אחד המושגים החשובים בשנים האחרונות בנוגע למשכנתאות הוא מחזור משכנתא. תהליך מחזור המשכנתא מאפשר לנוטל המשכנתא להחזיר משכנתא שנה ולקבל בעבורה אחת חדשה. ניתן גם להחזיר רק חלק מהמשכנתא הישנה ולקחת חדשה רק בעבור החלק הזה, תהליך זה נקרא נחזור משכנתא חלקי. איך זה בדיוק עובד והאם זה משתלם? הנה כל מה שאתם צריכים לדעת על מחזור משכנתא.
מה זה מחזור משכנתא?
תהליך מחזור משכנתא או מחזור משכנתא חלקי הוא לקיחה של המשכנתא הישנה או חלק ממנה והמרה שלה במשכנתא חדשה בתנאים חדשים. למעשה אנו שמים את המשכנתא החדשה ב'מחזור' ומקבלים במקומה משכנתא חדשה לחלוטין.
תהליך המחזור יכול להתייחס לשני מאפיינים עיקריים במשכנתא – תקופת ההחזרים – קיצור או הארכה של תוקפת ההחזר של המשכנתא או הריבית שאנו משלמים. מסלול המשכנתא – שינוי או המרה של מסלול המשכנתא למסלול אחר. מכיוון שהריביות ומדד המחירים משתנים כל הזמן (במיוחד בעת הזו) ניתן לחסוך כספים רבים על ידי מחזור המשכנתא ולקיחת משכנתא אחרת כנגדה.
ניתן גם למחזר רק חלק מהמשכנתא – במידה ואנו חושבים שהתנאים הישנים סבירים או שאין באפשרותנו למחזר את כל המשכנתא הפתרון יכול להיות למחזר רק חלק ממנה וקבלת תנאים חדשים רק על החלק הזה. באופן הזה למעשה אנו מפצלים את המשכנתא הישנה לשני חלקים – אחד נשאר כשהיה והחלק הממוחזר הופך למשכנתא בתנאים חדשים.
שני סוגי מחזור
יש שני סוגים של מחזור משכנתא. מחזור פנימי – השארת המשכנתא באותו הבנק בו לקחנו אותה ושינוי התנאים או המסלול שלקחנו. מחזור חיצוני – לא רק שמשנים את תנאי המשכנתא או מסלולם אלא משנם גם את הבנק המעניק את המשכנתא ועוברים לבנק אחר.
מתי כדאי לחזר משכנתא?
כדאי לבדוק כל פרק זמן מסוים (מומלץ אחת לשנה) את תנאי המשכנתא לשנו וכן את התהליכים שעברו על המשק באותו פרק זן. הבנה של התהליכים במשק תוכל לעזור לכם להחליט האם ישנה התכנות או כדאיות למחזור המשכנתא שלכם.
תשומת הלב הזו עשויה לאפשר לכם לקבל תנאים חדשים וטובים שיחסכו לכם עשרות אלפי שקלים בתשלום המשכנתא. מומלץ לפנות ליועץ מקצועי שיוכל לסייע לכם להחליט האם מחזור הוא הצעד הנכון עבורכם, אבל הנה כמה מהקריטריונים שכדאי לשים לב אליהם גם באופן עצמאי:
ירידת ריביות במשק – במידה והריבית במשק יורדת או הריבית הנקובה למשכנתאות מומלץ מאוד לבדו האם אנו יכולים להעביר את המשכנתא שלנו לתנאים חדשים תחת הריביות הנמוכות יותר. כיום ישנן ריביות גבוהות והדבר מהווה נטל עצום על משלמי המשכנתאות אך פותח גם פתח להזדמנות בהמשך – כאשר הריביות ירדו (והן אמורות לרדת מתישהו) מומלץ מאוד לפנות לבנק ולבדוק האם ניתן למחזר את המשכנתא או את חלקה. הריבית מתעדכנת אחת לחודש ובתקופה האחרונה עולה באופן תדיר.
שוק תנודתי או במשבר – כפי שהשוק מאופיין בו כיום מחייב אותנו להיות ערניים ולעקוב אחר ההתפתחויות באופן תדיר יותר. ייתכן אוד וכבר בעוד חצי שנה נוכל לראות ירידה בריבית דבר שיהווה הזדמנות למחזור המשכנתא ולקבלת תנאים טובים יותר תחת ריבית נמוכה יותר.
שינוי בהחזר החודשי – לרוב כשאנו לוקחים משכנתא אנו צערים יחסית וכך גם ההכנסה שלנו נמוכה יחסית. לוקחי משכנתאות אחראיים לא לוקחים סכום שהם לא יכולים להחזיר או שיכביד משמעותית על ההתנהלות הכלכלית היומיומית של משק הבית.
לכן יכולות להיווצר פעמים רבות סיטואציות בהן זוג לקח משכנתא יחסית נמוכה אך עם השנים מרוויח יותר ויכול להרשות לעצמו להחזיר סכומים גבוהים יותר ממה שהתחייב אליהן יחסית בקלות. במקרים כאלה מומלץ מאוד לנסות למחזר את המשכנתא או את חלקה על מנת להחזיר סכום חודשי גבוה יותר ולסגור את המשכנתא בפרק זמן קצר יותר. כך תוכלו לחסוך על הזמן שקיצרתם תשלומי ריבית מיותרים.
