רכישת דירה היא העסקה הגדולה ביותר שרובנו נעשה בחיים ואנו לרוב לא מסוגלים לרכוש דירה ללא משכנתא. על מנת שהבנק יאשר משכנתא יש צורך בהבאת הון עצמי מינימלי. בקניית דירה ראשונה לרוב יש צורך בהון עצמי של כ-25% משווי הנכס. בקניית דירה שנייה לרוב יהיה צורך בהון עצמי של כ-50% משווי הנכס הנוסף ומשפרי דיור יצטרכו לרוב כ-30% הון עצמי.
משכנתא ככסף אחרון לעסקה
בעסקאות שונות נדרש גובה הון עצמי למשכנתא ברמה משתנה בהתאם לסוג העסקה המדובר. חשוב להבין שמשכנתא ניתנת על ידי הבנק רק בתור כסף אחרון בתשלום עבור קניית הדירה והבנק אינו מאשר העברה של כספי המשכנתא למוכרים כחלק מהתשלום הראשון עבור הנכס. התשלום הראשון ניתן בעת חתימת החוזה והוא בדרך כלל בגובה של 10%-15% ממחיר הדירה.
סכום זה בדרך כלל יהיה חלק מההון העצמי שמביא הקונה לרכישת דירה ראשונה. כאשר מדובר על קניית דירה להשקעה או דירה נוספת לעיתים יש אפשרות לקחת משכנתא גם על חלק מהתשלום הראשון בחוזה.
| דוגמא להון עצמי נדרש עבור קבלת משכנתא | |||
| שווי נכס | אחוז הון עצמי | סכום ההון שיש להביא מהבית | |
| 2 מיליון ₪ | דירה ראשונה | 25% | 500,000 ₪ |
| דירה להשקעה | 50% | 1,000,000 ₪ | |
| שיפור דיור | 30% | 600,000 ₪ | |
שליש מההכנסה החודשית
לקיחת משכנתא גבוהה מידי יכולה לחשוף את הרוכש להחזרים חודשים שהוא אינו יכול לעמוד בהם וחושפת אותו גם לעליית הריבית. מקובל כיום שמשכנתא בה ההחזרים יעברו את שליש מההכנסה הפנויה של בני הזוג היא הלוואה גדולה מידי שעשויה לגרום לרוכשים קושי בעמידה בהחזרים תוך המשך קיום רמת החיים אליה הם רגילים.
לא מומלץ לקחת הלוואה נוספת
ככל שניתן להביא הון עצמי בשיעור גבוה יותר לעסקה כך ניתן לקחת משכנתא טובה יותר ובתנאי ריבית טובים יותר. עליית מחירי הדירות גורמת לכך שרוכשים רבים נאבקים על מנת להגיע לרמה המינימלית של הון עצמי לדירה ראשונה. לקיחת הלוואה נוספת על מנת להגיע לגובה הון עצמי הנדרש עבור המשכנתא עשויה להיות טעות מכיוון שהדבר יכביד על יכולת ההחזר החודשית.
הדבר הנכון מבחינה כלכלית הוא להסתפק בדירה במחיר זול יותר באופן התואם את ההון העצמי ואת יכולת ההחזר החודשית הריאלית. טרם נטילת משכנתא מומלץ להסדיר את נושא החובות לרבות איחוד הלוואות ולקחת משכנתא תוך חישוב כל ההוצאות החודשיות וההכנסה הפנויה לצורך ההחזר.
-
לא מומלץ לקחת הלוואה נוספת
השפעת גובה הון עצמי על המשכנתא
שיעור ההון העצמי המינימלי שהקונה יכול להביא קובע את שיעור המשכנתא המקסימלי שהבנק עשוי לאשר לצורך רכישת הדירה. כאשר אתם נדרשים להון עצמי של לכל הפחות 25% ממחיר הדירה הנקנית, תוכלו לקבל משכנתא של עד 75% ממחיר הדירה. ההון העצמי שתביאו לעסקת הרכישה של הדירה יקבע גם את גובה הריבית שתשלמו על המשכנתא.
ככל ששיעור ההון עצמי שהקונה יביא יהיה גבוה יותר כך הריבית שהוא יקבל על המשכנתא תהיה אטרקטיבית יותר.
תשלומים שיש לקחת בחשבון
חשוב לזכור שרכישת דירה כרוכה גם בהוצאות נלוות מעבר לעלות של הדירה ויש צורך לקחת אותם בחשבון בגיוס הון עצמי מכיוון שאלו נוספים להון עצמי שיידרש עבור התשלום על הדירה עצמה. יש לקחת בחשבון את שכרו של העורך דין המלווה את העסקה, שירותי ייעוץ משכנתא חיצוניים, הובלה, שיפוץ הנכס, תיווך, ריהוט חדש וכן הלאה.
בנוסף יש לקחת בחשבון כי לסכום ההחזר החודשי יתווסף גם ביטוח המשכנתא, שמהווה חלק בלתי נפרד ומחויב מהעלות החודשית של המשכנתא לצד ההחזר של ההלוואה. ככל שהמשכנתא תהיה גבוהה יותר, עלות הביטוח תהיה גבוהה בהתאמה.
