מסלולי משכנתא

הלוואת המשכנתא המוכרת לנו, מורכבת ממספר סוגי מסלולי משכנתא. כל מסלול הוא כמו הלוואה בפני עצמה המוחזרת על פי תנאים משלה. בהלוואת המשכנתא קיימים מספר סוגי מסלולי משכנתא וכל אחד מהם מציב תנאי ריבית אחרים להחזר ההלוואה. יש מסלול משכנתא בריבית קבועה לעומת מסלול משכנתא בריבית צמודה למדד. בזמן לקיחת ההלוואה חשוב לבדוק אילו מסלולים נכון לשבץ בה ומה משמעות כל מסלול. שילוב מסלולים לא מתאימים בצורה לא מבוקרת עלולה לייקר את הלוואת המשכנתא ולהפוך אותה לפחות משתלמת… במיוחד בשבילכם ריכזנו כאן מידע בנושא, על כל שאלה נוספת, כדאי שתכתבו לצוות אוהד ויס – ייעוץ משכנתאות שישמח להנגיש לכם מידע מדויק למקרה שלכם.

למה צריך מסלולי משכנתא?

לקיחת משכנתא היא החלטה משמעותית שתקבע את גובה ההחזרים החודשיים שלכם בשלושים השנים הבאות. לפני שמתחייבים על דבר כזה, חשוב לוודא שהכל נעשה על הצד הטוב ביותר. בחירת מסלול המשכנתא המתאים ביותר לצרכים וליכולות שלכם יכולה לחסוך לכם סכומים משמעותיים של מאות אלפי שקלים!

יתרונות מסלולי המשכנתא

• הפחתת הסיכון: מסלולי משכנתא שונים מאפשרים לכם לפזר את הסיכונים הכרוכים בהלוואה. לדוגמה, שילוב של מסלול ריבית קבועה עם מסלול ריבית משתנה יכול להגן עליכם מפני עליות ריבית עתידיות.
• התאמה לצרכים: ניתן לבחור מסלול משכנתא המתאים לצרכים וליכולות שלכם. לדוגמה, אם אתם מתכננים למכור את הדירה בטווח הקצר, ייתכן שתרצו לבחור במסלול עם תקופת החזר קצרה.
• הוזלת עלויות: בחירת מסלול משכנתא מותאם יחסוך לכם סכומים משמעותיים בעלויות המשכנתא לאורך חיי ההלוואה.
• שיפור יציבות כלכלית: בחירת מסלול מתאים יכולה להקל על תשלומי ההחזר החודשיים ולשפר את יציבותכם הכלכלית.

מה זה בכלל מסלולי משכנתא?

כל הלוואת משכנתא מורכבת ממספר מסלולים, על פי בחירת הלווה. כל מסלול הוא בעל ריבית אחרת, בגובה אחר ובשיטת חישוב אחרת. את סכום ההלוואה מחלקים למספר המסלולים ובוחרים את גובה הסכום שיוצמד לכל מסלול. כל יכול להיות לווה שייקח הלוואה על סך מיליון שקל, שליש ממנה הוא ייקח במסלול ריבית פריים, שליש ממנה בריבית קבועה לא צמודה ואת השליש הנוסף בריבית משתנה. וזו רק דוגמא כמובן. האפשרויות לשילוב מגוונות. לכל מסלול משכנתא יש מאפיינים ייחודיים.

סוגי מסלולי המשכנתא

ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ)

מסלול קל"צ נחשב למסלול היציב ביותר, הוא נותן להלוואה יציבות כיוון שמדובר בריבית הנקבעת בעת לקיחת ההלוואה והיא לא משתנה למרות שינויים אפשריים במשק / במדדים. כל הלווה יודע בצורה מסודרת מה יהיה גובה ההחזר הצפוי על סכום המשכנתא שנלקח במסלול קבוע לא צמוד. ריבית כזו תהיה יקרה יחסית, כיוון שהיא מעבירה את הסיכון (שמא הריבית תעלה ויהיה צורך לספוג על ההתייקרות) לבנק. מצד שני, על פי נהלי בנק ישראל, בכל הלוואת משכנתא שליש מגובה ההלוואה חייב להילקח במסלול קבוע (ולא משנה אם הוא צמוד מדד או לא). האיזון יהיה לפרוס את המסלול הקבוע על תקופה נכונה שתמשיך להעניק יציבות להלוואה לאורך השנים.

