על פי חוק, יש תנאים מאוד מוגדרים למשכנתאות שתוכלו לקבל מהבנקים למשכנתאות. מה אומר חוק המשכנתאות ולטובת מי הוא נועד? צוות אוהד ויס – יעוץ משכנתאות ריכז לכם כאן מידע מקצועי בנושא. נקווה שתפיקו ממנו תועלת. על כל שאלה נוספת, אתם מוזמנים לפנות אלינו. נשמח להנגיש לכם מידע מדויק למקרה שלכם. אז מה חוק המשכנתאות אומר? התחלנו!
מי מפקח על הבנקים?
בכל מדינה מתוקנת, יש פיקוח על הבנקים. בנק ישראל הוא הבנק המרכזי המפקח על יתר הבנקים בישראל ולכן הוא זה שיפקח על יישום החוק למשכנתאות מול הבנקים. בנק ישראל קבע תקנות על פיהן כל משכנתא חייבת להילקח. בכך הוא מנסה להפחית את הסיכונים הנלווים ללווים ולבנקים המעניקים הלוואות גבוהות העלולות להעמיד אותם בסיכון.
מה אומר חוק המשכנתאות?
על פי חוק, תנאי המשכנתא מוגבלים מכמה היבטים:
- גובה ההלוואה המתאפשרת
- הרכב המשכנתא
- שנות פריסת ההלוואה.
- גובה ההחזר החודשי המתאפשר
כל הגבלה הקיימת בחוק, נועדה להגן מפני מקרים פחות רצויים. אם נסתכל על משבר הסאב פריים העולמי שהיה ב-2008, נראה כי הבנקים העולמיים העניקו הלוואות לא לפי ערך הנכס. וכך, לווים לא עמדו בהתחייבויותיהם, לבנקים לא היה נכס ממושכן שיכסה את כל ההלוואה וכך גם הבנקים החלו להרגיש את חסרון הכיס. מצב מדיני כזה הוא לא חלומה של אף מדינה…. וכדי למנוע אותו, נבנית רגולציה מקיפה.
אחוזי המימון המתאפשרים לפי חוק המשכנתאות
על פי חוק ניתן לקבל אחוזי מימון מוגבלים. אחוזי המימון מוגבלים בהתאם לאופי העסקה. אם מדובר בעסקה ראשונה שלכם בנדל"ן, תהיו זכאים לקבל אחוזי מימון גבוהים של עד 75% מימון. אם כבר יש לכם זכויות נדל"ן על שימכם, הנתונים יהיו שונים. אחוזי המימון המקסימליים שניתן לקבל מוגדרים בהתאם לאופי העסקה:
- ברכישת דירה ראשונה ניתן לקבל עד 75% מימון מערך הנכס המשועבד.
- ברכישת דירה שניה המימון המקסימלי שיהיה ניתן ל'קבל יעמוד על 50% מערך הנכס.
- אם אתם משפרים דיור ורוכשים דירה חליפית, תצטרכו להצהיר עליה בבנק כדירה חליפית וכך תוכלו לקבל מימון של עד 70% מערך הנכס החדש.
- ברכישת דירה במסגרת תוכנית מחיר למשתכן תוכלו לקבל אף 90% מערך הדירה בשוק החופשי!
איך מתמודדים עם הגבלות החוק?
ברכישת דירה צריכים להביא הון עצמי. ללא הון עצמי מספק לא ניתן לרכוש דירה. אבל גם אם אין מספיק הון עצמי פונים ליועץ משכנתאות בעל מומחיות בגיוס הון והא בודק את הנתונים. לפעמים ההמלצה תהיה ליטול הלוואה נוספת ממקור חיצוני. לפעמים על דירה להשקעה יצהירו כדירה חליפית, הנתונים משתנים בהתאם ליכולות הלווה. אבל חשוב לזכור כי גם במקרה כזה, עם המומחים בתחום אפשר להגיע אל פתרון מותאם ליכולות הפיננסיות הקיימות.
הרכב המשכנתא המתאפשר לפי חוק המשכנתאות
על פי חוק המשכנתאות ישנה הגבלה על הרכב תמהיל המשכנתא. בנק ישראל לא רוצה שיווצר מצב שהמשכנתא מתייקרת באחוזים ניכרים והלווה/גוף המימון לא מצליח לעמוד בהתחייבויותיו. כדי לבסס את תמהילי המשכנתא, הוראת בנק ישראל היא לשלב לפחות שליש מסכום ההלוואה הנלקח במסגרת הלוואת המשכנתא במסלול בריבית קבועה, ולא משנה אם מדובר בריבית קבועה צמודה למדד או לא, העיקר הוא שזו תהיה ריבית קבועה שתעניק קצת יציבות למשכנתא (בעבר גם מסלול הפריים הוגבל אך כיום ניתן לשלב ממנו ללא הגבלה וכך נוצר מצב בו ישנן התייקרויות משמעותיות שלא היו שנים רבות בתחום).
איך מתמודדים אם הגבלת החוק?
