משכנתא לדירה ראשונה

כאשר מדובר על משכנתא לדירה ראשונה הדבר יכול להיות הן לזוגות צעירים בתחילת דרכם והן  לכאלה בשלבים מאוחרים יותר כאשר אין דירה כלשהיא בבעלותם.  במשכנתא שכזו, הבית או הדירה משמשים כערובה להחזר של ההלוואה ובמידה והלווים לא עומדים בהחזרי המשכנתא הבנק עשוי לעקל את הנכס ולמכור אותו על מנת לכסות את יתרת ההלוואה.  על המאפיינים של הלוואה זו במאמר שלפניכם.

מה משפיע על תנאי המשכנתא

תנאי הריבית ותנאי ההחזר על משכנתא לדירה ראשונה תלויים בתמהיל המשכנתא כלומר במסלולים השונים שההלוואה מורכבת מהם. בנוסף הדבר תלוי בגובה ההון העצמי שהלווים מביאים איתם מהבית וככל שההון העצמי גבוה יותר יינתנו תנאי הלוואה יהיו נוחים יותר.

הדבר נובע מרמת הסיכון שהבנק מעריך שיש על המשכנתא וככל שיש הון עצמי גבוה יותר ויכולת החזר מוכחת, כפי שזו באה לידי ביטוי בתלושי משכורות ומקורות הכנסה, כך ניתן יהיה לקבל תנאים טובים יותר.

אחוז המימון בהתאם להנחיות הפיקוח

כאשר נוטלים משכנתא לדירה ראשונה, אחוז המימון אותו ניתן לקבל מכל הבנקים הוא על 75 אחוזים מערך הדירה. כאשר מדובר על דירה ראשונה לזכאי משרד השיכון במסגרת תכנית מחיר למשתכן ישנן הטבות נוספות שהופכות בפועל את גובה המימון שהבנקים יכולים לספק לשיעור של 90 אחוזים מערך הדירה.

הדבר נעשה באמצעות הטבה המאפשרת להעריך את הדירה לפי שווי שוק של הדירה באמצעות שמאי ולא בתוך עריכת החישוב בהתאם לסכום שמשלמים הרוכשים בפועל.

תנאים לקבלת משכנתא לדירה ראשונה

על מנת שהבנק יאשר משכנתא לדירה ראשונה יש צורך להוכיח הכנסה קבועה ויציבה באמצעות תלושי שכר ותדפיסי חשבון עו"ש. בנוסף יש צורך שסכום ההחזר החודשי הנגזר מהתמהיל המבוקש לא יעלה על שליש מגובה ההכנסה החודשית הפנויה של שני בני הזוג.

בנוסף לא ניתן ליטול משכנתא במידה וחשבון העובר ושב אינו נקי מעיקולים והגבלות עקב חדלות פירעון או חזרה של שיקים. בנוסף יש להוכיח לבנק למשכנתאות כי קיים ללוים ההון העצמי הנטען לטובת הרכישה בשיעור הדרוש.

אסמכתאות לרכישת דירה חדשה מהקבלן

בעת נטילת משכנתא לדירה ראשונה עבור דירה הנמכרת על הנייר יש צורך להציג לבנק את הסכם המכר לרבות נספח התשלומים הנלווה, את המפרט הטכני של הדירה ואישור גוף המימון של הפרויקט ופנקס השוברים לתשלום. במידה ומדובר בפרויקט הנעשה ללא ליווי בנקאי יש צורך להציג לבנק ערבות חוק מכר והערכת שמאי.

אסמכתאות לקניית דירה יד שנייה

כאשר אתם רוצים להגיש בקשת משכנתא לדירה ראשונה אשר נרכשת יד שנייה יש צורך להציג לבנק למשכנתאות את הסכם המכר ונסח טאבו. במידה ואין נסח טאבו יש להביא אישור זכויות מטעם רשות מקרקעי ישראל המוכיח את הזכויות של המוכר בנכס. בנוסף יש להביא הערכת שמאי המקובל על הבנק לגבי השווי של הדירה ועל בסיסה תחושב המשכנתא ללא תלות בסכום שהמוכר דורש בפועל.

