Google ג גוגל
5.0
מבוסס על 55 ביקורות
js_loader
תפריט

מה צריך לדעת לפני שלוקחים משכנתא

לפני לקיחת משכנתא יש נתונים שהבנק לא רוצה שתדעו עליהם. צוות אוהד וייס – יעוץ משכנתאות שמח להנגיש לכם כאן מידע בנושא. כי יש דברים שאתם צריכים לדעת, במיוחד אם אתם עומדים לפני נטילת הלוואת משכנתא. על כל שאלה נוספת, אתם מוזמנים ליצור קשר עם צוות המומחים שלנו שישמח להנגיש לכם את המידע המדויק למשכנתא שלכם.

 

מה צריך לדעת לפני שלוקחים משכנתא מהבנק?

הטריקים של הבנק

הדבר הראשון שחשוב להבין הוא המשמעות הנלווית לדברים. הבנק הוא לא גמ"ח להשאלת כספים וכמו כל עסק אחר, גם לו יש יעדים עסקיים, הוא רוצה להרוויח כמה שיותר והרווחים שלו מתקבלים דרך ההלוואות שהוא נותן ללקוחותיו. על כל הלוואה הבנק גובה ריבית שהיא ההכנסה שלו מהעסקה.

הבנק רוצה לתמחר ללקוחותיו ריבית כמה שיותר גבוהה (בכדי להגדיל את שורת הרווח) בעוד שהלקוח רוצה להנות מריבית כמה שיותר נמוכה. לצד זאת, הבנק נדרש לשמור על תחרותיות הוגנת מול יתר הבנקים וכך הוא ירצה למשוך אליו את הלקוחות, מה שיוביל אותו לבוא לקראת הלקוחות.

כדי למשוך אליהם כמה שיותר לקוחות, הבנקים מעמידים לרשות הלקוחות פקידי משכנתאות המציגים את עצמם כיועצי משכנתא מטעם הבנק. הם מנסים לבלבל את הלווים שיחשבו שאין להם צורך להיעזר בשירות יועץ משכנתאות פרטי כי גם כאן יש מי שידאג להתאים לו את המשכנתא למה שהוא צריך. אך למעשה, לא זה מה שקורה.

פקידי הבנק מקבלים אחוזים מכל הלוואת משכנתא שהם מצליחים לתמחר במחיר גבוה ללקוח. כך יוצא ש"יועץ המשכנתא מטעם הבנק" הוא בעל אינטרס לשווק לכם משכנתא יקרה ככל הניתן. אם לא תכירו בכך, אתם עלולים למצוא את עצמכם משלמים מחיר יקר ממה שאתם יכולים לקבל.

 

מה עושים?

ברגע שיודעים שכך מתנהלים הדברים, יודעים לא להסתמך על הייעוץ הניתן על ידי פקידי הבנק ופונים מראש ליועץ משכנתא חיצוני, שלא עובד בשיתוף עם הבנק. כזה שיודע את אשר לפניו, מכיר את התחכומים של הבנק ויודע איך לעבוד בכדי להוזיל ללקוחותיו את מחיר המשכנתא ככל הניתן.

בסופו של דבר, הצלחה של יועץ משכנתא חיצוני נמדדת בהלוואת המשכנתא שהצליח לגייס ללקוחותיו. האם היא מתאימה לצרכי הלווה? האם מחיר הריבית הוא נמוך? המטרה שלו תהיה לגייס הלוואה בעלת ריבית זולה ככל הניתן.

 

נהלי בנק ישראל

בנק ישראל הוא המפקח על הבנקים וככזה, חשוב לו שהבנקים לא יסתכנו יותר מידי במתן ההלוואות. לכן הוא גם קבע נהלים מאוד ברורים לבנקים, כך הם יודעים מה הם יכולים לאשר ומה פחות.

לפני שניגשים ליטול הלוואת משכנתא, צריכים להכיר את נהלי בנק ישראל בכדי לדעת איך נכון להיערך:

  • יחס ההחזר – על פי נהלי בנק ישראל, גובה ההחזר החודשי הצפוי לא יכול להיות יותר גבוה מ-40% מגובה ההכנסה הפנויה. לצורך כך הבנקים מחשבים את סך כל ההכנסות בניכוי כל ההוצאות הקבועות ומגלים את גובה ההכנסה הפנויה. ההחזר החודשי יכול לעמוד רק על 40% מהסכום שהתקבל.
  • תמהיל המשכנתא – על פי נהלי בנק ישראל, שליש מסכום ההלוואה צריך להילקח בריבית קבועה שלא תסכן את יציבות הבנקים. מבחינת הבנק לא משנה אם מדובר בריבית קבועה לא צמודה למדד או צמודה למדד..
  • דירוג אשראי – הבנקים לא יכולים לסכן את עצמם יותר מידי ולכן, לפני מתן הלוואה, הם יבדקו את דירוג האשראי המעידה על ההתנהלות הכלכלית של הלווה. דירוג אשראי לא תקין, יוביל לסירוב הבקשה או לאישור משכנתא יקרה יותר. וחבל. אם השאלה מה צריך לדעת לפני שלוקחים משכנתא תוביל כאן מישהו לערוך סדר בעניין, כבר היה שווה.
  • גובה אחוז המימון המקסימלי שבנק ישראל מאשר לבנקים לתת עומד על 75% בלקיחת משכנתא חדשה.

