כולנו רוצים לקנות דירה. דירה היא נכס שיש לו גם ערך סנטימנטלי והוא עשוי לשרת אותנו עשרות שנים, אך כולנו יודעים שהמחירים בארץ גבוהים מאוד וכעת שסביבת הריבית גבוהה עוד יותר קשה לקחת משכנתא כדי לרכוש נכס. אחד הדברים שהכי משפיעים על גובה המשכנתא הוא אחוז מימון המשכנתא. מה זה אומר? הנה כל מה שאתם צריכים לדעת על אחוז מימון משכנתא.
מה זה אחוז מימון משכנתא?
אחוז מימון המשכנתא מחושב כיחס בין ההלוואה שלקחתם כמשכנתא מהגוף המלווה ובין שווי הנכס כולו. למשל אם קניתם נכס בשווי של מיליון שקלים ולקחתם משכנתא בגובה 600 אלף שקל אז אחוז המימון שלכם יהיה 60 אחוז (60 אחוז משווי הנכס שולם על ידי משכנתא).
במידה ולקחת משכנתא בגובה 400 אלף שקלים אחוז המימון שלכם קטן יותר – 40 אחוז. ניתן לחשב את אחוז המימון בקלות באופן ידני או באחד ממחשבוני אחוז המימון המצויים ברשת.
ההיגיון אומר שככל שתקנו נכס בשווי גבוה יותר כך אחוז המימון שתידרשו לו יהיה גבוה יותר – נניח שיש ברשותכם באמת 400 אלף שקלים. במידה ותרכשו נכס שעלותו מיליון שקלים תידרשו למשכנתא של 600 אלף שקלים ואחוז המימון יהיה 60, אך אם תרצו לרכוש נכס שעלותו שני מיליון שקלים תדרשו להלוואה של מיליון ו-600 אלף שקלים ואחוז המימון יהיה גבוה יותר – 80 אחוז.
מה אחוז המימון שניתן להשיג?
בנק ישראל הגדיר את אחוז המימון שניתן להשיג לפי המטרה או סוג המשכנתא שלוקחים. ככלל, ככל שאחוז המימון של הבנק גבוה יותר כך גובר הסיכון שמתישהו לא תוכלו להחזיר את ההלוואה וכן לעיתים ההלוואה נמשכת על פני זמן ארוך יותר. שתי עובדות אלו גורמות לבנק להגביל את אחוז המימון וכן לגבות ריבית גבוהה יותר ככל שאחוז המימון גבוה יותר.
דירה ראשונה – במידה ואין בבעלותכם דירה ותרצו לקחת משכנתא כדי לרכוש לכם אחת תוכלו לזכות לאחוז מימון גבוה יחסית של 75 אחוזים משווי הנכס.
שיפור דיור – משפרי דיור שרוצים למכור נכס שיש ברשותם ולעבור לנכס אחר יוכלו לזכות לאחוז מימון של 70 אחוזים משווי הנכס החדש.
נכס להשקעה – במידה ויש ברשותכם נכס אחד ואתם רוצים לרכוש נכס נוסף למטרות השקעה תוכלו לזכותב-50 אחוזי מימון.
משכנתא לכל מטרה – ניתן לקחת משכנתא לא רק לטובת שיפור או רכישה של דיור אלא גם כדי להחזיר חובות אחרים או לממן כל פעילו שהיא (טיפול רפואי, עזרה לילדים וכו'). בידה ויש ברשותכם נכס ותרצו לקחת בעבורו הלוואה תוכלו לזכות ל-50 אחוזי מימון.
מחיר למשתכן – מקרה שבו תוכלו לזכות באחוזי המימון הגבוהים ביותר הוא אם זכיתם בהגרלת מחיר למשתכן. במקרה כזה תוכלו לזכות באחוזי מימון של עד 90 אחוז מגובה הנכס. הגובה המדויק של אחוזי המימון משתנה בהתאם לגובה ההנחה שלה זכיתם במסגרת הפרויקט.
כיצד נקבע שווי הנכס?
רבים מהאנשים טועים לחשוב שאחוזי המימון נקבעים לפי המחיר של הדירה, אך כפי שהסברנו אחוזי המימון נקבעים לפי שווי הנכס. שווי זה אינו נקבע בהכרח על פי המחיר שבה הדירה נרכשה אלא לפי הנמוך בין מחיר הדירה והערכת השמאי – כלומר לעיתים אחוז המימון לא יחושב ממחיר הדירה אלא דווקא לפי המחיר שהשמאי העריך שהיא שווה.
נסביר באמצעות דוגמא פשוטה:
נניח שמחיר של דירה הוא 2 מיליון שקלים ואילו שמאי מעריך אותה כשווה 1.8 מיליון שקלים בלבד. במקרה כזה הסכום שתיקחו מהמשכנתא שיקבע את אחוזי המימון יחושב דווקא מהערכת השמאי ולא ממחיר הדירה שכן הערכת השמאי נמוכה ממחיר הדירה בפועל. נניח ובמקרה כזה תיקחו משכנתא בגובה 900 אלף שקלים, אחוז המימון יחושב מהערכת השמאי ויחשב כ-50 אחוזי מימון – 900 אלף מתוך מיליון ו-800 אלף ולא מתוך שני מיליון).
יש לשים שלעיתים ההבדל הזה עשוי להיות משמעותי. אם אנו לוקחים משכנתא ואנו קרובים לגבול אחוזי המימון שבנק ישראל קבע בחוק ההבדל בין הערכת שמאי ובין מחיר הדירה עשוי לקבוע כמה הון עצמי יהיה עלינו להביא. במקרה של הערכת שמאי נמוכה סכום נמוך יותר של משכנתא יחשב כאחוז מימון גבוהה יותר ולעיתים נצטרך בעקבות הערכת שמאי נמוכה להוסיף הון עצמי כדי להוריד את אחוזי המימון לסף המותר בחוק.