ריבית קבועה צמודה למדד

ריבית קבועה צמודה למדד המחירים לצרכן נשמעת קצת אבסורדית אבל חשוב להבין. בכל החזר הלוואה, יש החזר על הקרן ויש החזר ריבית כפי שהיא נקבעה לפני כן.  במסלול זה הריבית היא קבועה ולא משתנה, אך קרן ההלוואה מוצמדת למדד המחירים לצרכן וכל עלייה במדד מייקרת את יתרת הקרן שנותרה לפירעון.

ריבית פריים

ריבית פריים היא ריבית שהייתה הריבית הזולה ביותר שמונה שנים ברצף עד להתייקרותה הדרמטית בשנה החולפת. כל חודש מחדש בנק ישראל מכריז על עדכון הריבית שלו ולכן ריבית הפריים המבוססת על ריבית עוגן הבנקים וריבית בנק ישראל, עלולה להשתנות כל חודש מחדש. ריבית זו נחשבת לחסרת יציבות ולכן אם משלבים אותה במשכנתא, יהיה נכון לשלב אותה באיזון מבוקר, מבחינת טווח הזמן ומבחינת גובה הסכום שיילקח במסלול.

ריבית משתנה

ריבית משתנה היא ריבית הנקבעת מראש אך מראש קובעים נקודות שינוי בהן הריבית תשתנה בהתאם למדד מסוים או כל פרמטר אחר. ריבית כזו תהיה זולה יחסית, אך גם לא כל כך יציבה. כך ששילוב שלה חייב להיות מבוקר על פי הנתונים והיכולות של הלווה.

למה חשוב לבחור מסלול משכנתא בקפידה?

בחירת מסלול משכנתא נכונה יכולה להוביל לחיסכון משמעותי בעלויות המשכנתא לאורך חיי ההלוואה. בנוסף, בחירת מסלול מתאים תבטיח שיהיה לכם אפשרי לעמוד בתשלומי ההחזר החודשיים בסופו של דבר.

מה חשוב לקחת בחשבון בבחירת מסלול משכנתא?

בחירת מסלול משכנתא היא החלטה משמעותית, בעלת השפעה ארוכת טווח על חייכם הכלכליים. בחירה נכונה יכולה לחסוך לכם סכומים משמעותיים, להקל על תשלומי ההחזר החודשיים ולשפר את יציבותכם הכלכלית.

1. סוג הריבית

ריבית קבועה: ריבית זו אינה משתנה לאורך תקופת ההלוואה. יתרון: ודאות ויציבות בתשלומים. חסרון: ריבית גבוהה יותר ביחס למסלולים אחרים קיימים.

ריבית משתנה: ריבית זו יכולה להשתנות לאורך תקופת ההלוואה, בהתאם למדדים כלכליים. יתרון: ריבית נמוכה יותר בתחילת ההלוואה. חסרון: אי ודאות וחשש מפני עליות ריבית עתידיות.

ריבית פריים: ריבית זו צמודה לריבית הבסיסית של בנק ישראל, ומשתנה בהתאם להחלטות הבנק. יתרון: ריבית נמוכה יחסית בתחילת ההלוואה. חסרון: תנודתיות גבוהה וחשש מפני עליות ריבית עתידיות.

2. הצמדה קיימת למדד

צמוד מדד: סכום ההלוואה צמוד למדד המחירים לצרכן (מדד). יתרון: הגנה מפני אינפלציה. חסרון: תשלומי ההחזר החודשיים יכולים להשתנות בהתאם למדד.

