כאשר מדובר על משכנתאות חשוב להבדיל בין אישור סילוק משכנתא לבין דוח יתרות לסילוק משכנתא. אישור סילוק משכנתא ניתן על ידי הבנק למשכנתאות ללווה אשר סיים את ההחזרים החודשיים או לאחר פירעון של כלל ההלוואה. דוח יתרות לסילוק משכנתא מציג את סך כל היתרות לסילוק של ההלוואה בהתאם לתאריך מוגדר עבור הלוואה שתשלומי ההחזר בעבורה טרם הסתיימו.
כיצד פורעים משכנתא
ניתן לפרוע הלוואת משכנתא בהתאם לתקופת ההלוואה המקורית עליה הוסכם או במסגרת פירעון מוקדם. פריעה מוקדמת של ההלוואה יכול להיעשות או באמצעות סילוק של כלל ההלוואה במלואה או על ידי גרירה של המשכנתא אל נכס אחר. על מנת לפרוע את המשכנתא יש צורך לבקש מהבנק מכתב כוונות בו הבנק יציג את הסכום הנדרש על מנת לסלק את המשכנתא לרבות עמלות היוון ופירעון מוקדם.
מכירת דירה ממושכנת
במכירה של דירה עליה רובצת משכנתא יש צורך לנקוט בפעולות שיאפשרו לקונה להבטיח את הסרת השעבוד מהנכס עם השלמת העברת התמורה. כל עוד לא נפרעה המשכנתא במלואה או על ידי המוכר או על ידי הקונה, כחלק מהתמורה עליה הוסכם בהסכם המכר, לא יהיה ניתן לשנות את רישום הזכויות בדירה לשמו של הבעלים החדשים.
כאשר מוכרים דירה ממושכנת כמעט תמיד הסכום הכולל של העסקה גדול מהחוב שהמוכר חייב לבנק ובדרך כלל הקונה יידרש להעביר חלק מהסכום לבנק ואת השאר למוכר. חשוב מאוד שבפריסת התשלומים ייקבע כי תחילה יועבר התשלום לבנק לשם הסרת השעבוד ורק לאחר מכן ולאחר שיתקבל מהבנק אישור סילוק משכנתא יתבצע שאר התשלום למוכר לקראת העברת הזכויות במרשם המקרקעין.
הסרת שיעבוד בגרירת משכנתא
הסרת שיעבוד מדירה יכול להיעשות גם באמצעות מה שמכונה גרירת משכנתא. כאשר בידי המוכר נכס נוסף והוא אינו רוצה שהתשלום עבור הדירה הנמכרת יועבר לבנק הוא יכול לבקש לגרור את המשכנתא לנכס אחר ובאופן זה להסיר את השעבוד ולאפשר את השלמת העסקה. סילוק המשכנתא הינו תהליך שאורך זמן ודורש פרוצדורה מורכבת ויש לתכנן את התהליך כראוי ולספק מסגרת זמן מספיקה כך שההעברות והתשלומים בהסכם המכר יהיו מציאותיים.
החשיבות של מכתב הכוונות
כאשר בכוונת הלווה למכור את הדירה הממושכנת עליו ליידע את הבנק ולקבל את אישור לאופן הסרת השעבוד, בין באמצעות תשלום לבנק ישירות מהקונה ובין אם על ידי גרירת המשכנתא לדירה אחרת. הדבר יכול להיות מורכב במיוחד כאשר לצד מכירת הדירה הנוכחית המוכר זקוק להלוואת משכנתא חדשה לשם מימון הדירה החדשה.
במכתב כוונות הבנק יציג יתרת החוב שטרם סולקה במסלולי התמהיל השונים של סך ההלוואות שבעבורן שועבד הנכס. מכתב כוונות יציין מהו הסכום המדויק של היתרה לפירעון או לגרירה כתנאי להסרת השעבוד. במידה והלווה יעביר סכום זה עד למועד שהוגדר על ידי הבנק או יסדיר את הגרירה לנכס אחר, הבנק ישלח ללווה אישור סילוק משכנתא שמשמעותו הסרה בפועל של השעבוד.
-
החשיבות של מכתב הכוונות
שמירה על תנאי ההלוואה הקודמת
מי שכבר קנה את דירתו החדשה טרם מכירת הדירה הממושכנת יכול כאמור לגרור את המשכנתא תוך שימור של תנאי ההלוואה המקוריים. במידה ולצורך רכישת הדירה החדשה האדם נזקק למשכנתא חדשה ולא נותר סכום משמעותי במשכנתא על הדירה הקודמת ניתן יהיה לבצע איחוד הלוואות ולמשכן רק את הנכס החדש.
עם השלמת האיחוד ורישום הערת אזהרה כלפי הבנק על הדירה החדשה במרשם המקרקעין הבנק ישלח אישור סילוק משכנתא להלוואה הקודמת והמוכר יוכל להשלים את העסקה מול הקונה בלבד ללא מעורבותו של הבנק.
