החזר משכנתא 800 אלף

החזר משכנתא 800 אלף הינו נפוץ בעסקאות רבות של רכישת דירה ראשונה. סכום ההלוואה יחולק למסלולי הלוואה שונים כאשר יש חשיבות עצומה לאופן בניית התמהיל. בעזרת יועץ משכנתאות פרטי ניתן להיכנס למשא ומתן מול לבנקים לאחר שבניתם תמהיל משלכם באופן שתואם את האינטרסים והצרכים שלכם. תמהיל מאוזן המחלק את 800 האלף על פני המסלולים הנכונים יאפשר החזרים חודשיים המתאימים לכם.

רכישת דירה ראשונה

לקיחת משכנתא של 800 אלף לרכישת דירת מגורים מעניקה לכם הזדמנות להפוך לבעלי דירה בשווי של מעט מעל מיליון ₪. טרם נטילת ההלוואה ובניית התמהיל חשוב שתבינו מהם התשלומים חודשיים שבאפשרותכם להתחייב עליהם ויאפשרו לכם לעמוד בהחזר המשכנתא ללא פגיעה במצב הכלכלי של המשפחה.

שילוב הלוואת זכאות בתמהיל

בעת תכנון של החזר משכנתא 800 אלף חשוב לקחת בחשבון את התוכניות המיוחדות של המדינה ושימוש בהם במידה ואתם עומדים בתנאים הנדרשים. להלוואת זכאות של משרד הבינוי והשיכון יכולה להיות השפעה על כלל ההלוואה. הלוואת זכאות היא הלוואה צמודה למדד בריבית קבועה אותה ניתן יהיה לפרוע בכל עת וללא קנסות יציאה או עמלות היוון.

מסלול פריים עבור החזר משכנתא 800 אלף

מסלול הפריים נחשב בדרך כלל למסלול האטרקטיבי ביותר שניתן להשיג במסגרת משכנתא חדשה מלבד הלוואת הזכאות. בהתאם לשינויי הרגולציה האחרונים מסלול הפריים יכול להגיע לעד 66% מהסכום הכולל של המשכנתא. כלומר, עבור החזר משכנתא 800 אלף ניתן יהיה לקבוע בתמהיל ש-528 אלף ₪ יהיו במסלול הפריים.

היתרונות של מסלול הפריים הם שהוא אינו צמוד למדד וניתן למחזר או לפרוע את הסכום שבמסלול ללא קנסות. מסלול הפריים ניתן לתקופות ארוכות ויש בכך סיכון מסוים עקב חשיפתו לתנודתיות הנובעת מהשינויים לאורך השנים בריבית של בנק ישראל.

הון עצמי ואחוזי מימון

כשמדובר ברכישת דירה ראשונה בהתאם להוראות בנק ישראל הבנקים מאשרים מימון בגובה מקסימלי של 75% מהערך של הדירה הממושכנת כפי שזו נקבעת על ידי שמאי המקובל על הבנק. כלומר על דירה בערך שאותו קבע השמאי על כ- 1.06 מיליון ₪ הקונים יידרשו להביא מכיסם הון של כ-266 אלף ₪ על מנת שהבנק יאשר החזר של משכנתא 800 אלף בהתאם לאחוזי המימון המותרים.

אחוזי מימון בשיפור דיור ובדירות להשקעה

כאשר מדובר על משפרי דיור המעוניינים לקנות דירה נוספת ולמכור את זו הנוכחית בתוך הזמן שעדיין מאפשר להגדיר את הבעלים כבעלי דירה יחידה לצורכי מיסוי, נקבע אחוז מימון מקסימלי של 70% מהבנק. כלומר החזר משכנתא 800 אלף יינתן לדירה בשווי של כ 1.14-מיליון ₪ והקונה יידרש להביא הון עצמי של כ-428 אלף ₪.

הוראות הרגולציה מאפשרים לבנק לאשר 50% מימון למי שרוכש דירה השקעה. כלומר החזר משכנתא של 800 אלף יקבע לדירה שהשמאי העריך את שוויה ב1.6 מיליון ₪ והמשקיע יידרש להביא בעצמו הון עצמי נוסף של 800 אלף לשם השלמת העסקה.