לא צמוד מדד: סכום ההלוואה אינו צמוד למדד. יתרון: תשלומי החזר חודשיים קבועים. חסרון: חשיפה לסיכון אינפלציוני.

3. תקופת ההלוואה

תקופה קצרה: תשלומי החזר חודשיים גבוהים יותר, אך סך הריבית המשולמת נמוך יותר.

תקופה ארוכה: תשלומי החזר חודשיים נמוכים יותר, אך סך הריבית המשולמת גבוה יותר.

4. הון עצמי

גובה ההון העצמי משפיע על תנאי המשכנתא, כולל גובה הריבית וסכום ההחזר החודשי. ככל שההון העצמי גבוה יותר, יהיה צורך באחוז מימון נמוך יותר.

5. יכולת החזר:

חשוב לבחור מסלול משכנתא שתואם את יכולת ההחזר החודשית שלכם. אין עניין להיכנס לסחרחורת כלכלית רק בגלל שאישרו לכם הלוואת משכנתא לא מותאמת ליכולת הכלכלית שלכם…

6. יעדים פיננסיים

בחירת מסלול משכנתא צריכה להתבסס על היעדים הפיננסיים שלכם לאורך זמן. אם אתם מתכננים למכור את הנכס כעבור מספר שנים או לבצע מחזור משכנתא, תצטרכו לשלב מסלולי משכנתא שפירעון מוקדם שלהם לא יעלה לכם יקר מידי. במקרים מסוימים יהיה נכון לתכנן "מסלול פיתוי" יקר יותר מכל המסלולים וכך לפרוע אותו מוקדם. זה גם יכול להיות איחוד הלוואות באמצעות הגדלת משכנתא. היעדים הפיננסים צריכים לעמוד לאורך כל הדרך מול העיניים.

7. תנאים נוספים

יש לבדוק את תנאי ההלוואה הנוספים שלפעמים נזנחים ולא נבדקים למרות שהם יכולים להיות משמעותיים מאוד במקרים מסוימים, זה יכול להיות עמלת פתיחת תיק, עלויות נוספות נלוות, נגישות של הבנק המלווה או כל פרמטר אחר שחשוב לכם.

8. התייעצות עם יועץ משכנתאות

בחירת מסלול משכנתא היא תהליך מורכב, הדורש הבנה מעמיקה של האפשרויות השונות והתאמתן לצרכים וליכולות שלכם. מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות מוסמך, שיסייע לכם לבחון את האפשרויות השונות ולבחור בפתרון המתאים ביותר עבורכם. משכנתא הנלקחת עם ליווי של יועץ מומחה בתחום, תהיה זולה משמעותית מהלוואת משכנתא אחרת ללא ליווי.

צוות אהד ויס – ייעוץ משכנתאות כאן בשבילכם

מי שחשוב להנות ממשכנתא משתלמת, זולה ומותאמת לצרכים האישיים שלו, פונה לצוות אוהד וייס – ייעוץ משכנתאות ברמה אחרת. צוות היועצים דואג לבנות תמהיל משכנתא אופטימלי מותאם ליכולת הלקוחות, לנהל משא ומתן מול הבנקים בכדי להשיג עבורכם את תנאי המשכנתא הטובים ביותר. מוזמנים לפנות לצוות המשרד בין אם מדובר בלקיחת משכנתא חדשה, מחזור משכנתא או אפילו משכנתא לגיל השלישי.

לסיכום, בחירת מסלול משכנתא נכונה היא צעד חשוב לקראת רכישת דירה וחיסכון משמעותי בעלויות המשכנתא. מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות מוסמך, שיסייע לכם לבחון את האפשרויות השונות ולבחור בפתרון המתאים ביותר עבורכם.

שאלות ותשובות בנושא מסלולי משכנתא