משכנתא יכולה להגיע במגוון צורות ואפשרויות עבור החזר משכנתא 500 אלף או כל סכום רלוונטי אחר. יש מסלולי משכנתא בריבית משתנה, ריבית פריים, ריבית קבועה צמודה, ריבית צמודה למט"ח וריבית קבועה לא צמודה. לסוג הריבית של כל מסלול בתמהיל יש השפעה על גובה ההחזר הן לטווח החודשי הקצר והן לטווח הארוך למשך כל תקופת ההלוואה.
האם ריבית נמוכה היא תמיד המומלצת
התשובה לכך הינה מורכבת מכיוון שלא ניתן לדעת מה יקרה בעתיד. גובה הריבית עשוי להשתנות וכל מסלול מושפע מגורמים אחרים. לא ניתן לדעת בוודאות כיצד יתנהג המדד בעתיד ומה יתרחש בשוק מטבע החוץ. הדבר החשוב כאשר דנים בתמהיל מסלולים עבור החזר משכנתא 500 אלף הוא כיצד לפזר את הסיכונים על פני המסלולים השונים בעת בניית התמהיל.
לוח סילוקין שפיצר
לוח סילוקין זה קובע את אופן החלוקה בין ההחזר החודשי שהינו קבוע לבין הריבית והקרן אשר משתנים. בהתחלת התקופה ההחזר על הריבית יהיה גבוה יחסית וההחזר על הקרן יהיה נמוך. בסוף התקופה ההחזר על הריבית יהפוך לשולי יותר וההחזר על הקרן יחסית יגדל. התשלום החודשי בעת החזר משכנתא 500 אלף חודשי אותו משלמים יהיה קבוע לאורך חיי המשכנתא.
החזר קרן שווה
בקרן שווה ההחזר החודשי על הקרן יהיה קבוע ואילו התשלומים על הריבית ישתנו. כלומר, גובה ההחזר החודשי לא יהיה קבוע כמו בלוח שפיצר והתשלומים ישתנו לאורך הדרך בהתאם לשינויים בריבית. במסגרת החזר משכנתא 500 אלף בקרן שווה התשלומים הראשונים יהיו גבוהים יחסית וככל שמתקדמים בחיי ההלוואה הם יפחתו בהדרגה.
בחירת סוג החזר
הבחירה בין לוח שפיצר לקרן שווה תלויה במשתנים רבים. הדבר תלוי בגובה ההכנסה המשפחתית כיום ובאופק התעסוקתי של בני הזוג בעתיד. אין הדבר דומה כאשר בני הזג צופים גידול משמעותי בהכנסות בעתיד לבין שמירה עתידית על רמת השכר הנוכחית. יש לקחת בחשבון גם יציאה ללימודים ותכנוני הרחבת המשפחה ואופן ההשפעה של משתנים אלו על ההכנסה.
-
החזר משכנתא 500 אלף - x
מסלול צמוד למטבע חוץ
הבנקים למשכנתאות מציעם גם מסלולי משכנתא אשר צמודים לשער מטבע החוץ . חשוב להבין כי קביעת החזר משכנתא 500 אלף מועד לקיחת המשכנתא הופך להיות נקודת הייחוס והתשלום החודשי עשוי לעלות או בהתאם לשינויים שיחולו בשער של המטבע אליו המסלול מוצמד.
הצמדה למטבע חוץ מומלצת רק עבור מי שיודע שההכנסה העתידית תתקבל באותו המטבע שאליו מוצמדת ההלוואה. מי שמרוויח את שכרו בשקלים, עלול לגלות כאשר שער המט"ח יעלה בעתיד כי הוא מתקשה לעמוד בהחזר של התשלומים החודשיים על ההלוואה.
מהו יחס החזר ומה משמעותו
יחס החזר נוגע לסכום אותו ניתן להפנות לטובת החזר משכנתא 500 אלף מתוך ההכנסה הפנויה. בהתאם לרגולציה של בנק ישראל יחס ההחזר המקסימלי אותו ניתן לקבוע עבור המשכנתא הוא מקסימום 40% מתוך ההכנסה הפנויה של נוטל ההלוואה. כאשר ללווים יש הלוואות נוספות יש להפחית את ההחזרים עבורם בחישוב יחס ההחזר למשכנתא.
רבע מההכנסה עבור החזר משכנתא 500 אלף
יחס ההחזר הוא פרמטר חשוב שיש לבדוק בתחילת התהליך עוד לפני שסוגרים עסקה ופונים לבנק לקבלת האישור העקרוני. ככל שהיחס החזר הינו נמוך יותר כך הבנק עשוי להתייחס לעסקה בצורה טובה ובטוחה יותר.
ההמלצה הכללית היא שההחזר החודשי לא יעלה על 25% מהשכר נטו של בני הזוג אחרי ניכוי של התחייבויות קבועות כגון עבור החזר חובות לאחר איחוד הלוואות ופריסתם. ככל שהשכר של בני הזוג גבוה יותר, כך ניתן להפנות אחוז גבוה יותר מסך השכר שלהם לטובת המשכנתא מכיוון שבסכום כסף מוחלט, נשאר להם יותר כסף פנוי עבור ההוצאות שוטפות.
