חישובי משכנתא

כמעט כל אחד שירכוש דירה יצטרך לקחת עבורה משכנתא. החל משלב בחירת הדירה וכלה בשלב בדיקת ההצעות של הבנקים השונים, הנה כל מה שאתם צריכים לדעת על חישובי משכנתא.

מהי משכנתא?

משכנתא היא הלוואה שהבנק נותן לכם כנגד נכס שיש לכם (בדרך כלל דירה). למעשה הנכס שאצתם מביאים מהווה בטוחה עבור הבנק לכך שאתם תשיבו לו את ההלוואה במלואה ובזמן ולגן מורידה את הסיכון של הבנק ממתן ההלוואה. לקיחת משכנתא כוללת כמה שלבים ההכרחיים – החל בבירוקרטיה ובהגשת טפסים, סקר שוק בין הבנקים השונים ובסופו של דבר חתימה על חוזה ההלוואה. מומלץ להיוועץ ביועץ משכנתאות שיוכל ללוות אתכם בתהליך המשכנתא ולחסוך לכם זמן וכסף רב.

מה צריך לבדוק במשכנתא?

ישנו מגוון של מאפיינים שיש לבדוק לפני שאנו ניגשים ללקיחת משכנתא:

אחוז מימון – הבנק לא ייתן לכם לקחת הלוואה ללא הבאת כסף משל עצמכם (הון עצמי). ההון העצמי יכול להשתנות בהתאם לאופי הדירה שאתם קונים (דירה להשקעה, שיפור דיור, מגורים וכו') לכן חשוב מאוד לדעת כמה כסף יש לכם והאם בכלל המשכנתא היא צעד רלוונטי עבורכם. אחוז מימון יחסית סטנדרטי הוא של 75 אחוזים . כלומר יהיה עליכם להביא כרבע משוויה של הדירה כהון עצמי. בתוכנית דירה למשתכן אחוז המימון יכול להגיעי אפילו עד 90 אחוזים.

משך הזמן – לכל אחד מתאים לפרוס את המשכנתא לפרק זמן אחר. פרק הזמן אליו תמשכון את הלוואה ישפיע על כמות הכסף שתחזירו. מצד אחד לםפריסה ארוכה יש יתרון שכן ניתן לשלם בכל חודש פחות וכך המשכנתאט לא משבשבת באופן ניכר את ההתנהלות הכלכלית הסדירה. מצד שני יש יתרון להחזריןם מהירים שכן כאשר לא צפרסו את המשכנתא לזמן רב לא תדרשו לשלם ריבית במשלך זמן רב וסך ההחזרים שלכם חקטנו.

גובה הריבית – האלמנט אולי הכי חשוב בלקיחת משכנתא הוא גובה הריבית שלמעשה קובע את בגום הכסף אותו תדרשו לשלם מעבר לקרן שהבנק העניק לכם. הריבית יכולה להיות מושפעת מהסמלול משכנתא שאתם לוקחים , מרמת הריבית שיש במשק הנקבעת על ידי בנק ישראל ומהסיכון שהבנק מייחס להלוואה שלכם (בהתאם למנשל להבאת ערבים או גירוד אשראי גבוה).

מסלול המשכנתא – קיימים מגוון מסלולים שישנו את אופן ההחזרים שלכםץ יש מסלולים שהריבית בנם משתנה כך שתוכלו לשלם בהתחלה פחות ולאחר מכן עם עליית הכנסתכם תוכלו לשלם יותר ויש מסלולים בעלי ריבית קבועה. יש מסלולים עם הצמדה למדד המחירים או לריבית הםפריים וחש מסלולים שאינם צמודיםץ ההחלטה איזה מסלול לקחת חשובה ביותר ומשצתנה בהתצאם למאפםיינים האישיים של כל לווה ולווה, לכן כדטי לפנות ליועץ משכנתאות שחתאים עבורכם את המשכנתא המיטבית לצורככם.

מה הם הצעדים בלקיחת משכנתא?

ישנם כמה צעדים לפני שאנו לוקחים משכנתא שחשוב ביותר לבצע:

לקיחת יועץ – לפני שאנו מתחילים את התהליך כדטח בכלל לבדוק אם ישנה התכנות ללקילת המשנכתא או שכדאח לחכות כמה שנים ולגור בשכירות. לעיתים גם יש צעדים אלטרנטיביים שניתן לעשות במקום משכנתא ויועץ יוכל להפנות אתכם גם אליהם. גם אם לא לואחים יועץ חשוב להבים האם משכתא היא צעד כדאי כעת או לא.

בדיקת השוק באופן רחב – כדיח להחליט האם משכנתא היא צעד נכון עבורכם כעת או שכדאח לחכות כדאי לראות מה קורה בשוק מכמה בחינות. ראשית יש לבדוק את גובה הריבית הושרר במשק. המידה והמשק במיתון והריביות גוהות פעמים רבות כדאי לחכות יד שהסערה תחלוף ונוכל להשיג ריביות טובות בהרבה. דבר נוטסף שכדאי לבדוק הי המגמה בשוק הדיור עצמו – טם ישנה תקופה של ירידת מחירים במחריי הדיור לעיתים כדאי לחכות מעט ולהנות ממחיר דירה נמוך יותר. לפני שרוכשים דירה מומלץ גם לדעת שרוגשים דירה באזור בו אנו צופים עליית מחירים והשבחת הנכס.