-
תשלומים שיש לקחת בחשבון
מקורות עבור הון עצמי
עבור זוגות צעירים ומשפחות צעירות שניצבים לקראת רכישת הדירה הראשונה, המקור העיקרי להון עצמי הוא חסכונות אישיים וסיוע כספי מההורים. בישראל הורים רבים חוסכים לאורך שנים ארוכות במיוחד למטרה זו על מנת לסייע לילדיהם עם הון עצמי מינימלי לרכישת הדירה הראשונה שלהם.
מחזור משכנתא למשפרי דיור
כאשר מדובר על עסקאות של משפרי דיור ומשפחות שמעוניינות לשדרג את הדירה שלה עיקר ההון עצמי יבוא כמובן ממכירת הדירה הקודמת. הדבר קל ופשוט יחסית כאשר משפר הדיור סיימו לשלם את המשכנתא על דירתם הקודמת אך גם כאשר הדבר טרם נעשה ניתן לבצע מחזור משכנתא ולצאת לדרך עם משכנתא בתנאים טובים יותר בעת רכישת הדירה החדשה.
משכנתא על נכס של קרוב משפחה
כאשר חסר הון עצמי ניתן גם למשכן נכס של קרובי משפחה מדרגה ראשונה ובעזרת הכסף שמתקבל להשלים את ההון עצמי לרכישת הדירה. בשיטה זו יהיה צורך להחזיר שתי הלוואות בפועל ויש לוודא כי יכולת ההחזר עבור שתי ההלוואות הינה ריאלית ולא תכניס את הרכוש לסחרור כלכלי.
הלוואות כנגד חסכונות
ניתן גם לקבל הלוואות בתנאים נוחים יחסית להשלמת ההון העצמי למי שיש חסכונות לא נזילים במסגרת של תוכניות פנסיה וקרנות השתלמות. ההלוואות ניתנות בתנאים טובים כאשר החיסכון מהווה בטוחה להלוואה. עדיף לקחת ההלוואות כנגד חיסכון בקרנות השתלמות מאשר הלוואות אחרות, ככל שניתן, בגלל תנאי הריבית הטובים יחסית הניתנים בהלוואות אלו.
הון עצמי מול חישוב הכנסה פנויה
בהלוואה על חשבון קרן השתלמות יש לקחת בחשבון כי לרוב מדובר בהלוואה קצרה יחסית כ-5 עד 7 שנים ולכן ההחזר החודשי יהיה יחסית גבוה ויש לוודא יכולות עמידה בהחזר לצד החזרי המשכנתא לאורך התקופה הרלוונטית.
למרות שמדובר בהלוואה להון עצמי למשכנתא אשר הינה חלק מחישוב של הבנק להון עצמי למשכנתא, הבנק ייקח בחשבון את החזר ההלוואה החודשי לצורך חישוב ההכנסה הפנויה בעת בדיקת החזר המשכנתא. הדבר עשוי לגרום לתקופת משכנתא ארוכה יותר מהבנק על כל המשתמע מכך.
סיכום הון עצמי לדירה
לסיכום הנושא, במידה ואתם זקוקים למידע נוסף לגבי גובה ההון העצמי הדרוש לכם על מנת לרכוש דירה צרו קשר עם אהד ויס – ייעוץ משכנתאות המתמחה בתחום. תהליך הייעוץ עשוי לחסוך לכם כספים רבים בטווח הארוך ולהעביר את כל ניהול המשא ומתן מול הבנקים למשכנתאות לאפיק מקצועי שיאפשר לכם לבנות תמהיל מתאים בתנאים הטובים ביותר.
שאלות ותשובות בנושא כמה הון עצמי צריך לדירה
הלוואת גישור מוכרת גם בשם הלוואת בלון והעיקרון המנחה של הלוואה מסוג זה הוא שהתשלום עליה מתבצע במכה אחת בתום התקופה. עד מועד התשלום שנקבע במתן ההלוואה הלווה ישלם רק את הריבית. הלוואת גישור ניתנת על ידי הבנק על חשבון נכסים קיימים שאינם נזילים כגון הדירה הנוכחית עד למכירתה והחזר של ההלוואה.
על מנת לדעת את גובה ההון העצמי יש לקחת בחשבון מרכיבים רבים. הללו כוללים בראש ובראשונה את הכסף המזומן שהצלחתם לחסוך לאורך השנים. במידה ומדובר בשיפור דיור או בדירה נוספת יש לברר את גובה ההכנסות ממכירת הדירה הקיימת. בנוסף יש לבדוק אם ניתן לקבל הלוואות על חשבון קרנות נאמנות, קופות גמל, קרן השתלמות וביטוח מנהלים. במקרה והדבר רלוונטי יש לבדוק גם השלמת הון עצמי מההורים.
סכום ההון העצמי משתנה בהתאם לגודל ו/או מחיר של כל נכס ספציפי. ההון העצמי הנדרש משתנה בהתאם למחיר של הדירה והיכולות להביא את הסכום הדרוש תלויה ביכולות הכלכליות של הקונה. גם כאשר הלווה מחזיק ברשותו כל ההון העצמי, הבנק אינו מחויב לאשר את משכנתא והאישור תלוי בכושר ההחזר הספציפי של הלווה.
