רכישת דירה היא אבן דרך משמעותית בחיי רבים, ועבור רוב האנשים, משכנתא היא כלי הכרחי להגשמת חלום הדירה. אך לפני שניגשים לבנק ומתחילים בתהליך לקיחת משכנתא, חשוב להבין מהו הון עצמי ומהי השפעתו על גובה ההלוואה והתנאים שלה והכי חשוב, כמה הון עצמי צריך למשכנתא. מוזמנים להמשיך איתנו. על כל שאלה נוספת בנושא, כתבו לנו, נשמח לעמוד לשירותכם ולהנגיש לכם מידע נוסף.
מהו הון עצמי?
הון עצמי הוא הסכום שהלווה, קונה הדירה, מביא איתו לעסקת הרכישה, מתוך כל הסכום הנדרש, יש סכום התחלתי שאותו הקונה צריך לשלם מכיסו בכדי שיוכל לקבל משכנתא. ההון העצמי מורכב יכול להיות מורכב מחסכונות, ירושות, מתנות, הלוואות ממקורות פרטיים ועוד. ככל שההון העצמי גבוה יותר, כך סכום ההלוואה (המשכנתא) שידרש, יהיה קטן יותר.
כמה הון עצמי צריך למשכנתא סטנדרטית?
הדרישה המינימלית להון עצמי נקבעת על ידי בנק ישראל ואף בנק למשכנתאות לא יכול לוותר על דרישה זו. גובה ההון העצמי הנדרש למשכנתא עומד כיום על:
- 25% ממחיר הדירה לרוכשי דירה ראשונה הלוקחים משכנתא חדשה.
- 30% ממחיר הדירה ל"משפרי דיור" (בעלי דירה קיימת המעוניינים למכור אותה ולרכוש אחרת משופרת).
- 50% ממחיר הדירה לרוכשי דירה להשקעה.
עם זאת, חשוב לציין שזוהי הדרישה המינימלית בלבד. ככל שההון העצמי גבוה יותר, כך תנאי המשכנתא יהיו טובים יותר, הן מבחינת גובה הריבית והן מבחינת גמישות ההחזר. ככל שגובה ההון העצמי יהיה גדול יותר ביחס להלוואה, תצטרכו הלוואה עם אחוז מימון נמוך יותר, מה שיאפשר לכם להנות מריבית טובה וזולה יחסית.
כמה הון עצמי צריך ברכישת דירה במחיר למשתכן?
פרויקט מחיר מטרה ומחיר למשתכן נועדו לסייע לכלל הציבור הישראלי לממש את חלום הדירה בישראל. זוכה באחת מההגרלות הממשלתיות יכול לקבל משכנתא באחוז מימון גבוה של עד 90% ממחיר הדירה בשוק החופשי, כך שההון העצמי הנדרש יכול לעמוד על 10% אחוזים בלבד. על פי הנהלים, המינימום הנדרש הוא מאה אלף שקל.
השפעת ההון העצמי על תנאי המשכנתא
הבנקים מחשבים את הסיכון הכרוך בכל משכנתא, בין היתר, על פי גובה ההון העצמי. ככל שההון עצמי גבוה יותר, כך הסיכון של הבנק במתן ההלוואה קטן יותר, וממילא הוא יאשר את המשכנתא בתנאים טובים יותר ללווה:
- ריבית נמוכה יותר: ריבית המשכנתא מורכבת מריבית הבסיס של בנק ישראל וממרכיב נוסף המכונה "פרמיה". ככל שההון העצמי גבוה יותר, כך הפרמיה תהיה נמוכה יותר, וכך תשלמו ריבית נמוכה יותר לאורך חיי המשכנתא.
- מסלולים גמישים יותר: הבנקים מציעים מגוון מסלולי משכנתא, לכל אחד מהם יתרונות וחסרונות. ככל שההון העצמי גבוה יותר, כך תוכלו לבחור במסלולים גמישים יותר, המאפשרים לכם להתאים את תשלומי המשכנתא לצרכיכם ולמצבכם הכלכלי.
הגדלת ההון עצמי
חסכון להון עצמי הוא תהליך הדורש זמן ותכנון. ישנן מספר דרכים להגדיל את ההון העצמי:
- חסכון שוטף: הקצאת סכום קבוע מדי חודש לחיסכון ייעודי עבור רכישת דירה. האפשרות הבסיסית ביותר היא להמשיך לחסוך עד להשגת סכום ההון העצמי הנדרש. ניתן לעשות זאת באמצעות הקצאת סכום קבוע מדי חודש מחשבון המשכורת, שמירה על כספי מתנות, ירושות או זכיות, עבודה נוספת ועוד.
- השקעות: השקעה בנכסים פיננסיים (כמו מניות ואגרות חוב) יכולה להניב תשואה משמעותית תוך זמן קצר ולהגדיל את סכום החיסכון להון העצמי.