סילוק משכנתא ללא מכירה של הנכס
משכנתא מהווה התחייבות פיננסית לשנים ארוכות ולעיתים כאשר לבעלי הדירה הממושכנת הגיעה הכנסה משמעותית למשל מירושה הם עשויים לשקול לסלק את המשכנתא. על מנת להבין את גובה החוב והעלות שנלווית לפירעון מוקדם ניתן להוריד באתר הבנק דוח יתרות לסילוק.
בדרך כלל הבנקים מאפשרים סילוק רק במידה ונותר חוב ברף מינימלי של למעלה מ- 10% מגובה סכום המשכנתא הכולל או למעלה מ-10% מגובה יתרת החוב על המשכנתא. ישנם גם מצבים בהם ניתן לבצע סילוק חלקי של המשכנתא, תוך הקטנה של גובה ההחזרים החודשיים או קיצור אורך תקופת ההלוואה כמו גם שילוב של האפשרויות הללו.
-
סילוק משכנתא ללא מכירה של הנכס
פירעון מוקדם לא בהכרח כדאי כלכלית
בכל מקרה בו נכנס לכם סכום משמעותי לא צפוי, לא בטוח שמבחינה כלכלית, סילוק המשכנתא היא ההחלטה הכלכלית הנכונה. אומנם רבים מאתנו חשים שבגלל שביתם ממושכן אז הוא במידת מה שייך לבנק ולא להם והפסקת התשלום החודשי של אלפי שקלים לבנק כל חודש וודאי קורצת לרבים אך חשוב לקבל החלטות מעין אלו על בסיס שיקולים כלכליים נקיים בלבד.
מומלץ להתייעץ עם יועץ פיננסי או יועץ משכנתאות בעל הבנה בפיננסים על מנת להבין אם סילוק החוב הוא השימוש הנכון ביותר בכסף שחסכתם או ירשתם. חשוב להבין כי תנאי הריבית על משכנתא הם במקרים רבים נמוכים מאוד והשקעה של אותו סכום באפיק פיננסי אחר יכול להניב לכם תשואה הגבוהה בהרבה מהריבית שאתם עתידים לשלם לבנק.
ליווי של יועץ משכנתאות מנוסה
בכל מקרה של מכירת דירה ממושכנת וקנייה של דירה חדשה במקביל מומלץ לקבל ליווי של אהד ויס – ייעוץ משכנתאות על מנת לבחון מה מבחינה כלכלית היא הדרך הטובה ביותר לסילוק המשכנתא בעת המכירה. ישנם מצבים בהם תנאי ההלוואה המקוריים טובים ויהיה כדאי לגרור אותה לנכס החדש ומצבים בהם סכום ההלוואה המקורי עומד להסתיים ויהיה עדיף לפרוע אותה באמצעות הקונה.
סיכום אישור סילוק משכנתא
לסיכום, במאמר זה עסקנו בנושא של אישור סילוק משכנתא ותפקידו בהשלמת עסקת מכר של דירה ממושכנת. כפי שציינו, האישור יכול להינתן גם במקרה שבו הדירה נמכרת כאשר היא ממושכנת והקונה יעביר לבנק את התשלום לסגירת החוב במקום למוכר. קבלת אישור סילוק חיונית על מנת לסיים את השעבוד שעל הנכס ולשם ביטולה של הערת האזהרה בטאבו לקראת השינוי הרשמי של מצב הזכויות במרשם.
שאלות ותשובות בנושא אישור סילוק משכנתא
במרבית הבנקים ניתן להגיש את הבקשה בצורה דיגיטלית ויש צורך לצרף לבקשה את נסח הטאבו ואישור זכויות עדכני של הנכס. יש צורך לציין כיצד יתבצע התשלום עבור הסילוק והאם הקונה יעביר את התשלום מהונו העצמי או בהלוואת משכנתא ומשכון של הנכס מחדש.
עבור גרירת משכנתא לערבות בנקאית יש להגיע באופן פיזי ועם תעודות מזהות של כלל הלווים לסניף הבנק בו ההלוואה מנוהלת ולהציג אישור זכויות עדכני של הנכס או נסח טאבו לצד הסכם לפי תמ"א 38/2 או חוזה המכירה של הנכס המשועבד.
במחזור משכנתא לא מסלקים את ההלוואות אלא בונים לסכום הכולל של ההלוואות תמהיל חדש על מנת לקבל תנאי ריבית טובים יותר על ההלוואות. סילוק משכנתא למעשה סוגר את החוב כלפי הבנק בין אם באמצעות הזרמה של הון על ידי הלווים ובין אם באמצעות העברת סכום ההלוואות על ידי הקונה לבנק.
במידה ואין משכנתא קיימת על הדירה הנוכחית או שגובה היתרה לסילוק נמוך מ50% מהערך של הדירה, ניתן יהיה למשכן את הדירה הנוכחית עד לתקרת של 50% מימון על מנת לשלם את התשלום הראשון על הדירה החדשה.
