קבלת משכנתא יכולה להיות תהליך מורכב שישפיע על חייכם לאורך שנים, לכן חשוב להבין מראש מה כרוך בו וכיצד לפעול בצורה נכונה מול גופי המימון, על מנת להשיג משכנתא בתנאים הטובים ביותר.
מה כדאי לבדוק לפני שמבררים איך מקבלים משכנתא?
אם אתם שוקלים לקחת משכנתא, יתכן שאתם תוהים מהיכן להתחיל ואילו שלבים תידרשו לבצע בתהליך. הצעד הראשון הוא לקבוע האם באפשרותכם לרכוש דירה ברמת המחיר הרצויה לכם.
לשם כך, תידרשו להעריך את ההון העצמי הזמין לכם, תוך התחשבות במקורות כספיים פוטנציאליים כגון חסכונות, קרנות השתלמות, סיוע מההורים ועוד. לאחר קביעת הסכום הכולל של ההון העצמי העומד לרשותכם, יש לחשב את אחוזי המימון שתידרשו מהבנק למשכנתאות. אלו יכולים להשתנות בהתאם לסוג הנכס הנרכש.
לרוכשי דירה ראשונה, זמין לרוב מימון של עד 75%, בעוד שברכישת דירה חלופית, לרוב יתאפשר מימון של עד 70% בלבד. בנוסף, למי שמבקש משכנתא חדשה לטובת רכישת דירה נוספת כנכס להשקעה, המימון מוגבל בדרך כלל ל- 50% מערך הנכס הנוסף. כדאי לזכור כי אחוז המימון המקסימלי הקיים עומד על 75% מערך הדירה. אולם ככל שאחוז המימון גדל, כך עולה גם הריבית הנלווית להלוואה.
כיצד מחושבת ההכנסה הפנויה לקראת בקשת משכנתא?
חשוב להבין שאדם המבקש משכנתא בהחזר חודשי של 9,000 ₪, למשל, חייב להיות בעל הכנסה חודשית הגבוהה מסכום זה. הבנק מחשב הכנסות והוצאות חודשיות לקביעת הכנסתו הפנויה של הלווה. לכן, ברור שאדם המבקש משכנתא בהחזר חודשי של 9,000 ₪ חייב בהכנסה חודשית גבוהה יותר כדי לעמוד בדרישות ההכנסה הפנויה של הבנק.
גורם נוסף שיש לקחת בחשבון הוא סך ההכנסה, שממנו נפחית את כל ההתחייבויות הפיננסיות הקיימות, כדי לקבוע את גובה ההכנסה הפנויה הזמינה.
עם הדוגמאות להוצאות והכנסות שיישקלו בחישוב ההכנסה הפנויה, כדאי לקחת בחשבון: שכר, שומת מס, קצבאות קבועות כמו קצבת נכות או קצבת ילדים, דמי מזונות, התחייבויות קבועות והלוואות. ראוי לציין כי בעוד שהבנק לא מתייחס להלוואות שיסתיימו תוך שנה וחצי בחישוב ההכנסה הפנויה, עדיין יש לכלול אותן בהערכה הכספית הכוללת.
ההכנסה הפנויה תחושב לפי הכנסתכם בניכוי הוצאות קבועות, כאשר החזר המשכנתא וכל ההלוואות העומדות לתקופה של יותר משנה וחצי, יהוו באופן אידיאלי 35 עד 40% מתוך ההכנסה הפנויה. בדרך כלל יש צורך בעמידה ברף הזה כדי להבטיח אישור למשכנתא מהבנק. זה הכל. אם סיימתם את כל החישובים הנדרשים וקבעתם סכום הלוואה והחזר העומד בקריטריונים של הבנק, תוכלו להמשיך בביטחון לתהליך קבלת המשכנתא המלא על כל שלביו.
איך מקבלים משכנתא צעד אחר צעד
עם הנתונים הקודמים ביד, אנו יכולים כעת להתקדם עם השלבים הבאים בלקיחת משכנתא:
- בקשת אישור עקרוני מהבנק: זוהי הבקשה הראשונית לאישור משכנתא וניתן להגיש אותה במוקדי הבנק. בשלב זה הבנק לא ידרוש תלושי שכר, תדפיסי יתרות או תיעוד אחר. עם זאת, אם תרצו להמשיך הלאה לקבלת משכנתא בפועל מבנק שסיפק לכם אישור עקרוני, תצטרכו לספק את המסמכים האלה.
כדי לקבל אישור עקרוני, כדאי לפנות תחילה לבנק שלכם, שכן יש לו את מירב המידע עליכם. תגובת הבנק עשויה להיות חיובית ולהביא לקבלת האישור העקרוני, או להיות שלילית, אם הבנק דוחה את הסכום המבוקש או את הבקשה כליל. במקרה זה, תוכלו לנסות לפנות לבנקים אחרים למשכנתאות.
לאחר קבלת אישור משכנתא מהבנק, תוכלו להתחיל בחיפוש אחר נכס המתאים לתקציב שלכם ועונה על הצרכים שלכם. זכרו שמציאת הנכס המתאים עשויה לקחת זמן. לאחר שמצאתם נכס המתאים לתקציב ולדרישות שלכם, תוכלו להמשיך בחתימה על חוזה רכישה, היות וכבר ניתן לכם אישור עקרוני מבנק אחד לפחות (ובהנחה שהמידע שמסרתם לבנק במועד בקשתו נשאר ללא שינוי). - בחירת תמהיל המשכנתא שהכי מתאים לכם: כחודשיים לפני מועד העברת הכספים המוסכם למוכר, תוכלו להתחיל להשוות בין ריביות המוצעות בבנקים שונים ולבחור את תמהיל המשכנתא המתאים ביותר לצרכיכם.
