לצורך גיוס מימון נדל"ן חשוב להכיר את האפשרויות הקיימות, כמה הון היזם צריך לגייס וכמה אחוז מימון הוא יוכל לקבל ואיך בכלל בוחרים גוף פיננסי. צוות אהד ויס – ייעוץ משכנתאות ומימון וליווי יזמים וקבלנים, שמח להנגיש לכם כאן מידע. על כ לשאלה נוספת בנושא, אתם מוזמנים לכתוב לנו. נשמח לעמוד לשירותכם.
מה מאפיין מימון לנדל"ן?
גיוס מימון נדל"ן נחשב למורכב והוא מצריך מיומנות. הסיכונים הנלווים לגיוס מימון בהיקף כזה הוא גבוה יותר ולכן גם הבדיקות הקודמות לאישור מימון כזה נחשבות למורכבות יותר, גם התהליך עצמו דורש, הוא יקר יותר וגם אפשרויות המימון מוגבלות בסופו של דבר. כדי שיזם יצלח להוציא לפועל את הפרויקט שלו, עליו לגייס סכום נכבד למימון ההון העצמי, ככל שסכום ההלוואה גבוה יותר, כך גם אחוז המימון שהוא יצטרך להביא יהיה גבוה גם הוא.
כיום ניתן לגייס מימון נדל"ן מבנקים השונים או מגופי מימון חיצוניים כמו חברות אשראי, קרנות פילנטרופיות, חברות ביטוח וכדומה.
איך בוחרים גוף מימון?
הבחירה של גוף המימון תיעשה על פי אופי העסקה. גוף המימון יבחן את נתוני הפרויקט – שווי הקרקע המשועבדת, ערך הבטוחות, גובה הרווחים הצפויים להתקבל ממנו, דו"חות אפס של הנוגעים בפרויקט ועוד. כל פרט כזה נבחן לעומק ועל פיו גוף המימון מחליט אם לאשר את המימון או לא, מה גובה הריבית על המימון וכו'. כך שבמקרים רבים יהיה נכון לפנות לקבל מימון למספר גופי מימון בו זמנית לקבלת אישור עקרוני וסופו של דבר להתקדם לשלב מעשי רק עם מי שהגיעו אתיו להסכם מותאם לצרכי הפרויקט.
הרגולציה הנלווית למימון נדל"ן
נקודה חשובה לציון היא הרגולציה הנלווית למימון כזה. בכדי למנוע קריסה כלכלית של יזמים, מנהלי פרויקטים וגופי מימון המאשרים הלוואות לפרויקטים בסיכון גבוה מידי, בנק ישראל המפקח על הבנקים קבע מגבלות למימון נדל"ן. וכך, בכל פעם שגוף מימון מאשר הלוואה, הוא נדרש לרתק הון בגובה יחסי לסכום שנתן, הלווה עצמו צריך להביא הון עצמי, יכולת ההחזר של הלווה נבדקת לעומק וכמובן גם ההיתכנו הכלכלית של הפרויקט. בסופו של דבר יש מי שיטען שהחוקים הללו מגבילים את אפשרויות המימון, אך לאמיתו של דבר, הם נועדו לשמור על יציבות כלכלית ולמנוע קריסת גופי מימון שהלוו לפרויקטים נחשלים. תכל'ס, כי להצליח להשיג מימון מותאם לצורכי הפרויקט, ההמלצה היא להיעזר במומחה לגיוס מימון נדל"ן.
אילו שיטות מימון קיימות?
יש מגוון של שיטות מימון, כל אפשרות מימון טומנת בחובה מעלות וחסרונות. לפני שבוחרים שטת מימון, חייבים להכיר את כל היבטי השיטה הנבחרת:
שיטת ליווי סגור
ליווי פיננסי סגור הוא השיטה הנפוצה במימון נדל"ן. בשיטה זו הבנק נותן את המימון, הלווה מביא הון עצמי והבנק מלווה את פרויקט הנדל"ן לאורך כך שלביו. כספי הפרויקט מופקדים לחשבון נאמנות וכך בהתאם לקצב התקדמות הבניה, הכספים משוחררים. בצורה כזו אין סיכון שכספי הפרויקט "יתבזבזו" בדרך. לאחר כל התקדמות בבנייה, ברגע שהקבלן צריך עוד כסף, שמאי מטעם הבנק נשלח לוודא את התקדמות הבנייה וכך הוא מקבל את הכסף לשלב הבא. הבנק המלווה את הפרויקט הוא זה שקובע את תנאי המימון, שווי הערבויות הנדרשות וכו'.
הבנקים בוחנים את כל הסיכונים הנלווים לפרויקט והם ממשיכים ללוות אותו מבחינה פיננסית לאורך כל הדרך, עד להשלמת הבניה וסיום הצורך במימון. כך הבנק הוא בעצם בעל המאה ולכן הוא גם בעל הדעה. על כל שינוי בפרויקט, יהיה צורך לקבל את אישור הבנק.
