במידה ורכשתם דירה חדשה ולקחתם משכנתא עם תנאים טובים לעיתים תרצו לגרור את המשכנתא גם לנכס חדש. תהליך כזה נקרא גרירת משכנתא והוא עשוי להתאים בכל מיני מצבים (בין היתר כפי שנאמר במצבים בהם הצלחתם להשיג משכנתא עם תנאים טובים. מהי גרירת משכנתא? מהם התנאים ולמי זה מתאים? הנה כל מה שאתם צריכים לדעת.
מהי גרירת משכנתא?
בפשטות מדובר בצעד שמאפשר לכם לגרור משכנתא שקיימת לכם על נכס מסוים לנכס אחר. ניתן דוגמא פשוטה על מנת להסביר: נניח ויש לכם דירה בשווי 2 מיליון שקלים וכי לקחתם עליה משכנתא בגובה מיליון שקלים. נניח שכעת אתם רוצים למכור את הדירה ולעבור לדירה חשה שעולה 3 מיליון שקלים.
כדי לעשות זאת תצטרכו למכור את הנכס בשווי 2 מיליון, להחזיר את המשכנתא בגובה מיליון ולהישאר עם הון עצמי של מיליון שקלים (ההפרש בין שווי הדירה לכמה שאתם חייבים לבנק כמשכנתא).
לאחר מכירת הנכס והבאת ההון העצמי שנשאר לכם תזדקקו למשכנתא חדשה בגובה 2 מיליון שקלים כדי להגיע לדירה בשווי 3 מיליון שקלים. צעד שכזה במיוחד בסביבת ריבית בעייתית עול להוביל להפסדים רבים – אם קיבלתם משכנתא בעבור המיליון שקלים בתנאים טובים כעת תצטרכו לקבל משכנתא אחרת בתנאים פחות טובים.
גרירת משכנתא יכולה למנוע את המצב הבעייתי הזה – במקום למכור את הנכס ולהישאר עם מיליון שקלים הון עצמי תוכלו לגרור את המשכנתא הקיימת לדירה החדשה. כך, תצטרכו לקחת משכנתא של עוד מיליון שקלים אך המיליון שקלים הראשונים יוותרו בתנאים המקוריים (וככל הנראה הטובים יותר). בסיכומו של דבר תיוותר עם מיליון שקלים משכנתא ישנה ועוד מיליון שקלים משכנתא חדשה בתנאים חדשים.
אילו סוגי גרירה יש?
ישנן שתי אפשרויות עיקריות לגרירה של המשכנתא התלויות במצב הנכס שבידיכם. השאלה המרכזית היא האם כבר רכשתם את הנכס החדש או שעדיין לא הספקתם לרכוש אותו ואתם מתכוונים לעשות זאת בעתיד.
אם כבר רכשתם דירה חדשה הליך גרירת המשכנתא יהיה פשוט יחסית – תוכלו פשוט לבקש מהבנק להעביר את כתובת הנכס הממושכן הריה הישנה לדירה החדשה שרכשתם. מדובר בתהליך בירוקרטי יחסית פשוט שניתן לעשות דרך הבנק או דרך יועץ משכנתאות.
אם עדיין לא רכשתם את הדירה החדשה התהליך יהיה מעט מורכב יותר – הבנק לא יכול להעביר את המשכון לנכס חדש משום שעדיין אין כזה ולכן מה שעליכם לעשות הוא להעביר את המשכון לערבות בנקאית. האדם שקנה מכם את הנכס הישן יעביר לבנק את הכסף באופן ישיר וברגע שתרכשו נכס חדש הבנק יוכל להעביר את המשכון לבית החדש.
תהליך מעין זה לרוב כולל גם תוספת תשלום לבנק (בגובה של כמה אחוזים) על מנת לבטח את עצמו מקרה בו לא תוכלו להחזיר את הכסף כנדרש.
בנוגע לגרירה הדורשת ערבות בנקאית מומלץ מאוד לפנות ליועץ משכנתאות שיוכל לעזור לכם עם הפרטים הבירוקרטיים ויחסוך עבורכם זמן וכסף רב. במשרד הייעוץ אוהד וויס – יועץ משכנתאות טפלים בגרירת משכנתא כבר שנים רבות בצורה מקצועית ואדיבה. נשמח לעמוד לשירותכם בכל נושא ובפרט בנושאי גרירת משכנתא.
השאלה החשובה ביותר – מתי כדאי לגרור משכנתא?
זוהי בהחלט השאלה החשובה ביותר שכן גרירת משכנתא כשזה לא נצרך עשויה לעלות לנו כספים רבים ואילו כשהיא כן נצרכת היא עשויה לחסוך לנו סכומים גבוהים מאוד. ננסה לעשות קצת סדר.
ככלל מומלץ לגרור משכנתא אם הצלחתם לקבל משכנתא בתנאים טובים ואתם רוצים להמשיך בתנאים האלו גם בנכס החדש שאתם רוכשים. לעיתים אנו מקבלים תנאים טובים יחסית כאשר הריבית במשק נמוכה. במידה והריבית עלתה בשנים בהם לקחתם משכנתא (כמו שקורה כעת בעקבות המשבר הכלכלי) מומלץ לשקול ברצינות לגרור את המשכנתא.