 

העלויות הנלוות למשכנתא

נכון, לקיחת משכנתא עולה כסף וצריך להביא הון עצמי לרכישה. אך סביב לקיחת המשכנתא ורכישת הדירה, יש עלויות נלוות. בסופו של דבר, מחירה האמיתי של הדירה הוא לא המחיר שתלמו למוכר. אלא מה שתוציאו מכיסכם בגלל הרכישה. וזה יכלול עלויות שפחות מדוברות:

 

  • שכר תיווך – רכשתם את הדירה דרך מתווך נדל"ן? תצטרכו לשלם לו שכר תיווך של 2% ממחיר הנכס. אם אתם מצליחים למצוא דירה לרכישה ללא מתווך באמצע, הרווח והחיסכון הוא שלכם!
  • שכר עורך דין – ברכישת הדירה צריך עורך דין מקרקעין שילווה את הרכישה, יבדוק את פרטי הנכס הנרכש, את חוקיות העסקה ויערוך את הרישומים הנדרשים. שכר הטרחה של עו"ד מקרקעין יעמוד על כחצי אחוז ממחיר הנכס.
  • מס רכישה – ברכישת דירה יקרה שעלותה היא מעל לפטור (מעל 1.8 מיליון) או ברכישת דירה נוספת, על הלווה לשלם למדינה מס רכישה. מס זה יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים והמועד לתשלום הוא מוגבל ומיידי יחסית.
  • שכר יועץ משכנתאות – כל אחד רוצה לקבל משכנתא זולה ומשתלמת. הבעיה היא שכדי להנות ממשכנתא כזו, צריך מיומנות מקצועית. בסופו של דבר, שכר יועץ יכול להגיע לעלות של 10,000 ₪. אך החיסכון שמתקבל תודות לעבודתו עוברת את המאה אלף שקל. לא שווה להשקיע את הסכום הזה? הבעיה היא שאנשים לא זוכרים לחשב זאת סביב כל העלויות. יועץ מומחה יעזור ללווה לערוך סדר סביב כל העלויות הנלוות.
  • עלות השיפוץ – נכון, רכשתם דירה, אך לפעמים שוכחים שכדי שיוכלו לגור בנכס, צריכים הון נוסף לצורך שיפוץ מינימלי. עלויות שיפוץ חייבות להילקח בחשבון מראש. במיוחד שמדובר בתחום שחורג מעבר לתקצוב שנקבע לו מראש😊
  • הובלה וריהוט – כדי לאכלס את הדירה, צריך להכניס אליה ריהוט וציוד בסיסי. כל זה עולה כסף. ומה עושים אם שוכחים לחשב עלות זו מראש?  ניתן למנוע זאת עם תכנון מקדים!

 

כמה הון עצמי צריך?

לפני שלוקחים משכנתא, חייבים לדעת מה גובה ההון העצמי הנדרש לעסקה. כיום יש אחוזי מימון מוגדרים לפי אופי העסקה.

  • ברכישת דירה ראשונה, יהיה צורך להביא הון עצמי של 25% מערך הנכס לכל הפחות.
  • ברכישת דירה לשיפור דיור ההון העצמי שיידרש יעמוד על 30% ממחיר או מערך הנכס.
  • ברכישת דירה נוספת, אחוז המימון יעמוד על  לכל הפחות 50%.

 

ככל שתביאו הון עצמי גבוה יותר, כך אחוז המימון שתצטרכו יפחת, מה שיפחית את גובה הסיכון הנלווה וכך תוכלו לקבל ריבית נמוכה יותר.

ניתן לבצע שינויים במשכנתא קיימת.

רבים מאתינו פוחדים להתחייב. זה בולט במיוחד כאשר מדובר בהלוואה הנלקחת לתקופה של שלושים שנה… וכאן כדאי לזכור שתמיד בכל שלב שהוא ניתן לערוך שינויים בתנאי המשכנתא. ניתן לבצע איחוד הלוואות, מחזור משכנתא או אפילו לבצע סילוק מוקדם של ההלוואה במקרה שכך יבחר הלווה.

 

לסיכום

לפני לקיחת משכנתא יש נתונים שכדאי להכיר. אך כמו שראינו כאן, אין כמו ליווי מקצועי והכוונה מטובי המוחות בתחום. עכשיו גם אתם יכולים להנות מהתייעצות ראשונית ללא עלות עם צוות אוהד וייס – ייעוץ משכנתאות מוביל. מוזמנים ליצור קשר ולמנף את המשכנתא שלכם לחסכונית יותר. אתם יכולים לקבל הלוואה ולהנות מהחזר חודשי מותאם לצרכים שלכם.

 

שאלות ותשובות בנושא מה צריך לדעת לפני שלוקחים משכנתא

אם יש לכם נכס ממושכן לבנק ואתם מעוניינים למכור אותו, אתם יכולים למכור את הנכס ולכסות באמצעות דמי המכירה את המשכנתא הקיימת. 

אם אתם מתכננים לרכוש דירה חליפית, אתם יכולים לבצע גרירת משכנתא לדירה החדשה הנרכשת.

עוד לפני החתימה על חוזה הרכישה, כדאי לפנות ליועץ משכנתאות מקצועי בעל ניסיון. הוא יפעל להשגת אישור עקרוני שיתן לכם תמונת מצב נכונה יותר – כך תדעו מה גובה ההחזר החודשי שאתם יכולים לעמוד בו, מה גובה הדירה שאתם יכולים לרכוש ולא תופתעו מסירובים פתאומיים. 

מה צריך לדעת לפני שלוקחים משכנתא
מה צריך לדעת לפני שלוקחים משכנתא
לשיתוף המאמר לחצו:

אהד ויס בפייסבוק | מייל אישי: [email protected]

Google ג גוגל
5.0
מבוסס על 55 ביקורות
js_loader
תמונת פרופיל אהד ויס
אהד ויס,
יועץ משכנתאות מורשה
מחובר/ת
למעבר מהיר לשיחת ווטאסאפ עם אהד ויס >>