כדי לקבל משכנתא, צריך הון עצמי בגובה של 25% ממחיר הנכס לכל הפחות. מה עושים כשאין מספיק הון עצמי? משכנתא עם הון עצמי נמוך היא אפשרית. היא פשוט מצריכה התגייסות מצד הלווה להיערך לגיוס כספים נוסף. לפעמים יהיה נכון לחשוב על פתרונות אחרים. מה שחשוב לזכור זה שללא הון מספק, הבנק לא יאשר את הלוואה וזה לא משהו שניתן להתגמש עליו. אם אתם בכזו סיטואציה, כדי להצליח לקבל הלוואת משכנתא משתלמת, פנו לקבל סיוע והכוונה מקצועית מצוות אוהד ויס – ייעוץ משכנתאות בכל שלב.
מה גובה ההון העצמי הנדרש לרכישת דירה?
כיום, בנק ישראל מגביל את אפשרויות המימון וכדי לקבל מימון מהבנק, על הלווה להציג הון עצמי. ההון העצמי צריך לענות לנהלים והוא נקבע על פי אופי העסקה:
- לרכישת דירה ראשונה למי שאין לו זכויות נדל"ן על שמו, אחוז המימון שינתן יהיה הגבוה ביותר ולכן הוא גם יוכל להסתפק בהון עצמי מינימלי של 25% מערך הנכס או ממחירו – הנמוך מבניהם.
- לרכישת דירה לשיפור דיור, ההון העצמי הנדרש עומד על 30% מערך הנכס הנרכש. כך הבנק מממן את 70 האחוזים הנותרים.
- לרכישת דירה נוספת, למי שיש בבעלותו זכויות נדל"ן על שמו, ההון העצמי הנדרש הוא גבוה יותר והוא עומד על 50% ממחיר הנכס. מה שאומר שאם הירה עולה מיליון שקלים, ההון העצמי לרכישת הדירה יעמוד על חצי מיליון שקל.
- כאשר מדובר בדירה הנרכשת במסגרת תוכנית הדיור הממשלתית – דירה בהנחה או מחיר למשתכן בשמה הקודם, ההון העצמי איתו ניתן להגיע לעסקה הוא מינימלי לבד והוא אף יכול להגיע ל10% מערך הנכס בשוק החופשי.
איך אפשר לרכוש דירה ללא הון עצמי גבוה?
ההון העצמי המינימלי הוא תנאי בסיס לקבלת המשכנתא. ככל שתביאו איתכם הון עצמי גבוה יותר, כך גובה הריבית יפחת בהתאם. יחד עם זאת, חשוב לציין כי לצד חישוב ההון העצמי הנדרש, ישנן עלויות הנלוות למשכנתא וחשוב לזכור מהן בעת חישוב ההון העצמי הקיים, כשזוכרים ומסדרים להם מימון, הן לא "נוגסות" בהון העצמי שהצטבר. תכל'ס, ניתן לרכוש דירה ולקבל משכנתא ללא הון עצמי גבוה. זה יכול להיעשות באחת מהדרכים הבאות:
תוכנית הדיור הממשלתית – דירה בהנחה
משרד הבינוי והשיכון מנהל את תוכנית הדיור הממשלתית והיא מכונה כיום דירה בהנחה. במסגרת התוכנית הזכאים העונים לקריטריונים, יכולים להשתתף בהגרלה לרכישת דירות במחיר נמוך ממחירן האמיתי בשוק. למרות מחירן הנמוך ביחס לערכן, המשכנתא הניתנת עבור רכישת דירות אלו מממנת 75% מערך הנכס. מה שאומר שמימון כזה יכול לכסות 90% ממחיר הנכס בפועל.
כך אנשים שרואים שאין להם מספיק הון עצמי אך הם רוצים לרכוש דירה משלהם ויש להם את האפשרות לשלם החזר חודשי גבוה, נכנסים להגרלת דירה בהנחה, בתקווה לזכות לרכוש דירה עם 90% מימון, מה שיכול לאפשר להם לבוא עם הון עצמי של מאה אלף שקל בלבד במקרים מסוימים.
רוכשים דירה במחיר נמוך יותר מהרצוי
יש רצוי ויש מצוי. אז נכון שחלמנו על דירה יקרה ויפה. כזו שנוכל לגור בה. אבל לפעמים החלומות מתנגשים עם האפשרויות הכלכליות שלנו. ובמקרה כזה אפשר לבחון את ההתגמשות הניתנת. אז במקום לרכוש דירה שתצריך הון עצמי של שני מיליון שקל לצורך הדוגמא, תרכשו דירה בשווי נמוך יותר. כך ההון העצמי הנדרש הוא נמוך בהתאם ולאחר תקופה של מספר שנים, ניתן למכור את הנכס הנרכש, להנות מהשבחת הנכס ולהגדיל את ההון העצמי בצורה משמעותית, לרכישת דירה לשיפור דיור. לפני שאתם קופצים לעסקה כזו, התייעצו עם המומחים בתחום.