אובליגו
שיטת מימון מוכרת בה גוף המימון נותן הלוואה תמורת בטוחה, כמו בכל משכנתא חדשה, משכנתא לגיל השלישי או כל סוג משכנתא אחר בו הבנק משעבד את הנכס. כך אם יזם לא עומד בתשלומים והוא לא מצליח לפרוע את חובו, הגוף המממן רשאי למכור דירות בפרויקט שנבנה לצורך כיסוי החוב. מדובר בשיטת מימון מוכרת, ישנה ופשוטה יחסית, יחד עם זאת, היא גם מביאה איתה לא מעט סיכונים. המימון מועבר ליזם בבת אחת, כך שהתנהלות לא נכונה כלכלית עלולה להמיט אסון על הפויקט והיזם עלול למצוא את עצמו "מבזבז" בהתחלה ובהמשך "נתקע" מחוסר מימון מספק. בשיטת אובליגו נכס הנדל"ן משעבד עד לסיומו, כך שזו מגבלה ליזמים.
ערבות חוק מכר
היום על פי חוק, בכל רכישת דירה על הנייר יש להפעיל ערבות חוק מכר בכד מנוע קריסת פרויקטים בגלל התנהלות לא נכונה. במסגרת חוק זה התשלום לקבלן/ יזם נעשה אל חשבון בנק ייעודי לפרויקט. היזם לא יכול למשוך את הכספים לצרכים אחרים. הבנק אחראי על הכספים ובהתאם לקצב התקדמות הבניה הוא מעביר את הכספים. כך היזם וגם הרוכש מקבלים יציבות: היזם יודע שהכסף לא יעלם והוא יוכל לקבל אותו בהתאם לקצב ההתקדמות, וגם הרוכש יודע שגם אם הפרויקט יקרוס, הוא יוכל לקבל את הסכום ששייך לו, שנמצא בחשבון הנאמנות בבנק.
בסופו של דבר ערבות חוק מכר לא תממן את כל עלות הפרויקט ויהיה ורך לשלב מספר שיטות מימון בהתאם לצורכי הפרויקט.
השלמת הון עצמי – מזנין
הלוואת מזנין היא הלוואה הניתנת על ידי גופי מימון חיצוניים להשלמת הון עצמי. הרי בכל בקשת מימון, גופי המימון דורשים שהלווה ישתתף גם הוא במימון הפרויקט וכך חלק מהסכום הנדרש, הלווה יצטרך להביא איתו. אחוז המימון הנדרש בפרויקט נדל"ן נע בין 15 ל-30 אחוז מהסכום הנדרש. ככל שהמימון הדרוש גבוה יותר, כך גם ההון העצמי הנדרש יהיה גבוה. מה עושים במקרה כזה? פונים לגופי מימון לקבלת הלוואת מזנין. מדובר בהלוואה שנועדה להשלים הון עצמי תמורת שיעבוד נכס. בהחזר ההלוואה הלווה יצטרך לשלם גם על אחוזים מהרווחים שהתקבלו מהפרויקט. בהתחשב בעובדה שאם לא היה לו את כספי ההון העצמי לא היה יכול להגיע לרווחים הללו, זה בהחלט משתלם.
הנפקת אגרות חוב
גיוס הון באמצעות אגרו תחוב היא לא מומלצת במרבית המקרים. מדובר בשיטת מימון המצריכה התנהלות רבה מול בירוקרטיה אינסופית, חוסר גמישות ובאופן כללי, אם המומחה לגיוס מימון אליו פניתם לא המליץ לכם אל אופציה זו, כנראה שזה לא יהיה לכם משתלם.
לסיכום
גיוס מימון לנדל"ן הוא מורכב ולא לכל אחד יש את המיומנות לכך. בתור יזמים / קבלנים או מקדמי פרויקטים בנדל"ן המעוניינים לקדם את העסק שלכם, חשוב שתחפשו מומחה בתחום שידע לוון אתכם ולהעניק לכם ליווי מקצועי לאורך כל התהליך. לפעמים פנייה לאיש מקצוע לא מיומן מספיק עלולה להביא לקריסת הפרויקט וחבל. תנו למומחים לעזור לכם.
שאלות ותשובות בנושא מימון לנדל"ן
כיום ניתן לגייס מימון נדל"ן גם מהבנקים וגם מגופי מימון חוץ בנקאיים. עם התפתחות תחום המימון, קמים ללא הרף עוד ועוד גופי מימון המציעים מימון ליזמים חשוב להכיר את גוף המימון אליו פונים, לוודא שמדובר בגוף מוכר אמין שילווה אתכם לאורך כל הדרך ויתנהג איתכם ביושר. יועץ פיננסי ידע לכוון אתכם לגוף המימון המציע את שיטת המימון המתאימה לצורך שלכם.
יזם/ קבלן הניגשים להקים פרויקט נדל"ן, יצטרכו להביא הון ראשוני מעצמם. ההון העצמי הנדרש נע בין 15 ל-30 אחוז מהעלות הכוללת של הפרויקט. המימון צריך להיות נזיל בדרך כלל. ההון העצמי נותן ביטחון לגופי המימון.
ניתן לגייס מימון גם מגופים חוץ בנקאיים וכאשר יזם מעוניין לקבל מימון חיצוני, המגוון הוא רחב. הוא יוכל לבחור במימון פיננסי סגור, אובליגו או ערבות חוק מכר. לכל גוף מימון תנאים משלו ולווה חכם יערוך השוואת נתונים לפני לקיחת הלוואה כזו.