בסופו של דבר החוק נועד לסייע ללווה לעמוד בהחזרים עליהם הוא מתחייב. אף אחד לא מנסה לעקוף את החוק. כל אחד רוצה להרוויח הלוואה משתלמת לכיס שלו, בריבית נמוכה ככל הניתן. הבעיה היא שריבית יציבה היא גם יקרה יותר. ולכן, בבניית תמהיל משכנתא צריכים להשקיע מחשבה מעמיקה ולהתייחס ליתר שנות המשכנתא הצפויות, מה תהיה גובה ההכנסה הצפויה, על כמה זמן כדאי לפרוס את המסלול הלא קבוע וכן הלאה.
תקופת ההלוואה לפי חוק המשכנתא
על פי הוראת בנק ישראל, לא ניתן לפרוס את הלוואת המשכנתא על יותר משלושים שנה, וביננו, זה מספיק בהחלט. מרבית הלווים בוחרים בתקופה קצרה יותר. הממוצע הוא 25 שנה. כיום, הבנקים לא יאשרו משכנתא לתקופה של יותר משלושים שנה. אם עברו שנים ואתם רוצים לפרוס את המשכנתא על מספר רב יותר של שנים, אתם יכולים בכל רגע נתון לבצע מחזור משכנתא ואז להנות מתנאים של משכנתא חדשה.
יחס ההחזר על פי חוק המשכנתאות
על פי הוראת בנק ישראל, לפני אישור ההלוואה, הבנק יבדוק את יכולת ההחזר של ההלוואה. כל עוד ויחס ההחזר לא מספיק גבוה והוא לא עומד על שליש מגובה ההכנסה הפנויה, ההלוואה לא תאושר. גובה ההלוואה שתאושר תלוי ביחס ההחזר שהלווה מציג לבנק.
איך מחשבים את יחס ההחזר?
יחס ההחזר הוא כמה אני מחזיר לעומת גובה ההכנסה הפנויה. כדי לחשב את גובה ההכנסה הפנויה שלכם, תוכלו לבדוק את גובה כל ההכנסות שלכם, לנכות מהם את ההוצאות הקבועות כמו תשלומי מזונות, החזרי הלוואות וכך, קיבלתם את גובה ההכנסה הפנויה. ההלוואה שאתם לוקחים יכולה לעמוד על שליש מגובה ההכנסה הפנויה. אם לדוגמא יש לכם הכנסה פנויה בגובה 15,000 ₪, תוכלו ליטול הלוואה בגובה של 5,000 מקסימום.
אבל, כאן כדאי דעת שמומחיות של יועץ משכנתאות תפתור לכם הרבה… יש מה לעשות כשיחס ההחזר נמוך וליועצים יש לא מעט "טריקים" להתמודד עם בעיות מהסוג הנ"ל.
רפורמות בחוק המשכנתאות
יש לא מעט תיקונים שיצאו בתקופה האחרונה:
- סלי משכנתא אחידים באישור העקרוני – אם בעבר כדי לערוך השוואה בין הצעות משכנתא שונות היה על הלווה להבין היטב בפרטי המשכנתא שהוצעה לו, הרי שהיום כל בנק מחויב לתת אישור עקרוני למשכנתא שיכלול שלוש סלי משכנתא אחידים. מה שאומר שהוא יכול בקלות לערוך השוואה ולמצוא את המשכנתא המועדפת מבחינתו (סל המשכנתא יהיה אחיד מבחינת המסלולים המוצעים ויתר התנאים).
- הוזלת דמי פתיחת תיק משכנתא – גם גיבורים על הוזלת מחיר פתיחת תיק משכנתא היו בכנסת. התיקון יהפוך את העלות לזולה יחסית והיא תעמוד על סכום סמלי בלבד.
- הפחתת עלות עמלת פירעון מוקדם – אם כדי לפרוע משכנתא בעבר היה עליכם לשלם עמלת היוון, הרי שהיום לא תצטרכו לשלם זאת. 360 ₪ זוהי עלות העמלה על פירעון מוקדם. הפחתת עמלה זו הביאה לחיסכון של עשרות אלפי שקלים לכל לקוח המעוניין לפרוע את המשכנתא שלו לפני סיומה.
שאלות ותשובות בנושא חוק המשכנתאות
בנק ישראל שהוא הבנק המרכזי בארץ, אחראי לפקח על הבנקים והוא מנהל מעקב צמוד בעניין, הוא מעודד תיקונים שונים בחוק ומפקח על יישום כל ההגבלות האמורות לעיל.
בסופו של דבר ההגבלות נועדו לייעל את המערך ולהפחית את הסיכונים מכל המעורבים בדבר. כדי להצליח ליטול הלוואת משכנתא משתלמת למרות כל הנתונים שמסביב, ההמלצה היא לפנות ליועץ משכנתאות מומחה כבר מהשלב הראשון. לא לחכות לקבלת סירוב או אישור משכנתא בינוני ואז לפנות לעזרה מקצועית. ככל שתפנו לעזרה מקצועית מוקדם יותר בתהליך, הסיכוי לקבלת תנאים טובים במשכנתא יגדל. בהצלחה! צוות אוהד ויס -ייעוץ משכנתאות כאן לשירותכם בכל שלב.
גם על משכנתא לגיל השליש יש הגבלות חוק שנועדו להגן על הלווים והמלווים. על חוק לא ניתן ליטול הלוואה זו מתחת גיל מסוים, אחוזי המימון גם הם מוגבלים. להרחבה נוספת כנסו לקרוא את המידע שהנגשנו באתר על משכנתא הפוכה.