- הלוואות: ניתן לקחת הלוואה מגופי מימון חיצוניים, גמ"חים או מהבנק לצורך הגדלת ההון העצמי. חשוב לבחון את תנאי ההלוואה בקפידה לפני לקיחתה. במיוחד חשוב לשים לב לגובה ההחזר החודשי הצפוי לאחר לקיחת המשכנתא, האם הוא יקטין את יכולת ההחזר שלכם בצורה משמעותית?
- תוכניות ממשלתיות: תוכניות כמו "דירה בהנחה" מציעות הקלות ברכישת דירה, ביניהן רכישת דירה במינימום הון עצמי. מי שיש לו יכולת החזר טובה אך אין לו הון עצמי מספק, יכול לרכוש דירה בקלות דרך תוכנית זו.
- שותפות: ניתן לרכוש דירה בשותפות עם אדם נוסף, בן משפחה או חבר. שותפות זו תאפשר לכם לחסוך בהון העצמי הנדרש, אך חשוב להגדיר מראש את תנאי השותפות, זכויות וחובות כל צד. במרבית המקרים כדאי להתאמץ עוד קצת ולהיכנס לעסקה כזו לבד, ללא שותפים שאמנם מקלים על גיוס ההון, אך בהמשך גם הרווחים נחלקים יחד…
- מחזור משכנתא – אם יש לכם נכס נוסף על שימכם, אתם יכולים לבצע מחזור משכנתא על המשכנתא הקיימת ובכך להקטין את ההתחייבות החודשית, מה שיאפשר לכם לחסוך הלאה, לדירה נוספת. על אותה הדרך ניתן לבצע גם איחוד הלוואות. במקרים רבים ניתן להגדיל את ההון באמצעות הנכס ולבצע הגדלת משכנתא על הנכס הקיים, אבל לפני ביצוע פעולות כאלו חשוב להתייעץ עם איש מקצוע מומחה לתחום.
- משכנתא לגיל השלישי: משכנתא כזו מכונה גם משכנתא הפוכה ובני שישים ומעלה יכולים למשכן את הנכס שלהם תמורת הלוואה בתנאים מיוחדים. הלוואה כזו ילדים יכולים לקחת בשיתוף פעולה עם הוריהם או שהורים יכולים ליטול ולהפנות את כספי ההלוואה לעזרה לילדים ברכישת נכס.
חשוב לציין
בחירת האפשרות המתאימה ביותר תלויה במצבכם הכלכלי האישי, ביכולת ההחזר שלכם ובמטרות שלכם ברכישת הדירה. לפני קבלת החלטה, מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות מוסמך, שיסייע לכם לבחון את האפשרויות השונות ולבחור בפתרון המתאים ביותר עבורכם.
בסך הכל, הון עצמי הוא רכיב משמעותי בלקיחת משכנתא. ככל שההון העצמי גבוה יותר, כך תנאי המשכנתא יהיו טובים יותר, הן מבחינת גובה הריבית והן מבחינת גמישות ההחזר. חשוב להתחיל לחסוך להון עצמי זמן רב ככל האפשר, תוך בחינת אפשרויות נוספות להגדלתו, כמו השקעות או כניסה להגרלות במסגרות תוכניות ממשלתיות קיימות.
צוות אוהד ויס – יעוץ משכנתאות כאן בשבילכם
תהליך לקיחת המשכנתא חייב לכלול חשיבה על כל הפרטים. אתם צריכים מישהו מקצועי שילווה את התהליך מבחינה מקצועית וינהל אותו על הצד הטוב ביותר, כי חשוב לכם לקבל משכנתא במחיר זול, למרות שההון העצמי שלכם הוא לא גבוה במיוחד. ויש איך לעשות את זה. צוות אוהד ויס – יעוץ משכנתאות צבר מומחיות בתחום וכיום כל אחד יכול להוזיל לעצמו את המשכנתא באמצעות דאגה לאיש הנכון שילווה את המשכנתא שלו. רוצים משכנתא בריבית זולה? כתבו לנו עכשיו! נשתדל לחזור אליכם תוך יומיים לשיחת ייעוץ קצרה ללא התחייבות מצידכם.
שאלות ותשובות בנושא כמה הון עצמי צריך למשכנתא?
אחוז המימון המירבי שהבנקים נותנים הוא 75% מערך הנכס. כך שגובה ההון העצמי המינימלי הנדרש יעמוד על 25% ממחיר הנכס לכל הפחות, בלקיחת משכנתא חדשה.
אם מדובר במשכנתא לשיפור דיור גובה ההון הנדרש יעמוד על לפחות 30% ממחיר הנכס. ברכישת דירה להשקעה, למי שיש לו כבר זכויות נדל"ן על שמו, ההון שידרש יעמוד על 50%.
חשוב לזכור את ההוצאות הנלוות לרכישת דירה. כי מלבד ההון העצמי, על הרוכש יש הוצאות הנלוות לתהליך הרכישה: הנפקת מסמכים, תשלום אגרות, שכר עו"ד מקרקעין המלווה את התהליך, שכר יועץ משכנתאות, עלות הערכת שמאי ועוד. את כל זאת חשוב לקחת בחשבון בחישוב ההון העצמי הנדרש ולא להתבסס על המינימום הקיים.