מקרים בהם לא מומלץ לגרור את המשכנתא הם כאשר המשכנתא שקיבלתם גרועה. למשל אם לקחתם משכנתא ממש עכשיו, לאחר עליית הריבית, ככל הנראה שהריבית שאתם משלמים גבוהה. אם יצא לכם לרכוש נכס חדש ותצטרכו משכנתא נוספת לא יהיה מומלץ לגרור את המשכנתא הישנה אלא לנסות לקבל תנאים טובים יותר.
נשמע פשוט! אז מה הבעיה?
לפעמים לא כל כך קל לדעת האם גרירה של משכנתא היא צעד נחוץ וכדאי או צעד שגוי. הנה שתי בעיות שעלולות לצוץ כשאם רוצים להחליט על גרירת המשכנתא או לקיחת משכנתא חדשה:
החזר חודשי גבוה – כאשר אנחנו גוררים משכנתא ישנה אנחנו למעשה מוסיפים משכנתא חדשה בתנאים חדשים כדי שנוכל לרכוש את הנכס החדש. עובדה זו גורמת להחזרי הכספים החושיים להיות גבוהים מאוד יחסית דבר שלא תמיד קל לעמוד בו. נניח שיש לכם משכנתא בגובה מיליון שקלים בתנאים מצוינים ואתם מחזירים כ-5000 שקלים בחודש.
במידה ותיקחו משכנתא נוספת בגובה 4000 שקלים בחודש ותגררו את הישנה תידרשו לשלם 9000 שקלים בחודש – סכום שלא כל אחד יכול לעמוד בו. במצב כזה בלית ברירה יתכן ותרצו לקחת משכנתא חדשה בתנאים פחות טובים אך למשך יותר זמן בה ההחזרים החודשיים יהיו נמוכים יותר (7000 שקלים בחודש לערך).
משא ומתן מול הבנק – כיוון שהבנק יודע שיש לכם אינטרס לגרור את המשכנתא הישנה בזכות התנאים הטובים שקיבלתם עליה הוא לא ישוש לתת לכם תנאים טובים ע המשכנתא החשה שאתם רוצים להוסיף לזו הישנה. בסופו של דבר אם תקבלו תנאי גרועים מאוד על המשכנתא החדשה יכול להיות שצעד גרירת המשכנתא כבר לא יהיה כדאי.
לכן מומלץ לעבוד בשני נתיבים שונים – גם לנסות לשאת ותת עם הבנק הקיים על המשכנתא בחדשה וגם לבדוק בבנקים אחרים לגבי משכנתא חדשה לגמרי (מטבע הדברים ניתן לגרור משכנתא רק בבנק שלקחתם בו את המשכנתא מלכתחילה).
עניינים נוספים
יש כמה עניינים נוספים שמומלץ לשים לב אליהם בגרירת משכנתא כדי להבין עד הסוף מה התהליך דורש והאם כדאי להתחיל בתהליך או לא.
בירוקרטיה
מטבע הדברים בצעדים פיננסים גדולים כמו קניית דירה או גרירת משכנתא יש לא מעט בירוקרטיה וטפסים שיש למלא. בתהליך גרירת המשכנתא בירוקרטיה אפילו גדולה יותר – יש המון שחקנים ששותפים למהלך – אתם, בעל הדירה שרכשתם, הקונה של הדירה שלכם והבנק. כדאי מאוד להיוועץ עם הבנק וכן עם יועץ משכנתאות לגבי כל השלבים הבירוקרטיים ולדעת מתי הבנק צריך להיות מעורב ומתי לא.
אישור עקרוני
יש לקבל מהבנק אישור עקרוני לתהליך גרירת המשכנתא. גם שלב הזה הוא שלב בירוקרטי שעשוי להיות מעיק אבל הוא חשוב מאוד ויכול לנוע מכל מיני הפתעות לצוץ בהמשך הדרך. נסו לטפל בעניין האישור כמה שיותר מוקדם בתהליך.
שווי הדירה
במאמר הזה דנו בעיקר במצבים בהם אתם צריכים להוסיף משכנתא חדשה לצד גרירה של הישנה כדי לרכוש נכס בעלות גבוה יותר. לעיתים תרצו דווקא רכוש נכס נמוך יותר ובכל זאת תרצו להישאר עם התנאים של המשכנתא הישנה.
במצבים מעין אלו ייתכן ובנק ידחה את בקשתכם שכן אתם בסוף התהליך תשלמו לו סכום קטן יותר ממה שהובטח לו בתחילה. בכל מקרה כן מומלץ לנסות להיוועץ עם יועץ משכנתאות שאולי יוכל לסייע לכם לגרור משכנתא גם במצבים כאלו.
סיכום
גרירת משכנתא היא צעד פיננסי שמאפשר לכם לשמר תנאים טובים שקיבלתם על משכנתא על דירה ישנה גם בדריה חדשה. את גרירת המשכנתא מבצעים באותו הבנק שלקחתם את המשכנתא הישנה וניתן להוסיף משכנתא נוספת כדי להגיע לסכום שנדרש עבורכם בנכס החדש.
מומלץ מאוד להתייעץ עם יועץ משכנתאות שיוכל להמליץ לכם על הכדאיות של הצעד וכן לבדוק אופציות נוספות בבנקים אחרים. אחרי הכל הבנק שנתן לכם את המשכנתא יודע שיש לכם אינטרס לגרור את המשכנתא הישנה ולכן הוא יוכל לתת לכם תנאים טובים פחות במשכנתא החדשה. נשוא לשאת ולתת עם הבנק שלכם וכן לחפש מסלולי משכנתא אחרים בבנקים מתחרים.
