מימון לקבלנים

גיוס מימון לקבלנים מצריך מיומנות בתחום הפיננסים ולא מעט ניסיון. צוות אהד וייס – ייעוץ משכנתאות ריכז כאן מידע על אפשרויות המימון הנפוצות לקבלנים ומקדמי פרויקטים בנדל"ן. אין ספק כי השקעה בבניית פרויקט נדל"ן מצריכה מימון גבוה, אם אתם מעוניינים להיכנס לפרויקט שכזה ואתם מחפשים מומחה לגיוס המימון הנדרש אתם מוזמנים לפנות אלינו. צוות המומחים שלנו מעניק מומחה בליווי פרויקטים מבחינה פיננסית. 

גם מימון לקבלנים מצריך הון עצמי

לא רק בהלוואת משכנתא צריך הון עצמי. כאשר יזם / קבלן מתכננים פרויקט בניה, הם לוקחים בחשבון ולא ניתן לגייס את כל עלות הבנייה והתכנון מגופי מימון. קבלן / יזם חייבים היות עם הון עצמי מינימלי משלהם, שיאפשר להם לקבל את המימון הדרוש.

גופי המימון לא יממנו פרויקט נדל"ן ב-100%. אחוז המימון שינתן יכסה רק חלק מעלות הפרויקט ואת יתר המימון, הקבלן יצטרך להשלים מעצמו. כיום יש לא מעט גופי מימון המציעים אשראי להשלמת הון עצמי לקבלנים המעוניינים בכך.

מה ישפיע על בחירת שיטת המימון

חשוב לזכור כי יש לא מעט שיטות מימון בענף המימון. ניתן לגייס מימון מגופים בנקאיים, גופים חוץ בנקאיים או באמצעות הנפקת אגרות חוב. עם כל זאת, בחירת גוף מימון תיעשה על פי אופי הפרויקט, יכולת הקבלן, ערבויות קיימות, גובה ההכנסה הצפויה מהבנייה, העלויות הנלוות לפרויקט, דו"חות תקציביים, קצב התקדמות הפרויקט ועוד.

נתון משמעותי נוסף המשפיע על בחירת שיטת המימון היא כמובן הרגולטור. הרי שוק ההון והנדל"ן הוא ענף רגיש בו מתגלגלים סכומים גבוהים וכדי למנוע אינפלציה הוא כל התמוטטות כלכלית אחרת, בנק ישראל המפקח על הבנקים מגביל את אפשרויות המימון וכך קיימות מגבלות שונות בכל שיטת מימון בכדי למנוע מגוף המימון הפסדים אפשריים, זה יכול להיות אחוז מימון מקסימלי, דרישה לפזר סיכונים כנדרש, בדיקת דירוג אשראי, ריתוק הון ועוד דרישות שונות. הדרישות מגבילות גם א גופי המימון וגם את מקבלי האשראי בסופו של דבר (הרי ברגע שמתן האשראי עולה לגוף המימון יקר, הוא יגבה על כך מחיר יקר עוד יותר מהלקוח). החוקים האלו מביאים למצב בו המימון הבנקאי לבדו לא מספק מענה כוללני למימון הנדרש וכך גיוס מימון נדל"ן הפך לדבר מורכב למרות שבסך הכל הרגולטור שומר על היציבות הכלכלית של הלווים והמלווים. כדי להתמודד בצורה נכונה עם כל דרישות המימון, פונים לקבלת ליווי מקצועי של מומחים בגיוס מימון לקבלנים ויזמים המעניקים ליווי פיננסי לאורך כל תהליך התקדמות הפרויקט.

שיטות המימון הקיימות לקבלנים

מימון לקבלנים לא כולל רק הלוואה מהבנק… ניתן לגייס מימון לקידום פרויקט נדל"ן במגוון שיטות שונות. ריכזנו כאן עבורכם את המידע על כל שיטת מימון והמאפיינים לה.

ליווי סגור

ליווי פיננסי סגור מגן על הלווה ובו מפרידים בין הרכוש האישי של הקבלן לפרויקט הבניה. הגוף המלווה נותן את ההלוואה לפרויקט בלבד לחשבון נאמנות מיוחד שהוקם לצורך הפרויקט. הכסף משוחרר בפעימות בהתאם להתקדמות הבנייה, כך שאין סיבה שהכסף "יתאדה" במיוחד אם הפרויקט תוכנן בצורה נכונה מקצועית. ליווי סגור הניתן על ידי הבנק מלווה את הפרויקט מבחינה פיננסית, הוא בודק את תנאי הפרויקט, הוא קובע את הדרישות וכך הפרויקט מתנהל ללא סטייה מהתכנון המקורי שלה. כל סטייה מהתוכנית המקורית מצריכה אישור מהבנק המממן. לא רק מבחינה פיננסית ניתן הליווי, אלא גם מבחינה תכנונית והנדסית. כדי למנוע קריסת פרויקטים הבנק ידאג לשלוח מהנד שיבדוק שהבניה נעשית על פי הדרישות. שיטת ליווי פיננסי סגור נחשבת לבטוחה יחסית. הגוף המממן הוא חלק בלתי מבוטל מהפרויקט למרות שלא הוא יהיה זה שיפסיד או ירוויח ממנו, לא ניתן לפעול אחרת מדרישותיו לאורך הליווי.

