יותר ויותר תושבי חוץ מעוניינים לעלות לארץ, העולם רווי באנטישמיות ויותר ויותר תושבי חוץ רוצים שתהיה להם דירה בישראל, ארץ העם הנצחי. אבל זה לא קרוה רק בגלל האנטישמיות הגואה בעולם. תושבי חוץ רבים רוצים לרכוש דירה בישראל בגלל תנאי המשכנתא הנוחים ביחס להלוואות בעולם. אבל כידוע, יש תקופות שזה משתלם ויש תקופות שפחות. כאן ריכזנו עבורכם מידע על משכנתא לתושבי חוץ, על כל שאלה בנושא, אתם מוזמנים לכתוב לנו, נשמח להנגיש לכם מידע נוסף בנושא, שלכם, צוות אוהד וייס ייעוץ משכנתאות.
מה מאפיין משכנתא לתושבי חוץ?
משכנתא היא הלוואה הניתנת בתמורה לשעבוד הנכס הנרכש. כל עוד והלווה לא מסלק את ההלוואה שלו, גוף המימון הוא בעל זכויות על הנכס ורק לאחר סילוק ההלוואה, הלווה נהנה מנכס שלו בבעלות בלעדית. הבנק רושם משעבד את הנכס הנרכש על מנת לבטח את עצמו מפני מקרים לא צפויים.
כאשר מדובר בתושב חוץ המוגדר ככזה מבחינה חוקית, הוא לא יוכל לקבל הלוואה כמו כל תושב ישראלי אחר עבור משכנתא חדשה וההלוואה שהוא יקבל תישא מאפיינים כמו כל משכנתא אחרת לתושבי חוץ.
מי נחשב תושב חוץ?
יהודי שגר מחוץ לישראל והוא מתפרנס בחו"ל, נחשב כתושב חוץ. זה יכול להיות יהודי שהיה גר בישראל לפני כן, אך הוא עבר לחו"ל. אם מדובר בתושב ישראלי שעשה רילוקיישין והוא עוד מתכנן לחזור לישראל, יכול להצהיר על כך בבנקים השונים.
מה גובה אחוז המימון המתאפשר במשכנתא כזו?
תושבי חוץ שבאים ליטול משכנתא, גם אם מדובר במשכנתא חדשה, הם יודעים שהם לא יכולים לקבל מלכתחילה חוזי מימון של שבעים וחמישה אחוזים כמו כל ישראלי אחר. אחוז המימון על משכנתאות לתושבי חו"ל מוגבל לחמישים אחוז בלבד מערך הנכס. כך תושבי חוץ המעוניינים לרכוש דירה בישראל, צריכים להגיע עם הון עצמי ממש גבוה (של חצי מערך הנכס). לא לכל אחד זה מתאים.
חשוב לציין כי באופן עקרוני הבנקים מגבילים את אחוז המימון במשכנתאות לתושבי חוץ את אחוז המימון לחמישים אחוז. אך אם נעזרים ביועץ משכנתאות מומחה לניהול המשא ומתן מול הבנק, יש סיכוי שהבנק יאשר גם יותר מכך.
גובה אחוזי המימון באופן כללי
באופן כללי גובה אחוז המימון שניתן לקבל מותנה באופי העסקה. יש נהלים ברורים מאוד מטעם בנק ישראל המפקחי על הבנקים על אחוזי המימון שהבנקים יכולים לאשר. במטרה למנוע קריסה בשל מימון יתר.
| אופי העסקה | גובה אחוז המימון שניתן לקבל |
| משכנתא חדשה – דירה ראשונה | 75% מימון מערך הנכס |
| דירה שניה – דירה להשקעה | 50% מערך הנכס |
| משכנתא למשפרי דיור – דירה חליפית לדירה היחידה הקיימת | 70% מימון מערך הנכס הנרכש |
| מחיר מטרה – מחיר למשתכן | ניתן להגיע גם ל-90% מימון מערך הנכס בשוק החופשי |
| משכנתא לתושבי חוץ | 50% מערך הנכס. |
מסלולי המשכנתא שניתן לקבל
כמו כל תמהיל משכנתא, בלקיחת משכנתא לתושבי חוץ יש את כל האופציות הקיימות והלווה הוא זה שיחליט מהם מסלולי המשכנתא שירצה לשלב בתמהיל המשכנתא האישי שלו. בין מסלולי המשכנתא הוא יכול לבחור לשלב:
- מסלול פריים
- מסלול קל"צ – קבועה לא צמודה
- קבועה צמודה למדד המחירים לצרכן
- משתנה כל 5 שנים (או כל תקופה אחרת)
- מסלול מט"ח
- מסלול צמוד מדד
הרבה תושבי חוץ מעדיפים לשלב רק מסלול מט"ח במשכנתא שלהם. הם הרי משתכרים במטבעות חוץ ולכן גם עדיף להם לשלם על המשכנתא בהתאם לשער החוץ בו הם משתכרים. במקרה כזה ניתן לבקש מהבנק להצמיד את כל סכום המשכנתא במסלול מט"ח.
בשונה מתושבי חוץ, לקוח ישראלי רגיל לא יוכל לבחור לשלב את כל המשכנתא שהוא מקבל במסלול אחד, גם אם הוא משתכר במט"ח. בגלל נהלי בנק ישראל המגבילים את שילוב המסלולים המשתנים לשני שלישי בלבד מגובה ההלוואה.