לכל אחד ממסלולי הריבית יש יתרונות וחסרונות משלו, אותם ניתן להשוות על מנת לקבוע את התמהיל המתאים ביותר ללווים.
חשוב לבחון היטב את הפרטים של כל מסלול ריבית, לרבות הסיכונים הנלווים לבחירה בו, על מנת לקבל החלטה מושכלת בנושא. באופן זה, תוכלו להימנע בסבירות גבוהה מטעויות נפוצות בלקיחת משכנתא, ולנהל משא ומתן עם הבנקים לקבלת ההצעה הטובה ביותר לפני החתימה על המשכנתא שלכם. - מתן בטחונות לבנק: לאחר שתחתמו על קבלת המשכנתא, הבנק ישלח אליכם "טופס טיולים" שאותו עליכם למלא ולהחזיר. בשלב זה, עורך הדין שמלווה את רכישת המקרקעין שלכם, ייקח על עצמו את רוב המשימות בשמכם. בין היתר יטפל עורך דינכם ברישום הנכס בלשכת רישום המקרקעין, יוודא שגם אתם וגם המוכרים מסכימים להחזיר את הכסף במקרה של ביטול העסקה ועוד. בנוסף, תידרשו לעשות ביטוח משכנתא הכולל פוליסת ביטוח חיים ופוליסת ביטוח דירה.
- קבלת המשכנתא ותחילת תהליך הפירעון: מרגע שהבנק אישר לכם את המשכנתא, הוא יעביר את כספי ההלוואה ישירות למוכר הנכס, באמצעות שטרות משכנתא. עורך הדין הוא שיטפל בהליך הרישום של ההלוואה בפועל. כמובן, אחרי שקיבלתם את המשכנתא המיוחלת, יתחילו גם להיגבות מכם תשלומי המשכנתא החודשיים. תשלומי המשכנתא יתחילו בהתאם לתמהיל המשכנתא שבחרתם, תוך ירידה הדרגתית ביתרת החוב לאורך זמן.
זה אולי היה מסע ארוך ומייגע, אבל עם תכנון נכון ותשומת לב לפרטים, כמעט כל אחד יכול להגיע לנקודה הזו ולרכוש נדל"ן במימון בנקאי.
לסיכום
לקיחת משכנתא בישראל יכולה להיות תהליך מורכב ומרתיע הכולל שלבים והחלטות רבות. יועץ משכנתאות יכול להוות משאב רב ערך שינחה אתכם בתהליך, יעזור לכם למצוא את תמהיל המשכנתא הטוב ביותר לצרכים שלכם, ינהל משא ומתן עם בנקים לטובתכם ויבטיח שיש לכם את הביטחונות והביטוחים הדרושים.
בעזרת יועץ משכנתאות מומלץ, תוכלו לנווט בתהליך לקבלת משכנתא בקלות ובביטחון רב יותר, ובסופו של דבר – להבטיח את המימון הדרוש לרכישת דירת חלומותיכם.
מעוניינים בסיוע מקצועי בתהליך לקבלת משכנתא לרכישת דירה ראשונה, משכנתא לדירה שנייה, משכנתא לגיל השלישי, ייעוץ בנושא מחזור משכנתא או איחוד הלוואות? זה הזמן לפנות למומחה המשכנתא אהד ויס – ייעוץ משכנתאות מקצועי . למידע נוסף על התהליך – צרו קשר כעת: 052-430-2464.
שאלות ותשובות בנושא איך מקבלים משכנתא
אחוזי המימון במשכנתא, יכולים להשתנות בהתאם לסוג הנכס הנרכש. עבור רוכשי נכסים ראשונים, מימון של עד 75% זמין בדרך כלל, בעוד שנכסים חלופיים עשויים להיות זכאים למימון של עד 70%. למי שרוכש דירה כנכס להשקעה, המימון מוגבל בדרך כלל ל- 50% מערך הנכס.
כשמעוניינים לקבל משכנתא חשוב במיוחד לבחור את מסלול המשכנתא המתאים עבורכם, על מנת שהחזרי ההלוואה יתאימו ליכולת ההחזר שלכם בצורה אופטימלית. לשם כך, מומלץ מאוד לשכור יועץ משכנתאות מיומן שיוכל להדריך ולעזור לכם להבטיח את תנאי המשכנתא הטובים ביותר.
ההכנסה הפנויה תחושב כהכנסה בניכוי הוצאות קבועות, כאשר החזר המשכנתא וכל ההלוואות העומדות לתקופה של שנה וחצי ויותר, יהוו באופן אידיאלי 35 עד 40% מסך ההכנסה הפנויה. בדרך כלל יש צורך בעמידה ברף הזה כדי להבטיח אישור למשכנתא מהבנק.
נטילת משכנתא כרוכה במספר שלבים ובהם חישוב ההכנסה הפנויה, בקשת אישור עקרוני מהבנק, בחירת תמהיל המשכנתא המתאים ביותר, העמדת בטחונות לבנק ולבסוף קבלת המשכנתא ותחילת תהליך הפירעון. חשוב לבחון היטב את אפשרויות המשכנתא השונות ולהבין את הסיכונים הנלווים לפני חתימה על הלוואת משכנתא. עבודה עם יועץ משכנתאות יכולה לספק הכוונה ותמיכה בכל הנושאים הללו, לאורך כל התהליך.