מימוש – אובליגו לקבלנים

בשיטת מימון זו פרויקט הנדל"ן מהווה בטוחה לגוף המלווה וכך אם הקבלן נקלע לקשיים כלכליים והוא לא מצליח לעמוד בהתחייבויותיו, הוא רשאי לממש את זכויותיו בפרויקט ולמכור את הדירות בפרויקט, הוא לוקח לעצמו את יתרת החוב והלקוחות הרוכשים, מקבלים את שווי הבטוחה עליה שילמו לפי כן. שיטת מימון זו היא המקובלת ביותר, היא נחשבת לפשוטה יחסית ובאמצעותה הקבלן משעבד נכסים שיש לו כדי לקבל את המימון. הוא מקבל הלוואה אחת בפעימה אחת והכסף עומד לרשותו. אבל כמו כל דבר, גם לשיטה זו יש חיסרון לא קטן – בגלל שהכסף מתקבל בבת אחת, קשה לנהל מעקב אחר ההוצאות והתזרים התקציבי וכך הכסף עלול להתפספס, מה שעלול להוביל לקריסת פרויקט הנדל"ן ואף לקריסת הגוף המלווה…

ערבות חוק מכר

ערבות חוק מכר הוא חוק שנחקק לאחר קריסת פרויקט נדל"ן בו הרוכשים הפסידו את כספם לאחר שהשקיעו אותו ברכישת דירה על הנייר. היזם השתמש בכסף לבניה, אך הוא לא פעל נכון והכסף לא הספיק לו וכך קרס הפרויקט. חוק ערבות מכר נועד למנוע הפסדים כאלו. על פי חוק זה, על הרוכשים להעביר את כספי הרכישה לחשבון נאמנות מיוחד שהוקם על ידי היזם / הקבלן וכך, בעל הפרויקט לא יכול לעשות שימוש בלתי מבוקר בכסף. לפני כל משיכה הבנק יבדוק את התקדמות הבניה. הליווי הבנקאי מאפשר לרוכשים רוגע. הם יודעים שאם הפרויקט לא יצליח, הם יפנו לבנק המלווה לקבל את כספם חזרה. בסופו של דבר ערבות חוק מכר מייצבת את עסקאות הנדלן, גם מבחינת היזם, גם מבחינת הרוכש וכמובן שגם לגוף המממן. כיום באמצעות ערבות מכר קבלנם רבים מגייסים חלק נכבד מההון העצמי לפרויקט. אך כמו שניתן להבין, לא מדובר בסכום שיספיק לכל העלויות הנלוות לפרויקט וכך משלבים אותה עם שיטות מימון נוספות.

הלוואת מזנין

הלוואת מזנין היא הלוואה הניתנת לצורך השלמת ההון העצמי. הרי קבלן המעוניין לקדם פרויקט נדל"ן לא יוכל לקבל מימון כל עוד ואין לו הון עצמי מספק. גובה ההון העצמי הנדרש נע בין 15 ל-30 אחוז מעלות הבניה. אם ניקח בחשבון את עלויות בניית פרויקט נדל"ן, נראה כי מדובר בסכומים גבוהים במיוחד שאין לישראלי ממוצע בחשבון הבנק… לא לכל יזם יש את הכסף מוכן לפרויקט וכך ניתן להתחיל עם הלוואת מזנין. הבנק מאפשר מתן מימון נדל"ן גם כאשר ההון העצמי מתבסס על הלוואה. יחסית לשיטות המימון לקבלנים, הלוואת מזנין נחשבת להלוואה קלה יותר לגיוס והיא לא מצריכה בטוחות. את ההלוואה הקבלן מחזיר בתשלום אחד בתוספת הריבית אלא אם כן הקבלן בחר אחרת. לצד תשלום הריבית על ההלוואה, הגוף המממן מקבל מהלווה גם אחוז מהרווחים כ שסיכמו ביניהם קודם לכן. חשוב לקחת בחשבון שהלוואת מזנין היא לא הלוואה המעניקה ליווי בנקאי והיא לא נותנת את רוב המימון אלא אך ורק הלוואה משלימה.

הנפקת אגרות חוב

לא מעט קבלנים פונים לגייס הון באמצעות אגרות חוב, אך זוהי לא דרך מומלצת, היא עלולה להתקיל אתכם בקשיים בירוקרטיים לא פשוטים. פנייה להנפקת אגרות חוב תהיה נכונה במצבים מסוימים בלבד ובכל מקרה, אל תעשו זאת ללא התייעצות מראש עם מומחה לגיוס ומציאת פתרונות אשראי לקבלנים.

שאלות ותשובות בנושא מימון לקבלנים