עניין זה יכול להיות בעל השפעה גם על מדרגת המימון בה נמצא (אסביר על כך בקטע הבא), דבר שיכול להיות בעל משמעות של עשרות אלפי שקלים על סך ההחזרים לבנק.
כדי לפתור עניינים כאלו אנו במשרד אהד וייס – ייעוץ משכנתאות מסייעים בתהליך לקיחת המשכנתא ובייעוץ גם לגבי אחוזי המימון. ניתן במקרים כאלו להזמין שירותי שמאות פרטית (העלות שלהם מעט גבוהה משירותי השמאות של הבנק). פעמים רבות שמאי פרטי יעריך את שווי הנכס בצורה אחרת משמאות הבנק (את שווי הנכס כגבוה יותר) דבר שיאפשר לכם להעלות את אחוזי המימון וליטול משכנתא גבוהה יותר.
כיצד משפיע אחוז המימון על גובה הריבית?
כפי שנאמר לעיל ככל שההלוואה גבוהה יתר לבנק יש סיכון גבוה יותר ולכן גם הריבית שהוא גובה גבוהה יותר. בנק ישראל חילק את אחוזי המימון לשלוש קטגוריות (מדרגות מימון):
- אחוז מימון מדרגה ראשונה – עד 45 אחוזי מימון
- אחוז מימון מדרגה שנייה – בין 45 ל-60 אחוזי מימון
- אחוז מימון מדרגה שלישית – בין 60 ל-75 אחוזי מימון
במקרה של מחיר למשתכן ואחוזי מימון גבוהים מ-75 הבנק יחיל תקנות אחרות ומומלץ להיוועץ עם יועץ משכנתאות מנוסה גם במקרה זה וגם במקרים הרגילים.
ככלל, על כל מדרגת מימון הבנק מעלה את הריבית בכ-0.1 אחוז ולעיתים אף יותר. במידה ולקחת מימון של 40 אחוז משווי הנכס (מדרגה ראשונה) וקיבלתם ריבית של 3.5 אחוזים ולאחר מכן שיניתם את ההשקעה והחלטתם לקחת 50 אחוז מימון (מדרגה שניה) הצפי הוא שתקבלו בעבור אותה משכנתא ריבית של 3.6 אחוזים פחות או יותר.
שימו לב שאומנם 0.1 אחוז נשמע כמו עניין פעוט אך משכנתא שנמשכת שנים רבות על סכום גבוה יכולה להשתנות בעשרות אלפי שקלים בעקבות שינוי של 0.1 אחוז. אם יש באפשרותנו להתייצב במדרגה הראשונה בלי להקריב הרבה מאורח החיים שלנו זהו עשוי להיות צעד פיננסי נכון.
הריבית משתנה הרבה גם בהתאם למשך הזמן המתכונן להחזרת הריבית ומומלץ לבדוק באינטרנט את המחשבונים וההצעות השונות של הבנקים. במשרד יועץ המשכנתאות אוהד וויס, אנו עוזרים ביצירת משכנתא איכותית ויציבה שתאפשר לכם לחסוך כסף וזמן רב.
סיבות להגבלת אחוזי המימון
ככלל, ישנן סיבות מימוניות רבות לכך שבנק ישראל אינו מתיר לחרוג מ-75 אחוזי מימון. נסביר בקצרה ובפשטות כמה מהן.
יחס הלימות הון
כשאחוזי המימון גבוהים הבנק נמצא במצב של סיכון גבוה וצריך להשאיר רזרבות של כסף למקרה בו לא תצליחו לשלם את ההחזרים.
מימוש מהיר
במידה ולא תחזירו את ההחזרים בזמן הבנק יצטרך למכור את הנכס שלכם באופן מהיר מבלי להפסיד כסף. כאשר יש דחיפות במכירת הנכס הוא נמכר לרוב במחיר נמוך יותר – כדי שהבנק לא יפסיד כסף על ההלוואה שלכם הוא לוקח מרווח ביטחון מסוים ולא מלווה לכם את כל הסכום.
ירידת מחירים
במידה ומחיר הנכס דווקא ירד והבנק צריך למכור אותו, שוב הוא עלול להימצא בהפסדים בעקבות מתן המשכנתא. כי למנע מהסיכון הזה הבנק נותן לעצמו מרווח ביטחון מסוים (25 אחוז משווי הנכס). בישראל מצב של ירידת מחירי הדירות לא התרחש כבר במשך שנים אבל ככל בפעולות מימוניות כגון הלוואה, הגוף המלווה אוהב לבטח את עצמו מכל תהליך כלכלי שעלול להתרחש.
סיכום
רכישת דירה היא עניין קשה ולרוב אין ברירה אלא לקחת משכנתא מהבנק. אחד הדברים שמשפיעים מאוד על גובה המשכנתא הוא אחוז המימון – כמה מתוך שווי הנכס קיבלנו מהבנק כהלוואה אל מול כמה הבאנו מעצמנו כהון ראשוני.
גובה אחוז המימון נקבע לפי מחיר הדירה או לפי הערכת שמאי (הנמוך מבניהם) ולדבר יכולה להיות חשיבות רבה במידה ואנחנו נמצאים קרוב לגבול העליון של אחוזי המימון האפשריים (75 אחוז לפי בנק ישראל). מומלץ להיוועץ ביועץ משכנתאות שיתאים לכם את המשכנתא המיטבית – אנו במשרד הייעוץ אוהד וויס נשמח לעמוד לשירותכם במקצועיות ובאדיבות.