סקר שוק בקרב בהנקים – הנבקים מעניקים משכנתאות שונות ומגוונות בעלות תנאים שונים. לאחר שיהיו לנו מגוון הצעות על השולחן ממגוון בנקים שונים נוכל לדעצ איזה בנק הוא המתאים ביותר לצרכינו ואיזה מסלול אנו רוצים לקחת. לצורך בחירה בין מגוון ההצעות השונות עלינו לערוך תחשיב משכנתא.

תחשיב המשכנתא

ניתן למצוא במגוון מקומות כלים חישוביים שיוכלו לעזור לנו לחשב את ההחזרים החודשיים הצפויים בכל תקופה. חשוב לשים לב לכמה מאפיינים שמביאים לידי ביטוי לחישוב:

הכנסה והכנסה עתידית – חשוב לשים לב כמה כל אחד מבני הבית מרוויח כדי לדעת מהי נקודת ההתחלה הכספית שלנו בכל חודש וחודש. לתוך חישוב ההכנסה חשוב להכניס גם תמיכות שונות שאתם צופין שתקבלו מבני משפחה או כל סכום כסף אותו אתם חושבים שתוכלו להשיג בתקופה הקרובה (למשל אם מוכרים רכב ועוברים לרכב זול יותר או תחבורה ציבורית ניתן להכניס את זה כהכנסה בחישוב). חשוב גם לקחת בחשבון את השינויין הצפויין בהכנסה שלכם לאורך השנים גם לחיוב וגם לשלילה – אם אתם צופים שבמהלך השנים תתקדמו בקריירה ותרוויחו יותר הכנסיו לחישוב שחכם באותם השנים הכנסה גבוהה ממה שאתם מרוויחים כעת. לעומת זאת, אם אתם חושבים שבשל למשל הבאת ילדים תדרשו להיות יותר בבית ולכן להרוויח פחות יש גם להכניס את זה לחישוב. באופן כללי לא מומלץ להחמיר עם עצמכם יתר על המידה אבל גם לא להחמיא יותר מידי – עדיף לחשב את הכל כאילו אתםן מרוויחים קצת פחות ממה שבאמת ומקסימום לחסוך בסוף התהליך קצת כסף מאשר ההפך ולהכנס למינוסים וצרות מיותרות (יש לזכור שפעמים רבות יש גם הוצאות בלתי צפויות.

הוצאות – מעבר להוצאות המשכנתא יש לנו את ההוצאות השותפות שכוללות תחזוקה, אוכל חינוך ועוד. לכל ההוצאות הללו מרצה להוסיף את הוצאות המשכנתא ובסופו של דבר לפרוס את המשכנתא בצורה כזו שבכל תקופה ותקופה נוכל לסיים עם איזשהו פלוס קטן לחשבון. כל אחד יכול לקבוע את הפלוס הזה (או את גובה החיסכון) לפי ראות עיניו אך יש לזכור שאם נרצה פלוס גדול יותר נדרש לפרוס את התשלומים לזמן רב יותר ולכן לשלם ריבית גבוהה יותר. גם כאן חשוב לשים לב שההוצאות במשך השנים יכט+ולות לגדול או לקטון ויש לקחת זאת בחשבון בחישוב ההוצאות.

דוגמא לחישוב משכנתא:

נעשה דוגמה קטנה ומאוד פשטנית כדי להמחיש את הנקודה. נניח שיש משק בית בו כעת מרוויחים שני בני הזוג 15 אלף שקלים נטו. הם צופים שבעוד חמש שנים הכנסתם תעלה ל20 אלף שקלים נטו. ההוצאה שלהם ללא משכנתא כעת עומדת על 9000 שקלים בחודש והם צופים שהוצאה זו תשאר גם בשנים הבאות. נניח שהזוג לקח משכנתא של מיליון שקלים, איזה מסלול משכנתא כדאי לזוג לקחת?

באופן כללי על זוג מהסוג הזה לקחת משכנתא בריבית משתנה כאשר בהתחלה הם יחזירו משהו כמו 5000 שקלים בחודש כדי להשאר בפלוס של 1000 ולאחר מכן יוכלו להלעות את ההחזרים שלהם למשהו כמו 8000 שקלים כדי להשאר בפלוס גדול יותר אך לא לספוג תשלומי ריבית מיותרים.

זהו רק פרמטר אחד שעשוי להשפיע על מסלול המשכנתא ולא נלקח פה בחשבון גם ההצמדות השונות למדד המחירים או לריבית הפריים אך התחשיב הכללי צריך להראות עבורכם הוצאות אל מול הכנסות (החישוב אינו כל כך פשוט ויש להעזר ביועץ) ולאחר מכן לבחון את האלטרנטיבות השונות שהבנקים מציעים בההתאם לנותנים האישיים שלכם. אם למשל אתם צופים שתקבלו סכום גבוה בהמשך תרצו לאפשר החזרה של הכסף בצורה מהירה יותר כפי שראינו בדוגמא (כלי נוסף לעשות זאת הוא על ידי םירעון מוקדם – החזר של סגום גדול או מלוא הסגום בבת אחת).

סיכום

לקיחת משכנתא איננה צעד פשוט ויש להכיר היטב את כל הצעדים ההכרחיים ללקיחתה – לבדוק את השוק באופו כללי, לקחת יועץ ולעשות סקר שוק בקרב הבנקים השוניםןץ לאחר ביצוע השלבים הללו יש לערוך תחשיב של הוצאות מול הכנסות ולבדוק את ההצעות ביחס למצב הספציםפי שלכם. קבלה של סכום גדול בעתיד למשל תגרום לכך שמשכהתא בעלת פירעון מוקדם תהפוך כדאית יותר עבורככם. בהצלחה!

שאלות ותשובות בנושא חישובי משכנתא