סילוק משכנתא – נניח שהצלחנו לחסוך סכום כסף גדול או שקיבלנו ירושה גדולה. במקרה שכזה נוכל להחזיר את אותו הכסף בתהליך שנקרא סילוק משכנתא. סילוק המשכנתא ישנה את סכום ההחזרים החודשיים או את משך המשכנתא. לפני שאנו מבצעים את הליך הסילוק כדאי לבדוק האם מחזור המשכנתא דווקא יהווה צעד נכון יותר עבורנו משום שזוהי נקודה קריטית בה מאפיינים מסוימים במשכנתא בין כה וכה ישתנו.
האם מחזור משכנתא הוא צעד נכון?
פירטנו מקרים בהם צעד של מחזור משכנתא יכול להיות כדאי ולכן כדאי לפחות לבדוק את האופציה הזו. מעבר למקרים שציינו למעלה יש כמה צעדים שכדאי לעשות כדי לבדוק האם משכנתא כדאית. הדבר הראשון שעליכם לעשות הוא להוציא דוח יתרת משכנתא עדכני מהבנק שלכם.
בדוח הזה תוכלו לראות את כל הפרטים החשובים על המשכנתא שלכם – באיזה מסלול או מסלולים אתם נמצאים, מה גובה הריבית שאתם משלמים וכן האם יש עמלה לפירעון מוקדם של המשכנתא שלכם. הנתונים הללו הכרחיים לביצוע של ניתוח מעמיק על המשכנתא שלכם וישפיע גם על ההחלטה האם כדאי למחזר את המשכנתא או חלק ממנה.
לאחר הוצאת הדוח הנ"ל ניתן לפנות ליועץ משכנתאות שיוכל לנתח את אותו הדוח ולהגיד לכם מה הוא ממליץ לעשות לנוכח הנתונים. בדיקה שכזו יכולה להיעשות על ידי יועצים בחינם או בעלות סמלית בלבד והוא יוכל לתת לכם הכוונה לקראת הצעדים הבאים שעליכם לעשות. ניתן גם לשאול את הבנק מה דעתו על מחזור המשכנתא או חלקה וכן לנסות ולערוך את הניתוח בעצמנו בעזרת מחשבוני המשכנתא שיש באינטרנט.
עלויות ובירוקרטיה במחזור
אמנם מחזור משכנתא יכול להיות הצעד הנכון ביותר עבורנו אבל גם הוא כרוך בכמה עלויות וצעדים בירוקרטיים בהם נצטרך לעמוד.
פתיחת תיק ותשלום עמלה – גם בבנק חדש וגם בבנק ישן נדרש לפתוח תיק עבור משכנתא חדשה. העלות של פתיחת תיק היא בערך רבע אחוז מגובה המשכנתא שלקחתם ותסתכם בכמה אלפי שקלים.
עדכון ביטוח – כיום חובה לעשות גם ביטוח למשכנתא למקרה בו לא נוכל להחזיר את התשלומים. הביטוח מתעדכן כל פרק זמן מסוים לפי תנאי המשכנתא וכן הסכום שעדיין לא שולם ממנה. פתיחת משכנתא חדשה דורשת לעדכן את הביטוח בתנאים החדשים שקיבלתם כדי שהביטוח יוכל לעדכן את התעריף שלו בהתאם.
שמאות – אם לקחנו מסלול חיצוני ועברנו בנק הוא יכול לדרוש לחשב את שווי הנכס בעצמו (רוב הבנקים לא סומכים על השמאות של בנקים אחרים) עלות של שמאי מסתכמת בכ-1000-2000 שקלים.
יועץ – לקיחת יועץ משכנתאות כדאית מאוד כדי לקבל משכנתא חדשה בתנאים מיטביים. עלות היועץ תלויה במגוון מאפיינים של המשכנתא שלכם ומומלץ לשקלל את העלויות שלו בעלויות מחזור המשכנתא.
כאשר עוברים בנק הבירוקרטיות גדולות יותר ונדרש גם לקבל הרשאה מהבנק הישן לרשום הערת אזהרה לבנק החדש (כ-300 שקלים)ועוד הליכים בירוקרטיים שהבנקים עלולים להערים עלינו.
סיכום
כאשר המשק משתנה או המצב הפיננסי שלכם משתנה מומלץ לחשוב מחדש על המשכנתא הישנה שלכם ולשקול לעשות מחזור לא או חלקי של המשכנתא שלכם. במהלך המחזור תוכלו לקחת משכנתא בתנאים חדשים או לשנות את מסלול המשכנתא שלכם או בבנק שלחתם בו את המשכנתא או בבנק אחר.
כדי לדעת האם מחזור הוא הדבר הנכון עברכם מומלץ לקחת בחשבון את העלויות שכרוכות במחזור ולהתייעץ עם יועץ משכנתאות לגבי כדאיות הצד וכיצד לבצעו. אנו בחברת יעוץ המשכנתאות אוהד וויס נשמח לעמוד לשירותכם באדיבות ובמקצועיות ולענות על כל שאלה שיש לכם בנושא.