אחוז מימון משכנתא מגופים לא בנקאיים

בניגוד למשכנתא על דירה יחידה וראשונה הנלקחת מהבנקים בהם הרגולציה מאפשרת מימון של הבנק על 75% מהערך של הנכס, הרגולציה קבעה אחוז מימון של עד 60% כאשר המשכנתא נלקחת ביד גופים חוץ בנקאים כמו חברות הביטוח. בעת נטילת משכנתא מחברת הביטוח על דירה ששמאי מעריך כשווה 1.2 מיליון ₪  חברת הביטוח תסכים להלוואה של 720 אלף ₪ ותדרוש להביא הון עצמי של 480 אלף ₪ למימון העסקה.

תמחור העסקה על ידי הבנק

בתמחור העסקה הבנק לוקח בחשבון את כלל המסלולים בתמהיל על מנת להגדיר את המרווח הבנקאי. לרוב כל בנק מגדיר לעצמו עבור כל סכום הלוואה את הרף העליון והתחתון שהוא מוכן לפעול בו. תמחור העסקה עשוי להשתנות בהתאם לאיכות הלווים, טיב העסקה, תנאי השוק, אחוז המימון ודירוג האשראי של הלווה, כמו גם דירוגו של הלקוח בבנק במידה וחשבונו הרגיל מנוהל בו.

קביעת גובה ההחזרים החודשיים

על פי הרגולציה של בנק ישראל גובה ההחזר החודשי שאותו הבנק יכול לאשר אינו יכול לעלות על 40% מההכנסה המשפחתית הפנויה. בפועל הבנקים לרוב לא יאפשרו שסכום ההחזר יעלה על כשליש מההכנסה נטו ולאחר שכלל ההתחייבויות הקודמות נלקחו בחשבון. גם כאשר הבנק מוכן להעניק סכום החזר חודשי מסוים חשוב מאוד שאתם תהיו בטוחים שתעמדו בו.

במקרים רבים לקראת רכישת דירה ראשונה זוג צעיר מתחיל לבחון את הוצאותיו והכנסותיו לעומק בפעם הראשונה. במקרים רבים אנשים גם עושים שינוי משמעותי בכלכלת המשפחה לשם החיסכון הנדרש טרם הרכישה. חשוב להבין כי צעדים מעין אלו לא תמיד הם ברי קיימא. בעת קביעת גובה התשלום החודשי חשוב שלא לדון את המשפחה לחיים של צמצום קבוע ולהתחייב להחזרים שיאפשרו לחיות ברמת החיים בה אתם רגילים גם בעתיד.

ליווי של יועץ משכנתאות

מכיוון שעבור כל לקוח עסקה הבנק מגדיר מרווח יש הבדל עצום אם אתם מגיעים לבנק לבד או מיוצגים על ידי יועץ משכנתאות חוץ בנקאי. כאשר אתם תנסו להתמקח עם הבנקאי על תנאי הריבית במסלול זה או אחר בתמהיל הוא עשוי לשחק עם המסלוליים בתמהיל כך שההורדה במסלול א' תקוזז בהעלאה במסלול ב'. כלומר הבנק עשוי להמשיך לתמחר את העסקה ברף הגבוה.

היועץ יודע להשוות בין תמהילים שונים ולהגדיר את העלות הסופית של ההלוואה בכל תרחיש. היועץ למעשה ינהל משא ומתן מקביל בין הבנקים השונים וינהל מעין מכרז ביניהם על התמחור הנמוך ביותר. כפי שציינו, מדובר בטווח ובמידה ובנק מסוים יודע שהלקוח יעדיף את הבנק האחר הוא עשוי לרדת על לתמחור הנמוך ביותר שהוא יכול להרשות לעצמו על מנת שלא להפסיד את הלקוח.

חיסכון עצום בטווח הארוך

הליווי של איש מקצוע כמו אהד ויס – ייעוץ משכנתאות אמנם ידרוש הוצאה מידית שתתווסף להוצאות הרבות הנלוות לרכישת הדירה אך הדבר מומלץ במיוחד ולמעשה מדובר בהשקעה משתלמת במיוחד. הפער שבין נטילת הלוואה של 800 אלף ₪ מהבנק ללא ליווי מקצועי לבין נטילת אותה הלוואה עם יועץ יכולה לבוא לידי ביטוי בעשרות אלפי שקלים נוספים לאורך השנים.

שאלות ותשובות בנושא החזר משכנתא 800 אלף