חלוקת אחוז המימון במשכנתא הוא החלק שניתן לקבל משווי הנכס מהבנק לטובת הרכישה. בדרך כלל רוכשי דירה חדשה יכולים לקבל עד 75% מימון והם נדרשים להביא הון עצמי של 25%. משכנתא במחיר למשתכן ניתנת בתנאים ייחודיים כאשר ניתן בדרך כלל לקחת מימון דרך משכנתא עד ל-90% משווי השוק של הדירה כאשר הבנקים מסתפקים בתשלום של הון עצמי של 10% אחוז בלבד.
לפי שווי שוק מוערך
בנטילת משכנתא חדשה עבור דירה במסגרת מחיר למשתכן אחוזי המימון יישארו על 75% מימון אך במקום שהבנק יחשב את אחוזי המימון על בסיס המחיר אותו משלם הרוכש, הוא יחשב את אחוזי המימון על פי השווי המוערך של הדירה בשוק החופשי, כפי שהדבר נקבע על ידי השמאי הממשלתי. מדובר בהטבה משמעותית מכיוון שהדירות במחיר למשתכן נמכרות בהנחה.
| דוגמא לאחוזי מימון של משכנתא במחיר למשתכן | |||
| מחיר ששילם הרוכש | מיליון ש"ח | אחוז מימון | הון עצמי נדרש |
| שווי שוק על פי השמאי | 1.2 מיליון ₪ | 75% | 100,000 ש"ח |
חיסכון משמעותי לזוכים
השינוי של אחוזי המימון עבור משכנתא במחיר למשתכן מאפשר חיסכון של עשרות ולפעמים גם מאות אלפי שקלים בגובה ההון העצמי אותו נדרשים להביא הרוכשים מהבית. הדבר פותח את האפשרות לרכישת דירות חדשות בפני אוכלוסיות שאינן יכולות לעשות זאת בתנאי השוק הרגילים. בהקשר זה כאשר מכנים מסגרות אלו כדיור בר השגה יש בכך מן האמת עבור רבים.
מענק פריפריה
מעבר להטבה המגולמת בהערכת שווי הנכס במחיר שוק, המדינה מעניקה בנוסף מענק מקום מיוחד לרוכשים של דירות במגוון יישובים בפריפריה. המענק נקבע על 40,000 ש"ח לדירה ביישובים כמו אילת, חריש, נהריה, רכסים, שלומי ועוד ועל 60,000 ש"ח לדירה ליישובים כמו אופקים, חצור הגלילית, ירוחם, מעלות-תרשיחא, נצרת, קריית שמונה, שדרות ועוד.
המענק כחלק מההון העצמי
המחירים שמופיעים במחיר למשתכן הם טרם קבלת המענק. החל משנת 2017 במקום שהמענק יינתן בשני תשלומים לאחר תשלום ההון העצמי ולאחר גמר השלד, המדינה אישרה להחשיב מענק זה כחלק מההון העצמי של הרוכשים ,דבר שמקטין עוד יותר את גובה ההון העצמי, שהזוכים בפרויקטים במקומות שצוינו נדרשים לגייס.
-
המענק כחלק מההון העצמי
מגבלות על הטבות משכנתא במחיר למשתכן
סך ההטבות יכול להצטבר להטבה משמעותית לרוכשים אך בהתאם להגדרות משרד השיכון לא יכול להיווצר מצב שבו הבנק יעמיד לקונה 100% מימון למשכנתא. בכל מקרה, הרוכשים נדרשים להעמיד לצורך קבלת המשכנתא ורכישת הדירה בפרויקט, הון עצמי של 100,000 ₪ לכל הפחות.
הגבלה נוספת שקבעה המדינה היא ששווי הדירה בשוק החופשי לא יעבור את השווי של 1.8 מיליון שקל. במידה והוא יהיה גבוה מכך, יהיה על הבנק המממן להתייחס אל הדירה כמו דירה רגילה. מגבלה זו רלוונטית בעיקר באזורי ביקוש כמו הרצליה ורעננה, שם מחירי השוק של הדירות הגדולות בתכנית צפויים לעלות יותר מ- 1.8 מיליון ₪.
חוסר וודאות הנלווה לשיטה
בגלל אופן הזכייה בהגרלה ודרך הבחירה של הזוכים בדירות השונות קיים חוסר וודאות בנוגע לכמה תעלה הדירה של כל זוכה בסופו של דבר. לצורך הדוגמה, אם המחיר למ"ר הוא 10,000 ש"ח ואתם מעוניינים בדירת 3 חדרים בגודל כולל של 80 מ"ר אז הדירה אמורה לעלות לכם כ- 800 אלף. במידה ואתם מהאחרונים בתור אתם עלולים להישאר רק עם דירות של 120 מ"ר.
