ישנם מצבים בהם אנו רוצים לקנות דירה שתהיה וכנה רק בעוד כמה שנים אך עוד לא מכרנו את הדירה שלנו אז אנו לא יכולים להתחיל לשלם את המשכנתא. במצבים מעין אלו ישנם פתרונות פיננסים אחרים כשאחד הפופולריים שבהם היא הלוואת גרייס. מהי הלוואת גרייס, כיצד היא עובדת ומה ההבדלים בינה ובין הלוואת בלון? הנה כל מה שאתם צריכים לדעת על הלוואת גרייס ועל פתרונות רכישת דירה ללא לפני נטילת משכנתא.
מהי הלוואת גרייס?
הלוואת גרייס כשמה כן היא הלוואת חסד. כמובן שהבנק לא עושה איתנו חסד לחלוטין אבל הוא מאפשר לנו לקחת הלוואה עכשיו ולהתחיל לשלם אותה רק בעוד כמה שנים. עובדה זו יכולה לאפשר לאנשים שעוד לא מכרו את דירתם אבל כן רוצים לרכוש דירה חדשה לעשות זאת גם מבלי לקחת משכנתא.
לרוב הלוואת גרייס תילקח לתקופת זמן ארוכה – את הריבית תצטרכו לשלם מהיום הראשון ואת הקרן תשלמו בתקופות מאוחרות יותר. ככלל, ניתן לדחות את תשלומי הקרן לתקופות של בין שלושה חודשים ועד שנתיים ואפילו יותר. כדאי לדעת גם על ההבחנה בין גרייס מלא וגרייס חלקי – בגרייס מלא נדחים כל תשלומי ההלוואה לתקופת הגרייס.
כלומר, לפי הסכם הדחיה שלכם עם הבנק לא תצטרכו לשלם דבר בתקופה הראשונה – הבנק אפשר לכם להתחיל לשלם את ההלוואה ממועד מאוחר יותר. בגרייס חלקי תדרשו לשלם את תשלומי הריבית (ללא הקרן בתקופה הראשונה) ותשלומי הקרן ידחו לתקופה שלאחר קופת הגרייס. מטבע הדברים עבור גרייס מלא תצטרכו לשלם מחיר גבוה יותר מאשר גרייס חלקי.
היתרונות והחסרונות של הלוואת גרייס?
היתרון הגדול ביותר בהלוואת גרייס היא זה שהיא מאפשרת לכם אוויר לנשימה. במקרים רבים אנו יודעים שיכנס לנו כסף רב בקרוב כי אנו נמצאים בעיצומו של תהליך מכירת דירה או קבלת כסף ממקור אחר. למרות זאת, אנו רוצים לקנות נכס חדש כבר עכשיו כי מוצא פרויקט חדש ומשתלם או בגלל שמחירי הדירות הגיעו למצב שבו אנו חושבים שמשתלם לעשות עסקה עכשיו.
כדי לגשר על הפער הזה בו אנו רוצים לעשות עסקה עכשיו אך הכסף יגיע רק בעוד שנה או שנתיים המציאו את הלוואת גרייס שמאפשרת לנו קצת אוויר לנשימה ותשלומים נמוכים יחסית בתקופת ההתחלה של ההלוואה ואילו לאחר שנקבל את סכום הכסף נוכל להחזיר את ההלוואה במלואה.
החיסרון הגדול ביותר הוא שלרוב ההלוואה הזו תהיה יקרה יחסית. אמנם ההלוואה נקראת גרייס (חסד) אך הבנק לא באמת עושה איתנו חסד ובעבור האפשרות שלנו לשלם את הקרן במועד מאוחר יותר הבנק גובה לרוב גם ריבית גבוהה יותר.
לרוב ההבדל בין הלוואת גרייס עם דחייה של תשלומי ההלוואה יכולה לעלות כמה עשרות אלפי שקלים יותר מאשר הלוואה רגילה לא הדחייה. הסכום שהבנק גובה בעבור הדחייה של גרייס משתנה בהתאם לריבית הנהוגה על הלוואות רגילות, תקופת הדחייה המבוקשת, סכום ההלוואה ועוד.
מתי ולמי זה מתאים?
במידה והדירה שלכם כבר נמצאת בתהליך המכירה הלוואת גרייס יכולה להתאים לכם מאוד. תוכלו למכור את הדירה שלכם מהר יחסית ולהימנע מתשלומי ריבית גבוהים לתקופה ארוכה. מומלץ גם לבדוק או היוועץ עם יועץ משכנתאות לגבי כדאייתו של הצעד. לעיתים ישנם צעדים אחרים שיכולים להתאים יותר למצבכם כגון הלוואה רגילה או הלוואת בלון (הלוואת בלון תוסבר בהמשך המאמר).
במידה והדירה שלכם אינה נמצאת בתהליך המכירה הלוואת גרייס עשוי להיות צעד מסוכן – הדירה עלולה לא להימכר או להימכר במחיר נמוך ממחיר השוק ובסופו של דבר לא תצליחו לכסות את תשלומי הריבית הגבוהים.
מהי הלוואת בלון?
למי שנמצא במצב בו הלוואת גרייס עשויה להתאים לו מומלץ לדעת גם על הלוואת בלון. הלוואת בלון שמכונה לעיתים גם הלוואת גישור מאפשר ללווה לקבל את מלוא הסכום באופן מיידי. הבנק מפריד בין הסכום ההלוואה עצמו ובין התשלומים הנלווים להלוואה – הריבית וההצמדה ישולמו מידי חודש ואילו סכום ההלוואה עצמו יוחזר בסוף התקופה.