נעזרים ולקחים משכנתא לגיל השלישי
זה לא סוד שהרבה צעירים נעזרים בהוריהם לצורך רכישת הדירה. הלוואי ולכל הורה תהיה האפשרות לעזור לילדיו ולרכוש דירה משלהם. הבעיה היא שזה לא מה שקורה בשטח. וכך, כדי לרכוש דירה ולממן הון עצמי גבוה כמו שנדרש, ניתן ליטול משכנתא על הנכס של ההורים. אם ההורים הם בני שישים ומעלה, ניתן ליטול משכנתא לגיל השלישי או משכנתא פנסיונית, וכך, הלווה מקבל השלמה להון העצמי. תשלום המשכנתא הפנסיונית יכול להיעשות לצד תשלומי המשכנתא הרגילה וניתן גם לדחות אותם. אם אתם חושבים "ללכת" על זה, קחו בחשבון שבסופו של דבר תצטרכו לשלם את ההלוואה הנוספת ובדקו אם יש לכם אפשרות כלכלית לזאת. גם כאן התייעצות מוקדמת עם יועץ משכנתא שמבין בעניין היא קריטית ליציבות הכלכלית של הלווה.
הלוואה להשלמת ההון העצמי
כדי להשלים להון עצמי גבוה יותר, ניתן ליטול הלוואה. הלוואה להשלמת הון עצמי ניתנת על ידי מגוון גופי מימון. זה יכול להיות בנקים (הלווה יציג את בקשת ההלוואה כהלוואה לשיפוץ הנכס ולא להשלמת ההון העצמי),זה יכול להיות גופי מימון חוץ בנקאיים ואפילו גמ"חים לכספים. לא משנה מאיפה החלטתם ליטול הלוואה להשלמת ההון העצמי, זכרו שהלוואות צריכים לשלם בסופו של דבר ולפני שאתם מתחייבים על הלוואה נוספת, זכרו לחשב את יכולת ההחזר הסופית שלכם. לפעמים אנשים טועים ושוכחים לקחת בחשבון את יכולת ההחזר החדשה לאחר לקיחת ההלוואה (היכולת מתקטנת והעניין יכול להקשות על קבלת המשכנתא). די שההלוואה שתילקח תהיה נכונה ומשתלמת עבורכם, פנו כבר בתחילת התהליך ליועץ משכנתא מומחה בגיוס מימון.
משכנתא חוץ בנקאית
אין כאן המלצה ללקיחת משכנתא חוץ בנקאית. רק נביא לידיעתם, שבשונה מהמשכנתאות הבנקאיות הרגילות, הלוואות המשכנתא הניתנות על ידי גופי המימון החוץ בנקאיים, לא מפוקחות על ידי בנק ישראל. ומשכך, אחוז המימון שיכול להינתן במשכנתאות אלו הוא גבוה ויכול להגיע אף ל-95% מימון. האם זה משתלם בכל מחיר? לא! הריבית הנגבית על משכנתא חוץ בנקאית היא גבוהה מאוד בדרך כלל, מה שהופך אותה לפחות משתלמת. ולכן כדאי לפנות ליועץ מומחה בתחום שיבדוק מהי ההמלצה בסופו של דבר.
לסיכום
ניתן לקבל משכנתא עם הון עצמי נמוך, אך לא ניתן לקבל משכנתא עם הון עצמי נמוך יותר מהנדרש. כדי להצליח לקבל משכנתא למרות ההון הנמוך, יש מגוון פתרונות, לכל אחד מהם היתרונות והחסרונות שלו. תפקיד יועץ המשכנתאות אליו אתם פונים לבדוק מהי האפשרות המתאימה ביותר לתנאי החיים שלכם. לא תמיד הדבר הנכון הוא ליטול הלוואת משכנתא יקרה. אין סיבה לצנוח כלכלית רק בגלל חישוב שלא נעשה נכון בטרם עת. להתייעצות ראשונית ללא עלות עם מומחי צוות אוהד וייס – ייעוץ משכנתאות, אתם מוזמנים ליצור קשר כבר עכשיו. כי מגיע לכם להנות מהלוואה משתלמת.
שאלות ותשובות בנושא משכנתא עם הון עצמי נמוך
- בלקיחת משכנתא חדשה, ההון העצמי הנדרש הוא 25% מערך הנכס לכל הפחות.
- בלקיחת משכנתא לשיפור דיור, תצטרכו לפחות 30% מערך הנכס החדש.
- ברכישת דירה נוספת, ההון העצמי יעמוד על מחצית מערך הנכס.
אנשים שוכחים שגכם הלוואה להשלמת הון עצמי היא הלוואה שצריך להחזיר והיא מקטינה מיכולת ההחזר הקיימת. בסופו של דבר, לא ניתן לצאת בעג או נגד. חייבים לבדוק את הנתונים קודם לכן ולבדוק אם נכון במצב הנוכחי ליטול הלוואה להשלמת ההון העצמי.
בסופו של דבר, ניתן ליטול הלוואות ממגוון גורמים וגם בבחירת הגורם המממן כדי להתייעץ. כי ברור שעדיפה הלוואה מקרן ההשתלמות על פני הלוואה מקרן אשראי הגובה ריבית יקרה על ההלוואה.
על פי דרישות בנק ישראל המפקח על הבנקים, כל משכנתא צריכה להינתן רק אחרי שהבנק בנק שיש ללווה הון עצמי מספק. גובה ההון העצמי משפיע על אחוז המימון שילקח כמו על גובה הריבית הסופית. ככל שההון גבוה יותר, נשקפת יציבות כלכלית רבה יותר, מה שיכול להפחית משמעותית את גובה הריבית על המשכנתא.