מחיר הדירה בגודל שכזה עשוי לעמוד על 1.2 מיליון ₪. מדובר בהפרש גדול מאוד של 400 אלף ₪ ולמרות כל ההנחות וההטבות, הדבר יכול להקשות על קבלת משכנתא במחיר למשתכן, עקב חוסר בהון עצמי הנדרש במקרים מעין אלה.
שכירות ומשכנתא
לוח התשלומים לקבלן במחיר למשתכן הינו קבוע מראש ואינו ניתן למשא ומתן בדומה למתרחש בעת רכישת דירה רגילה מקבלן. זמן בניית הדירה אורך זמן ובדרך כלל יהיה צורך לשלם במקביל הן על המשכנתא והן על השכירות. רבים נדרשים לקחת משכנתא במחיר למשתכן בהלוואת גרייס לשמך תקופת הבניה.
חשוב להבין שאמנם הדבר יוריד את גובה התשלום בטווח הקצר אך יעלה את עלות ההלוואה כולה בטווח הארוך. טרם הסדרת הנושא של מקום מגורים לתקופת בנייה ולקיחת משכנתא בכלל חשוב להסדיר את ההוצאות החודשיות לרבות ביצוע איחוד הלוואות על מנת לדעת מראש מה גובה ההחזר על המשכנתא שאתם יכולים לעמוד בו.
-
שכירות ומשכנתא
לנטרל את אפקט הלחץ
חשוב מאוד לקבל מראש אישור עקרוני למשכנתא עבור פרויקטים של מחיר למשתכן על מנת לנטרל את אפקט הלחץ בעת הזכייה. הדבר יכול להקל עליכם משמעתית במידה ותזכו. מומלץ לבחון את הדירות הרלוונטיות מראש ולהבן אלו רלוונטיות לכם מבחינת גודל הנכס והמחיר למטר רבוע ולהוציא אישור עקרוני מהבנקים לסכומי המשכנתא ואחוזי המימון הרלוונטיים.
ניהול משא ומתן מול הבנקים
ניהול משא ומתן מול הבנק על ריביות משכנתא של מחיר למשתכן אינו אותו הדבר כמו לנהל משא ומתן למשכנתא ברכישת דירה רגילה מכיוון שכל בנק רואה את הדברים בצורה מעט שונה. יש בנקים שדורשים לאשר את הפרויקט הספציפי שבו תרכשו את הנכס ויש בנקים שלא יאשרו אחוזי מימון גבוהים כפי שהובטח, או לחילופין יתנו ריביות גבוהות יותר מאשר בפרויקט רגיל.
סיכום משכנתא במחיר למשתכן
לסיכום הנושא, למשכנתא במחיר למשתכן מאפיינים ייחודיים שחשוב לקחת אותם בחשבון. חשוב לקחת מספיק זמן לניהול משא ומתן מול הבנקים בצורה נכונה או לקחת איש מקצוע כמו אהד ויס – ייעוץ משכנתאות שיעשה את זה עבורכם. הליווי של יועץ מנוסה עשוי לעלות מעט בשלב הראשוני אך יכול להיות בעל משמעות עצומה על החזרי המשכנתא בטווח הארוך.
שאלות ותשובות בנושא משכנתא במחיר למשתכן
ככל שההון העצמי שלכם גדל כך רמת הריביות שתקבלו מהבנקים תהיה נמוכה יותר. כלומר, כדאי להגדיל ככל שניתן את ההון העצמי על מנת שגובה ההחזרים הסופיים שתשלמו לבנק על הריביות יהיה נמוך יותר. רמת הריבית הנמוכה ביותר היא למי שמביא הון עצמי של לפחות 55% מערך הדירה. עבור הון עצמי של לפחות 40% מערך הדירה יינתן רמת ריביות בינוניות ועבור הון עצמי מינימלי של 25% רמת הריביות תהיה הגבוהה ביותר.
חסרי דירה שמוגדרים כזוגות נשואים או ידועים בציבור בכל גיל ויחידים לרבות רווקים, גרושים ואלמנים מעל לגיל 35. גם הורה עצמאי המוגדר כחד-הורי עם ילד אחד לפחות זכאי להשתתף בהגרלות התוכנית וכך גם נכים בני 21 ומעלה. יש צורך שבעת החתימה על חוזה לדירת מחיר למשתכן לאחר הזכייה בהגרלה שהזוכה עדיין יהיה במעמד של חסרי דירה.
האוכלוסיות שזכאיות למחיר למשתכן לרוב יהיו גם זכאיות להלוואת זכאות. הלוואת הזכאות כוללת ריבית שיכולה להיות נמוכה ב 0.5% מהריבית הממוצעת בשוק לאותו המסלול. ניתן לפרוע את מסלול הזכאות בכל עת ללא קנסות יציאה והדבר מוזיל גם את קנסות היציאה במסלולים האחרים. הלוואת הזכאות מקשה גם על מימוש של הנכס על ידי הבנק במידה וחלילה לא תעמדו בתשלומים על המשכנתא.