למשל, אם לקחתם הלוואה בגובה מיליון שקלים לשנתיים, אתם תקבלו את כל מיליון השקלים בצורה מיידית, דבר שיאפשר לכם לעבור לגור בנכס החדש שרציתם. בשנתיים הראשונות תשלמו תשלומי ריבית על כל סכום ההלוואה (מיליון שקלים), בסוף השנתיים כפי שקיבלתם את כסף בבת אחת כך גם תצטרכו להחזיר אותו בפעימה אחת.
כאמור, אם אתם בתהליך מכירת הדירה שלכם תוכלו להחזיר את הכסף יחסית בקלות עם הסכום שתקבלו לאחר מכירת הדירה.
מה ההבדל בין הלוואת גרייס להלוואת בלון?
כאמור שתי ההלוואות הללו עשויות לעזור לכם במצב בו אתם רוצים לרכוש דירה חדשה אך עדיין לא יכולים למכור את הדירה הישנה (למשל אם הדירה החדשה נבנית כעת ואתם אמורים לקבל אותה מהקבל רק במועד מאוחר יותר).
ובכל זאת, מה ההבדל בין שתי ההלוואות? הלוואת גרייס היא לרוב הלוואה לטווח ארוך של עשרים שנה למשל, בשנתיים הראשונות תשלמו רק את הריבית דבר שיאפשר לכם לרכוש את הדירה החדשה בלי להיות מחויבים שלם סכומים גבוהים כל חודש.
לאחר מכירת הדירה שלכם תוכלו להחזיר באמצעות הכספים שקיבלתם את ההלוואה כולה (למעשה הלוואת גרייס מאפשרת לכם תקופת תשלומים קלה בשנתיים הראשונות וקשה יותר ב-18 השנים שלאחר מכן). הלוואת בלון לעומת הלוואת גרייס היא הלוואה לטווח הקצר (שנתיים למשל). גם בהלוואת הבלון לא תידרשו לשלם סכומים גבוהים בהתחלה – לאורך כל תקופת ההלוואה תצטרכו לשלם רק את הריבית.
אך בתום תקופת ההלוואה תצטרכו להחזיר את מלוא הסכום שלקחתם בבת אחת. השנתיים הראשונות דומות בין הלוואת גרייס להלוואת בלון – משלמים רק את תשלומי הריבית וההצמדה. לאחר השנתיים הראשונות בהלוואת גרייס ממשיכים את התשלומים בצורה מדורגת מידי חודש ואילו בהלוואת בלון משלמים את כל הסכום בבת אחת.
מתי כל אחד מהצעדים מומלץ?
בהלוואת בלון ניתן לקבל תנאים טובים יחסית, לשלם שנתיים רק ריבית ולאחר מכן להחזיר את כל סכום הלוואה בלי צורך בתשלומי ריבית נוספים. בהלוואת גרייס לעומת זאת ממשיכים לשלם ריבית גם על הקרן במהלך 18 השנים הבאות. לכן, אם יש לכם סכום כסף גבה שאמור להיכנס ממכירת נכס או מירושה הלוואת בלון יכולה לחסוך לכם תשלומים לבנק.
לעומת זאת, רוב הפעמים מכירת הנכס הישן אינה מכסה לחלוטין את שווי הנכס החדש ולכן יהיה קשה להחזיר את מלוא סכום ההלוואה תוך שנתיים. במצב בו לא תוכלו לעמוד בתשלום חד עמי גדול כל כך מומלץ לקחת הלוואת גרייס שדומה יותר באופייה למשכנתא ומאפשרת להחליק ולפרוס את התשלומים לשנים רבות יותר.
מומלץ מאוד לפנות ליועץ משכנתאות מנוסה שיוכל להתאים עבורכם את הצעד הפיננסי המיטבי. היוועצות תוכל לסייע לכם לעשות את הצעד הנכון ביותר עבורכם ולחסוך לכם זמן וכסף רב. אנחנו במשרד הייעוץ אוהד וויס – יועץ משכנתאות מסייעים למאות לקוחות באדיבות תוך הבאת הידע המקצועי והניסיון שלנו לבחירת המסלול הטוב והכדאי ביותר.
סיכום
הלוואת גרייס מאפשרת לרוכשי דירות לרכוש אותן עוד לפני שיש להם את הכסף ממכירת הדירה שלהם. למעשה ההלוואה מגשרת על פער הזמנים בין קניית הדירה ובין התשלומים שהרוכש מקבל ממכירת הדירה שלו. בהלוואת גרייס נשלם את הריבית כבר בהתחלה אך תשלומי הקרן ידחו למועד מאוחר יותר בהתאם להסכם עם הבנק (תקופה שלבין שלושה חודשים לשנתיים).
היתרון המשמעותי של הלוואת גרייס הוא כאמור האפשרות לגשר על פער הזמנים אך החיסרון המשמעותי הוא התשלום שהבנק דורש עבור הדחיה. במידה ואתם בטוחים שתהיה לכם אפשרות לשלם את מלוא הסכום לאחר מכירת דירתכם מומלץ לשקול הלוואת בלון דרה תוכלו להימנע מחלק מתשלומי הריבית הגבוהים.
