנתא מידי חודש. אם הוא מעוניין לקבל הלוואת משכנתא לשיפוצים, הוא צריך למשכן את הדירה במשכנתא בדרגה שניה המאפשרת לו לקבל הלוואה נוספת על אותו הנכס. במקרה כזה יהיה עליו לפנות לאותו הבנק ממנו הוא קיבל את המשכנתא הראשונה. ניתן לנצל את ההזדמנות ולבצע מחזור משכנתא למשכנתא הראשונה ולפנות לבנקים שונים לקבלת הצעות משכנתא.
כאשר מדובר בדירה ראשונה ויחידה שלא משועבדת, ניתן למשכן אותה עד לגובה של 75% מערכה כמו כל משכנתא חדשה. בכללי, כדאי שתכירו את אחוזי המימון שניתן לקבל על דירות בישראל, בהתאם לנהלי בנק ישראל.
| אופי הנכס | אחוז מימון שניתן לקבל | הון עצמי נדרש |
| דירה ראשונה ויחידה | עד 75% מערך הנכס | 25% מערכו לכל הפחות. |
| דירה לשיפור דיור | עד 70% | 30% לפחות |
| דירה נוספת להשקעה | עד 50% | לפחות 50% |
| דירה בהנחה בתוכנית ממשלתית | עד 90% מערך הנכס | 100 אלף שקל לכל הפחות |
בפועל, גובה אחוז המימון שניתן לקבל נקבע לפי נהלי בנק ישראל כפי שציינו כאן. אך ערך הנכס נקבע על ידי שמאי מקרקעין המוכר לכך מטעם הבנק. כך יוצא שלא כל אחד מקבל את המימון עליו הוא חשב. לפעמים בעל נכס מעריך את הנכס שלו בשווי גבוה יותר ממה שהשמאי מעריך וכך הוא מוצא את עצמו זכאי לקבל מימון נמוך יותר… קחו את זה בחשבון כשאתם מתכננים ליטול משכנתא לשיפוצים. במיוחד אם הנכס כבר ממושכן ואתם יכולים להגדיל את המשכנתא הקיימת עד לאחוז מסוים.
למה לבצע מחזור משכנתא בלקיחת משכנתא כזו?
כאשר הנכס המועמד לשיפוץ כבר ממושכן לטובת בנק אחר, המשכנתא שתילקח היא משכנתא בדרגה שניה. הרי הבנקים השונים לא ישושו לתת הלוואה תמורת נכס שכבר ממושכן לבנק אחד בגלל הלוואה שעדיין לא הסתיימה וכך, האופציה היחידה לקבל משכנתא כזו היא מהבנק בעל הערת האזהרה הראשונה. הבנק יודע שאין ללווה הרבה אופציות ולכן הוא יכול לתמחר הלוואה כזו בריבית יקרה. מה עושים במקרה כזה? ממחזרים את המשכנתא ופונים לבנק שמציע את התנאים הטובים והמתאימים ביותר ליכולת הכלכלית הקיימת.
משכנתא לכל מטרה – לא רק לשיפוצים: איחוד הלוואות
משכנתא לשיפוץ הבית נכנסת לקטגוריית משכנתא לכל מטרה. במסגרת משכנתא לכל מטרה ניתן לקחת משכנתא על נכס קיים למטרות שונות. בין המטרות המוכרות לכך ניתן למצוא "שיפוץ הנכס". אבל כדאי שתכירו את המשכנתא הנפוצה גם היא לצד משכנתא לשיפוץ הבית: איחוד הלוואות. אם אתם כבר משפצים את הבית ולוקחים משכנתא, אתם יכולים לנצל את ההזדמנות ולקחת סכום גבוה יותר לאיחוד ההלוואות הקיימות (במקרה שיש לכם צורך כמובן). במקרה שגיל הלווה הוא מעל יל שישים, האופציה מתחלפת להלוואת משכנתא לגיל השלישי שיכולה להתאים למצבים שונים.
איך זה עובד?
מגדילים משכנתא קיימת ובאמצעותה מכסים את ההלוואות הקיימות ונהנים מסדר כלכלי – החזר חודשי אחד עבור המשכנתא, במקום החזרים חודשיים רבים על כל הלוואה בנפרד. כשרוצים לשקם את המצב הכלכלי, איחוד הלוואות במסגרת משכנתא לכל מטרה היא פתרון אידיאלי.
אהד ויס – ייעוץ משכנתאות ופתרונות פיננסים
כשלוקחים משכנתא, רוצים לקבל את הטוב ביותר. אף אחד לא רוצה למצוא את עצמו משלם מחיר יקר על משכנתא רק בגלל שלא נעזר באנשי המקצוע הנכונים. צוות יועצי המשכנתאות במשרד אהד ויס צבר וותק במשך למעלה מע-13 שנה והנהנים מכך הם הלקוחות. אם אתם מתכננים ליטול משכנתא חדשה, למחזר משכנתא, לאחד הלוואות, משכנתא לגיל השלישי או בכלל לשפץ את הבית, את המקום הנכון מקצועית לפנות אליו אתם מכירים. מוזמנים לקבוע פגישת ייעוץ ללא התחייבות. בגלל המקצועיות, בגלל השירות ובגלל החיסכון.
שאלות ותשובות בנושא משכנתא לשיפוץ הבית
אחוז המימון שניתן לקבל משתנה בהתאם לאופי הנכס ויכולת הלווה. על פי חוק ניתן לקבל מימון של עד 75% מערך נכס שרשום כדירה יחידה. אם הנכס כבר ממושכן בשווי של 50% לדוגמא, הוא יוכל להמשיך למשכן את הנכס ולקבל רק עוד 25% מימון. כאשר לבעל הנכס יש עוד דירות על שמו, ניתן לקבל אחוז מימון של עד 50% בלבד.
כדי לקבל משכנתא לשיפוץ הבית יהיה עליכם לעמוד בקריטריונים של הבנק מבחינה פיננסית. יכולת ההחזר תיבחן, דירוג האשראי וגובה ההכנסות, כמו לפני כל אישור משכנתא. לצד תנאים אלו, על מבקש ההלוואה להיות בעל הנכס. הנכס צריך להיות רשום על שמו על פי חוק, בטאבו ברמ"י וכו'.
משכנתא כזו ניתן לקבל מהבנקים למשכנתאות. גם גופי מימון חיצוניים מציעים משכנתאות כאלו. אך חשוב לזכור כי כאשר הנכס כבר ממושכן, יהיה קשה למצוא גוף מימון שיהיה מוכן למשכן את הנכס בדרגה שניה כשהוא כבר ממושכן לבנק אחר ולכן, אם יש לכם כבר משכנתא על הנכס, תצטרכו לפנות לאותו הבנק לרישום משכנתא בדרגה שניה. ההמלצה היא להיעזר ביועץ משכנתא ולנטרל את ההתייקרות הנלווית באמצעות מחזור משכנתא.