הטפסים הנדרשים לקבלת משכנתא לתושבי חוץ
משכנתא כזו מגישים בכל בנק למשכנתאות, יש בנקים המוכרים כיותר נגישים לתושבי חוץ, אבל באופן עקרוני, אין בנק ספציפי מומלץ. לצורך קבלת המשכנתא, תצטרכו להגיש בקשה לאישור עקרוני למשכנתא בתוספת בטפסים הבאים:
- ת.ז. כחולה – אם אין לכם צרפו דרכון
- דפי חשבון הבנק משלושת החודשים האחרונים
- 3 תלושי שכר אחרונים
- פרטים על הדירה הנרכשת – נסח טאבו, אישור זכויות וכו'.
- קרדיט ריפורט וקרדיט סקור – בארה"ב, בכל מדינה יקראו לדירוג האשראי בשם אחר.
- דו"ח המרכז את כל ההכנסות. בארה"ב דו"ח זה מכונה טופס 1040. אך אל תתפלאו על שינוי שמו ממדינה למדינה.
כל המסמכים יצטרכו לעבור אימות מול הקונסול הישראלי והרשויות המקומיות, בהתאם לדרישות הבנק.
אילו משכנתאות יכולים ליטול תושבי חוץ?
משכנתא לתושבי חול לא חייבת להיות דווקא משכנתא ראשונה. גם אם יש תושב חוץ שכבר לקח משכנתא, הוא יכול לבצע מחזור משכנתא ולהקטין או להגדיל את ההחזר החודשי… לצד מחזור משכנתא, ניתן לבצע איחוד הלוואות ובכך להקטין את גובה ההחזרים החודשיים וממילא לשפר את דירוג האשראי. אם יש לכם החזרי הלוואות רבים, תוכלו ליטול הלוואה על חשבון הנכס שיש לכם בארץ, לאחד הלוואות ולהנות מרווחה כלכלית.
ישראלים שירדו לגור בחו"ל והפכו לתושבי חוץ, גם יוכלו למחזר את המשכנתא שיש להם על הנכס שלהם בארץ. המעניין הוא שיש תושבי חו"ל המעוניינים ליטול משכנתא לגיל השלישי. מדובר במשכנתא הנלקחת על בסיס הנכס מתוך ידיעה שלאחר פטירת בעל הנכס, היורשים יצטרכו לכסות את חוב המשכנתא ואם לא, הבנק הוא זה שידאג למכור את הנכס ולכסות את החוב. לא בכל מצב הלוואה זו תתאים וההמלצה היא לבדוק את הנתונים לעומק עם יועץ משכנתאות מומחה בתחום. האופציות הן מגוונות וכדי לבחור מימון שמתאים לצרכים שלכם, צריך לשבת ולמפות את הנתונים בישוב הדעת ובעין מקצועית.
האם הלקוח חייב להיות בארץ במעמד החיתום?
כיום כל בנק ישראלי מציע את האפשרות להגיש בקשות לקבלת משכנתא באופן מקוון. פעמים רבות הסיכוי לקבלת אישור במערך הדיגיטל הוא גבוה יותר, וזה קורה באופן כללי, לא דווקא בהתייחס לתושבי חול, ויועצי המשכנתאות מכירים את המערכים ואיך נכון להגיש כל בקשה.
לצורך הגשת הבקשה הלווה יכול לשבת על הספה בביתו שבחו"ל מבלי להגיע לארץ. אך לצורך החתימה, הוא כן יצטרך להגיע לארץ ולחתום פיזית על המסמך. יש בנקים שמנסים לפתור את הבעיה הזו, אך כשיהיה חדש בנושא, נשתדל לעדכן אתכם על כך.
לסיכום
משכנתא לתושבי חוץ היא לא המשכנתא הרגילה אותה כל ישראלי יכול לקחת. מדובר בהלוואת משכנתא המוגבלת לחמישים אחוז מימון בלבד. לצד הגבלת אחוז המימון, ניתן לשלב בה מסלולי משכנתא ללא הגבלת בנק ישראל. כך שאם ללווה נוח יותר לשלם את החזרי המשכנתא במסלול מט"ח, הוא יוכל לבחור להצמיד את כל סכום המשכנתא למסלול מט"ח כפי שסיכמנו כאן. בכל נטילת משכנתא התייעצות מקצועית חשובה. אך במשכנתא כזו, כאשר הלווה לא מקומי, בשביל שלא תגלו שהבנקים ניצלו את המעמד שלכם לטובתם, חשוב שתיעזרו שיועץ משכנתאות מומחה למשכנתאות חוץ. צוות אוהד וייס כאן לשירותכם, מוזמנים לתת לאנשי המקצוע המובילים בתחום לעבוד בשבילכם.
שאלות ותשובות בנושא משכנתא לתושבי חוץ
הרבה תושבי חוץ הנוטלים משכנתא בישראל מעוניינים ליטול משכנתא במסלול מט"ח על פי שער מטבע חוץ מסוים. חשוב לציין כי בישראל כיום ניתן ליטול מסלול מט"ח של אחד מסוגי המטבעות הבאים: דולר, יורו, ין יפני (עדיין לא כל הבנקים מציעים זאת). בשונה מנוטלי משכנתאות ישראליים, תושבי חוץ יכולים ליטול מסלול מט"ח על כל המשכנתא שלהם, כך שלהם העניין הוא הרבה יותר רלוונטי.
משכנתאות לתושבי חוץ ידועות כמורכבות הרבה יותר ממשכנתאות אחרות רגילות. גם מחיר הריבית יקר יותר, אם כל הטפסים והבירוקרטיה הנדרשת, מצריכה מיומנות מקצועית. ליווי מקצועי יכול לחסוך מהלווה עוגמת נפש רבה. וחבל.