-
רבע מההכנסה עבור החזר משכנתא 500 אלף
הלוואה קצרה בשנים שניתן לעמוד בה
כאשר המשכנתא נלקחת לטווח קצר יחסית, ניתן להגדיל את נתח ההחזר החודשי מסך ההכנסה ולהשאיר פתחי יציאה על מנת שבמקרה הצורך ניתן יהיה להאריך את משך חיי ההלוואה ולהקטין את גובה ההחזרים. באופן כללי מומלץ לקחת משכנתא למשך תקופה קצרה ככל שניתן תוך עמידה בהחזרים החודשיים מבלי להסתבך כלכלית.
לא מומלץ לפרס את החזר משכנתא 500 אלף ל-30 שנים ומומלץ לכל היותר לקבוע אותה ל-25 שנים. ההבדל של 5 השנים הללו אינו מבטא פער משמעותי בגובה ההחזר החודשי אך מוסיף על הלווה עלות גדולה באופן משמעותי בטווח הארוך.
רפורמת המשכנתאות של בנק ישראל
בהתאם לרפורמה האחרונה של בנק ישראל כל אישור של משכנתא חדשה של הבנק צריך להכיל שלושה תמהילי משכנתה אחידים בהם נכללים הריבית בכל מסלול בתוספת תמהיל משכנתה בהתאם לבחירת הלקוח אם ירצה בכך. תמהילי המשכנתא האחידים הם:
- שליש פריים, שליש משתנה צמודה, שליש קבועה לא צמודה.
- מאה אחוז בריבית קבועה לא צמודה.
- חצי פריים חצי קבועה לא צמודה.
נתונים להשוואה
בכל תמהיל הבנק נדרש להציג מספר נתונים השוואתיים שאופן חישובם הוגדר בידי בנק ישראל והם אמורים להקל על הלווה את ההשוואה בין ההצעות. הנתונים ההשוואתיים כוללים:
- סך תשלומי הריבית שהלווה ישלם לאורך כל חיי ההלוואה.
- שיעור תשואה פנימית.
- סך התשלומים החזויים בהתאם לשיטות להערכת ריבית ומדד עתידיים.
- סכום ההחזר הראשון.
- סכום ההחזר הגבוה ביותר לאורך תקופת ההלוואה.
סיכום החזר חודשי 500 אלף
לסיכום הנושא, במאמר זה עסקנו בהבדלים בין לוח סילוקין שפיצר וקרן שווה ובחשיבות של יחס ההחזר בקביעת החזרי המשכנתא. כפי שציינו, חשוב לקחת בחשבון את התחזית האישית והמשפחתית לעתיד ולקחת על עצמכם משכנתא שתוכלו לעמוד בה. הצגנו גם מקצת מעיקרי הרפורמה האחרונה של בנק ישראל שנועדה להקל על השוואה בין הבנקים השונים והצעותיהם.
ליווי של יועץ משכנתאות
בכל מקרה שבו אתם שצריכים לקחת משכנתא מומלץ לכם להיעזר בשירותיו של יועץ פרטי כמו אהד ויס – ייעוץ משכנתאות המומחה בתחום. ביכולתו של יועץ מקצועי ומנוסה להשיג עבורכם את ההלוואה הנדרשת עבורכם בתנאים הטובים ביותר. היועץ יודע לשקלל את חישובי הריביות של כל מסלול בתמהיל ולהשוות ביעילות בין הצעות הבנקים בתמהילים משתנים.
חשוב לזכור ששברי אחוזים של ריבית למעשה מצטברים לסכומים עצומים לאורך תקופת ההחזר וכל שינוי בריביות של המשכנתא שהבנק יבצע יכול להשפיע משמעותי על הכנסתכם הפנויה לשנים קדימה.
שאלות ותשובות בנושא החזר משכנתא 500 אלף
יועצי משכנתאות של הבנקים ויועצי המשכנתאות הפרטיים אומנם מחזיקים באות שם מקצועי ועוסקים באותו תחום אך האינטרסים שלהם הפוכים לגמרי. יועצי המשכנתאות של הבנקים עובדים עבור הבנק שמעסיק שלהם ומטרתם להביא למיצוי הרווחים העתידיים של הבנק בכל משכנתא. הטבה בתנאי ההלוואה לרוב ניתנת רק על מנת שהלקוח לא יחתום על משכנתא עם בנק אחר.
תהליך העבודה של יועץ משכנתאות נוגע לעלות העסקה, גובה ההון העצמי הזמין ובחינת יכולות החזר. לשם בניית תמהיל ותחילת המשא ומתן מול הבנקים השונים הוא מתחיל באיסוף הנתונים הדרושים. הוא מברר מה גובה הסכום הנדרש, לא רק לרכישת הדירה עצמה אלא עבור העלות בפועל של העסקה כולה, לרבות ליווי משפטי, הוצאות תיווך, שמאי, שיפוץ וכן הלאה. הוא בוחן את גובה ההון העצמי הזמין ואת יכולת ההחזר החודשית המעשית של המשפחה.