הלוואת זכאות ממשרד השיכון

כאשר נוטלים משכנתא לדירה ראשונה במקרים רבים ניתן לקבל הלוואת זכאות בריבית מסובסדת העומדת על 3% בלבד. הזכאות להלוואה וגובה הסכום המדויק נקבע בהתאם לקריטריונים שונים לרבות, שירות צבאי או לאומי, מספר שנת נישואים, מספר ילדים ואחים,  אזור עדיפות לאומית ועוד.

לצד הטבה זו ניתן גם מענק בפריפריה כאשר מדובר על רכישה של דירה במתחמי בנייה רוויה והוא משולם לקבלן בכפוף להשלמת הפרויקט במועד והוא אינו נכלל בחישוב המשכנתא.

תהליך קבלת המשכנתא

לאחר קבלת אישור למשכנתא לדירה ראשונה יש להסדיר מול הבנק את שעבוד הדירה לטובת ההלוואה. לשם כך יש צורך לחתום על ייפוי כוח נוטריוני לבנק המלווה ולרשום משכון של הדירה אצל רשם המשכונות. הבנק למשכנתאות ירשום לטובתו הערת אזהרה ותידרשו לרכוש ביטוח משכנתא לשם הבטחת ההחזר לבנק גם במקרה וחלילה תמותו בטרם עת.

עלות הנכס מול התקציב הזמין

לקראת רכישת משכנתא חדשה יש לקחת בחשבון את כלל העלויות הנלוות על מנת להגיע לעלות הריאלית של העסקה וגובה ההון העצמי הדרוש. חשוב לזכור שהמשכנתא אינה ניתנת עבור העלויות הנלוות אלא למימון הרכישה בלבד ויש צורך לחשב להון העצמי, הן את מה שהבנק דורש והן את מה שתצטרכו להוציא בעצמכם. מומלץ מאוד לקחת מרווח ביטחון כלכלי על מנת להצליח לעבור את התהליך בצורה חלקה בהתאם ליכולת האישית.

עלויות מיסוי מקרקעין

כאשר רוכשים דירה חדשה הדבר שונה מאשר בעת מחזור משכנתא ורכישת דירה נוספת מבחינת חבויות המס ולרוב אין צורך לקחת בחשבון את הנושא של מס שבח ומס הרכישה גם כן שולי במרבית המקרים. שיעור מס רכישה נקבע לפי מחיר הדירה וככל שהמחיר גבוה יותר כך גובה המס עולה בהתאם. מכיוון שהמס מתחיל רק מרף של 1.8 מיליון ₪ גם כאשר יש חבות מס היא רק על החלק היחסי שמעל הרף.

הלוואה בתנאים אטרקטיביים

משכנתא לדירה ראשונה נחשבת להלוואה הבטוחה ביותר מבין ההלוואות הבנקאיות והחוץ בנקאיות וניתן לקבל עליה את התנאים הטובים ביותר. גם איחוד הלוואות ומחזור משכנתא כאשר מדובר על דירה יחידה עשוי להשתלם במקרים רבות כאשר ההלוואה המקורית שניתנה לא הייתה בתנאים הטובים ביותר בשוק.

בהלוואה על דירת מגורים יחידה, ההון העצמי של הלווים והנכס עצמו משמשים כבטוחה לבנק למשכנתאות שמספק להם את ההלוואה. במידה והלווים אינם עומדים בהחזרים החודשיים הבנק יכול לעקל את הנכס ולכסות את ההלוואה באמצעות מכירה של הדירה בכינוס נכסים.

ליווי מקצועי מול הבנקים

בכל מקרה שבו אתם שצריכים לקחת משכנתא לדירה ראשונה כדאי לכם לקבל ליווי מיועץ פרטי כמו אהד ויס – ייעוץ משכנתאות המתמחה בתחום. ביכולתו של יועץ מנוסה ומקצועי להשיג את ההלוואה הנדרשת עבורכם בתנאים המיטביים. היועץ יודע כיצד לשקלל את חישובי הריביות בכל כל מסלול בתמהיל ולהשוות באפקטיביות בין ההצעות של הבנקים הכוללים תמהילים שונים.

שאלות ותשובות בנושא משכנתא לדירה ראשונה